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관심 높다는 자율주택정비사업, 추진까지 어려운 이유?

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자율주택정비사업 2년, 사업 완료된 주택 첫 사례

정부가 정비구역 해제 지역이나 도시재생활성화 지역에서, 주민 합의에 의해 노후화된 주택의 소규모재건축을 지원하는 자율주택정비사업이 시작된 지 2년이 되어갑니다.


최근 자율주택정비사업으로 새로 지어진 주택들이 준공을 마치고 그 모습을 드러내, 화제가 되고 있는데요. 서울 영등포구 당산동에 위치한 신축 빌라 3채와 대전 동구 판암2동에 신축된 공동주택이 그 사례입니다.


정비구역 해제 지역이기도 한 영등포 청과물 시장 골목 한 켠에 들어선, 자율주택정비사업 제1호 주택. 그 현장으로 가서 주민합의체 대표 이야기를 직접 들어보았습니다. 


충분한 요건을 갖춰도 실제 진행은 매우 어려워

“여기가 단위 지구로 지정됐다가 해제 됐거든요. 그래서 신축을 고민하고 있었는데 작년 2월에 (‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’이) 법제화가 됐어요. 그리고 얼마 후에 한국감정원에서 세미나가 열린다는 기사를 보고, 이웃집과 함께 참석했습니다.”

당산동 주택 주민합의체 대표인 차수남 씨가 이웃 주민과 함께 주민합의체를 구성한 건 작년 4월. 특례법은 만들어졌지만 관계 기관 실무자나 지자체 담당자들이 사업을 실행하며 풀어야 할 문제들은 그 때부터가 시작이었다고 합니다.

“법은 만들어놓고 처음으로 시행하는 사례라 시행규칙도 없어서 담당 공무원들이 스터디 해가며 진행했어요. 그래도 빨리 처리해주려고 많이 노력하는 모습이 보였어요. 작년 5월부터 시작했으니 준공까지 총 10개월이 걸렸죠. 예정보다 더 많이 걸린 거죠.”


실제로 자율주택정비사업에 관한 내용을 담은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」은 2018년 1월에 공포되어 7월에 시행되었고, 시행령은 12월에, 시행규칙은 올해 1월에 공포되었습니다. 또 문제가 되었던 농어촌 지역이나 나대지에 대한 규정 등이 반영된 개정안은 올해 4월 제정되어 올해 10월 시행을 앞두고 있습니다.


“저희가 받았던 가장 큰 지원은 ‘사업비’ 였습니다. 이 사업에 관심 있는 주변 사람들이 가장 많이 물어보는 용적률이나 주차장, 조경 등에 대한 인센티브를 받기에는 현실이 따라 주지 않아 추진하기 힘들었어요.”


각 3필지로 나뉜 토지의 주인 세 명이 모여 주민합의체를 구성하면, 한국감정원 통합지원센터에서 사업성 분석 및 시행인가, 이주 및 입주까지 원스톱으로 지원해 주었으며, 주택금융보증공사(HUG)에서 총 사업비 55억의 50%에 해당하는 총 27억1000만원을 연 1.5%의 저리로 지원해 주었다고 합니다. 신축된 주택 중 일부는 장기일반민간 임대주택(임대기간 8년, 임대료 증액 연 5% 이내)으로 공급될 예정입니다. 


올 10월 개정안 시행 예정…시행에 따른 변수들 잘 살펴야

“공사기간도 더 단축될 수 있었는데, 사업 지원비 등이 확정돼서 공사 들어간 게 9월 정도였어요. 이런 작은 건축물들은 동절기에 공사를 진행하는 게 상당히 어렵거든요. 그래서 동절기를 포함하지 않으려고 계획 했었는데, 겨울만 두 달이 그냥 지나갔어요. 그런 부분이 아쉬워요.”


사업비 집행은 HUG에서 직접 집행하는 방식으로 이루어지기 때문에, 건축주가 시공사와 직접 조율하면서 공사비를 더 줄일 수 있었던 부분이 있었는데도 규정상 그대로 진행해야 하는 등 생각지 못한 어려움도 있었다는 설명입니다.

