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부동산세금 누가 덜낼까요? 개인 VS 법인

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부동산대책 후유증...다주택자 세금 폭탄

주택담보대출부터 청약, 부동산 보유세까지 다주택자를 겨냥한 정부의 압박이 점점 강해지고 있습니다. 보유세 부담이 커졌을 뿐 아니라 대출까지 어려워진 다주택자들. 절세 방법을 고민할 수밖에 없는데요. 보유세가 너무 많다 보니 주택 2~3채를 갖고 있는 다주택자들은 법인으로 넘기거나 증여를 하는 등 명의를 변경해 세금부담을 줄이기 위한 방법들을 강구하고 있습니다.

절세 위한 부동산 법인 설립 늘었다

대표적인 방법이 부동산 법인 설립입니다. 부동산으로 발생하는 양도세와 종부세 등을 절약할 수 있어 임대소득자들에겐 유용한 절세방법으로 꼽힙니다. 다만, 법인세와 배당세 등이 별도로 붙는데요. 최근에 대출이 어려워지면서 법인명의로 부동산을 매입하겠다는 사람들이 점점 늘고 있는 추세입니다.

통계청에 따르면 올해 1분기 부동산 법인은 3,151곳으로 규제가 적용되기 전인 2017년 4분기(2,161곳)보다 45.8%가량 늘었습니다. 사실상 지난해 9·13 부동산 대책을 분기점으로 부동산 법인은 급증한 것입니다. 실제로 작년 3분기 설립된 부동산 법인 수는 2,297곳이었지만, 4분기에는 2,957곳으로 600곳 이상 늘었습니다.

법인 명의의 부동산 거래 건수도 늘어나는 추세입니다. 올해 1분기 서울에서 실거래 된 단독·다가구주택(5,479건) 중에서 법인이 매입한 주택 비중은 2배 가까이 늘었습니다. 지난해 1분기 11.2%를 차지했지만, 올해 1분기에는 21.9%에 달했는데요(출처 밸류맵).

다주택자 뿐 아니라 연예인들도 부동산 법인으로!

상법으로 1인 법인설립이 가능해지면서 고가의 건물을 소유한 연예인 중에서도 법인을 설립해 부동산을 매입한 사례를 쉽게 찾을 수 있습니다. 대표적으로 배우 이병헌은 작년 법인을 설립하고 서울 영등포구 양평동에 260억원의 빌딩을 사들여 1억2000만원의 임대수익을 얻는 것으로 알려졌습니다. 권상우의 경우 서울시 강서구에 본인이 대표로 있는 법인 케이지필름 명의로 서울 강서구 등촌동 건물(280억원 규모)를 매입했습니다. 이밖에 황정음, 공효진 등도 법인 명의로 건물을 소유중인 것으로 알려져 있습니다.

법인 명의로 주택 구입시 절세효과 얼마나?

“실제로 절세를 위해 법인 명의로 주택을 사고 파는 다주택자들이 적지 않습니다. 각종 부동산 관련 세금이 높아지면서 고액 자산가를 중심으로 부동산 법인 설립을 이용해 절세 효과를 보려는 것입니다. 특히 지속적으로 수익을 낼 수 있는 부동산 투자자일수록 법인 설립에 유리합니다.” 일선 공인중개사의 이야기입니다.

부동산 법인화의 가장 큰 장점은 조정대상지역에서 부과되는 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있다는 점입니다. 현재 조정대상지역에선 주택 매도 시 2주택자는 기본 양도소득세에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 중과됩니다. 하지만 법인으로 보유 시 법인세(10~25%)가 적용됨에 따라 고가 주택일수록 양도세 부과에 적용되는 기본세율보다 훨씬 낮아 유리하다고 볼 수 있습니다.

종합부동산세도 크게 절감할 수 있습니다. 현재 3주택자 이상이거나 조정대상지역에서 두 채 이상 보유 시엔 과세율이 커지지만, 법인을 세워 분산 소유하면 보유세도 크게 낮출 수 있습니다. 이밖에 대출도 개인보단 법인이 유리합니다. 현재 1주택자 이상은 투기지역 및 투기과열지구에서 대출을 아예 받을 수 없는데요. 법인의 경우 신용도에 따라 대출 가능 비율이 달라질 수는 있겠지만, 최대 80%까지 대출 가능합니다.

다주택자의 법인 설립 '편법'일까 ‘적법’일까

그렇다면 다주택자가 절세 목적으로 법인을 설립한다면 편법일까요? 적법일까요?

일반적으로 고액 부동산 자산가들이 규제와 법망을 피해 대출을 늘리고 세금을 아끼려는 점에서 편법으로 보는 시각이 있습니다. 대출이 가능한 점을 이용해 ‘일단 사고 보자’는 심리상태로 저지른 행동이기 때문에 불법이 될 수 있고, 부동산시장이 요즘처럼 위축된 경우 재산상 큰 타격을 입을 수 있다는 설명입니다.

반면 다주택자의 법인 설립은 절세를 위한 선택이기 때문에 적법하다고 보는 시각도 있습니다.

“일단 상법에 적시가 되어 있기 때문에 적법하다고 볼 수 있습니다. 무엇보다 다주택자 입장에서 최선이니까 편법으로 보는 것은 과한 해석입니다. 적법한 법 테두리 안에서 본인에게 맞는 절세방안을 찾는 것이기 때문에 문제가 없습니다.” 한문도 연세대정경대학원 금융부동산학과 겸임교수의 말입니다.

규제 강화로 절세방법도 똑똑해졌다....법인 설립 유리해지려면

물론 법인 부동산 투자가 절세에서 반드시 유리한 것은 아닙니다. 사실 1세대 1주택이라면 법인보다 개인이 훨씬 유리합니다. 요건을 잘 갖춘 경우에 한해, 9억원 이하의 부동산에서 발생하는 양도 차익은 비과세되지만, 법인의 경우 비과세 규정을 적용 받지 못합니다. 법인은 소득에 대한 세무신고 절차도 복잡해 추가 세 부담이 발생할 수도 있습니다. 따라서 법인 설립이 유리한지 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.

“부동산 침체가 장기화되면서 다주택자들이 증여나 법인명의 매입으로 버티기에 들어간 모습입니다. 법인 명의로 주택을 사서 규제를 피하려는 움직임을 보이고 있는데요. 다만, 법인 유지를 위해선 다양한 비용이 지출되는 만큼, 장단점을 잘 비교하고 법인을 설립하는 것이 중요합니다.”

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