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‘규제의 역설’…후분양으로 강남 집값 더 뛴다

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선분양, 사실상 분양가 상한제 적용

현재 아파트 분양은 대부분 선(先)분양입니다. 문제는 아파트가 지어진 게 아니어서 사업 좌초시 계약한 소비자가 피해를 볼 수 있는데요. 이러한 리스크를 방지하고자 HUG가 분양대금 환급을 책임지는 ‘분양보증’을 안해주면 선분양이 불가능합니다. 1996년부터 시행된 오래된 제도인데요.


하지만 집값이 급등하면서 오히려 분양보증은 고분양가 통제 장치로서 역할이 더 커진 모양새입니다. 특히 6월 24일부터 분양보증을 받으려면 아래와 같이 더 강화된 규제를 적용 받습니다.

후분양은 분양보증 없어도 가능해

이에 따라 사업시행사는 제값을 받고 팔기 위해 HUG의 분양보증을 받지 않아도 입주자 모집이 가능한 ‘후분양’을 고려 중입니다. 일단 아파트를 짓고 공정률이 60~80%가 넘은 뒤 분양하는 방식으로 정비사업조합에서 분양가를 비교적 자유롭게 책정 가능할 것으로 보입니다. 하지만 집을 사야하는 소비자 입장에서는 여러모로 문제가 생기는데요.

2008년에도 강남 후분양 고가에 분양

후분양 문제의 사례는 참고할 만한 곳이 있습니다. 2008년 당시 정부 규제로 후분양이 진행된 서초구 ‘반포 래미안 퍼스티지’ 입니다. 당시 이 아파트 평균 분양가는 주변 시세보다 30% 가량 비싼 3.3㎡당 3100만원 대에 나왔습니다. 분양가 통제가 없었던데다, 후분양을 위해 건설사가 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 수 천억원을 조달하는 과정에서 발생한 이자 등이 분양가에 전가됐기 때문인데요.


후분양의 또 다른 문제점은 계약 뒤 입주까지 기간이 1년이 되지 않아, 잔금을 한번에 마련해야한다는 점입니다. ‘반포 래미안 퍼스티지’의 경우 입주시 잔금 90%를 내는 것으로 계약이 진행됐는데요. 전용 84㎡ 타입은 잔금만 8~10억 정도가 필요했죠. 초기 미계약이 40%에 달했던데는 이러한 금전적 부담이 이유로 꼽힙니다.

강남권 후분양 후폭풍은?

10년전의 사례에서 보듯이 ‘강남 후분양의 귀환’은 부동산 시장에 적잖은 파장을 일으킬 전망입니다. 앞선 사례에서 보듯이 비싼 분양가로 새 아파트가 공급될 가능성이 높으며, 1년안에 수억원을 마련해야하는 부담도 생깁니다.


더불어 선·후 분양 저울질로 강남 신규 분양 연기도 확실시 됩니다. 정부 규제로 그렇지 않아도 공급가뭄인 강남권 새 아파트 공급이 확 줄어드는 것인데요.

후분양 단지 속속 등장

후분양 단지는 이미 슬금슬금 등장하는 중입니다. 경기 과천 과천주공1단지 재건축인 ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’이 대표적입니다. 현재 공사가 한창이며, 하반기 509가구를 후분양으로 시장에 내놓을 예정입니다.


강남권에서는 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트’ 재건축 단지가 후분양으로 잠정 결정됐습니다. 강남구 ‘래미안 라클래시’, 동작구 ‘이수푸르지오 더프레티움’ 등도 마찬가지입니다. 이들이 후분양으로 확정되면, 향후 강남 재건축 추진지역 곳곳으로 확산될 전망입니다.

‘후분양 효과’…분양중인 단지는 수혜

역설적으로 후분양 조짐 덕에 분양에 돌입한 곳은 수혜가 기대됩니다. 실제 GS건설이 서초구에 짓는 ‘방배그랑자이’, 현대건설 ‘디에이치포레센트’는 고분양가 논란이 있었지만 정당 계약률이 예상을 웃도는 것으로 알려졌습니다. 소비자들이 향후 후분양으로 나오는 아파트는 분양가가 더 뛸 가능성이 높아 이참에 분양 받는 게 좋다는 판단했기 때문입니다.

후분양 발(發) 가격 상승 오나

또한 HUG가 칼을 빼든 만큼 당분간 강남권 분양이 ‘올스톱’ 되는 것도 계약률을 높이는 요인입니다. 물론 공급이 부족하면 가격 상승으로 연결된다는 기대감도 한 몫 했겠죠.


실제 여러 규제에도 불구하고 인(IN) 강남을 원하는 수요가 많아 일대 집값은 4월 들어 동반 상승 중입니다. 최고가를 쓴 단지도 등장했습니다. 반포동 ‘경남아파트’ 전용 97㎡는 22억2800만원, 대치동 '대치아이파크' 전용 59㎡ 역시 지난 4월 15억7500만원에 실거래됐습니다. 반포동 ‘아크로리버파크’는 전용 164㎡는 5월 41억 8000만원에 팔려 최고가 기록을 갈아치웠습니다.

바뀐 분양가 계산 방식…선분양 해도 집값 뛰어

‘울며 겨자 먹기’로 헐값에 선분양 하는 단지가 나올지도 관심거리입니다. 그렇다고 해도 지금보다 비쌀 가능성이 있습니다. HUG가 분양가 기준을 주택형별 평균 분양가(산술평균)에서 가구당 평균 분양가(가중평균)으로 바꿔서인데요. 실제 집값은 달라지지 않는데 계산방식을 바꾸면서 분양가가 뛰는 아이러니한 상황입니다.


더불어 사업주체는 HUG분양보증 대상이 아닌 별도품목 공급가를 비싸게 받아 손실을 보존하는 등 편법도 충분히 등장 할 수 있습니다. 실제 방배그랑자이는 가장 최근에 분양했지만, 무상으로 제공하는 유럽산 주방가구, 시스템 에어컨(3개소)만 해도 3100만원에 달하고, 대부분 옵션이 분양가에 포함되었는데요. 작년 말 강남에서 분양된 아파트들은 최대 1억2000만원에 달하는 옵션비를 별도로 내야했던 사례가 있습니다. 실제 분양가는 낮더라도, 옵션비를 포함하면 더 비싸지는 것입니다.

선분양 → 후분양 과도기?

결국 지금이 강남권은 선분양에서 후분양으로 넘어가는 과도기인 셈입니다. 그 과정에서 누군가는 웃고 누군가는 쓴 웃음을 짓게 될텐데요. 후분양 논란은 하반기 강남 부동산에 대한 흥미로운 관전포인트가 될 전망입니다.

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