“이 사업에 관심 있는 분들이라면, 사업에 따른 인센티브나 사업 지원비 외에 해당 사업 지원 내용에 대한 충분한 이해가 있어야 하지 않을까 생각합니다. 지원센터가 운영되고 있긴 하지만, 서류 작업이나 공사를 진행하면서 풀어야 할 일들이 생각보다 훨씬 많습니다. 이런 부분을 주민들이 직접 하긴 정말 어렵습니다. 지자체나 관련 기관이 아닌 또 다른 도움 기관이 있어야 하지 않을까 합니다.” 


단독주택은 30년 넘은 노후주택이 53%에 달해…지원책 서둘러야

지난 3일 한국건설산업연구원이 발표한 자료에 따르면, 2017년 말 기준 전국 주거시설(아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등) 중 지은 지 30년이 넘은 노후 주거시설은 총 355만여 가구(전체의 21.7% 수준)로 나타났습니다.


특히 단독주택의 경우, 53%에 해당하는 209만3925가구가 지은 지 30년이 넘었으며, 40년 이상 경과한 단독주택도 141만8000여 가구(약 35.8%)에 이릅니다. 이밖에 연립주택은 19만1850가구(약 37%), 다세대주택은 17만6900가구(8.6%)가 건축 연한 30년을 넘긴 것으로 집계되었습니다.


이 지역들은 현재 정비구역으로 지정되어 있거나, 일부가 정비구역에서 해제된 지역에 해당됩니다. 일부는 재정비촉진지구 등으로 생활 기반 시설을 포함한 대규모 정비가 이루어지지만, 최근 일몰제 적용으로 개발제한에서 풀려날 대부분의 지역은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(개정안)’에 따라 재건축 되거나 개인이 은행을 통해 PF 등 융자를 받아 직접 재건축하는 수순을 밟게 됩니다.


현재 ‘노후 저층 주거지 정비사업’으로 불리는 소규모 주택단지에 대한 재건축 지원사업은 총 세가지로 나뉘는데요. 단독 및 다세대 주택에 대한 자율적 개량을 지원하는 자율주택정비사업, 소규모 주거환경 개선을 지원하는 가로주택정비사업, 기반시설이 양호한 지역의 공동주택 재건축을 지원하는 소규모재건축사업 등으로 나뉘어 진행되고 있습니다.  

 

주변 지주들 관심 보이나 관심만큼 실제 사업추진까지는 진행 안돼

시행규칙도 만들어지기 전에 진행되었던 첫 사례인 만큼, 지역 주민들 관심도 커졌고 실제로 문의하는 이들도 많아졌습니다. 하지만 실제 사업까지 결정하는 것에 대해선 매우 신중한 모습입니다.


“좀 전에도 그 집(1호 자율주택정비사업) 앞 토지를 소유한 사람이 와서 사업성을 물어보길래 사업성이 있겠냐고 했습니다. 그 집도 분양이 아닌 장기 임대로 놓을 모양인데, 이 부근 신축한 빌라를 보세요. 7층, 8층까지도 나옵니다. 저렇게 지원을 받아도 여러 가지 제한이 있어 증축도 어렵고 분양 등 수익화 하는 일이 쉽지 않을 거라고 얘기들 하고 있습니다.” – 당산동 주택 인근 M부동산


특례법 개정안이 만들어지고 시행을 앞둔 요즘, 지자체와 건설사를 중심으로 소규모 주택 건축사업에 대한 논의는 활발히 이루어지고 있습니다.


대규모 개발에 의한 재개발∙재건축을 지양하고, 주민들간의 합의와 지역 실정을 고려한 주거환경 개선을 유도하기 위해 정부가 내놓은 자율주택정비사업. 이러한 정책과 지원이 실제 수요자들에게 실효성 있게 다가가기 위해서는 보다 손에 닿는 지원체계와 해당 지역 주민에 대한 적극적인 홍보가 뒷받침 되어야 할 때입니다. 


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