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최근 발표된 법원경매 전문업체 지지옥션의 ‘2019년 4월 경매동향 보고서’를 보면 지난 4월 기준 전국 법원 경매건수는 1만1327건으로 전월보다 15.8% 늘었습니다. 이는 2016년 5월(1만2153건) 이후 3년 만에 최대 경매건수를 기록한 것입니다. 용도별로는 주거시설 경매 진행건수가 전월보다 16.8% 늘어난 5006건으로, 2015년 6월(5047건) 이후 4년 만에 5000건을 넘어섰습니다.

지역별로 보면, 전국 17개 시·도 가운데 수도권 경매 진행건수가 3384건으로 한 달 새 12.6% 증가한 것으로 나타났습니다. 대전(123.6%)과 강원(37.8%), 울산(36.9%), 전남(30.5%) 순으로 큰 폭 상승했습니다.

부동산시장이 침체기에 접어든 상황에서 경매시장은 호황을 누리는 이유는 무엇일까요?

이는 역전세난이 발생하면서 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 보증금을 받기 위해 경매를 신청하는 사례가 늘었기 때문입니다. 부동산 상승기에 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)을 했던 물건들이 하락기를 버티지 못하고 경매시장에 나오는 분위기라는데요.

“실제로 전·월세 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 강제 경매를 진행하는 등 갭투자자의 매물이 많이 늘었습니다.” 업계 관계자의 말입니다.

경매 건수가 증가하면서 경매 낙찰률(감정가 대비 낙찰가 비율) 역시 증가한 것으로 나타났습니다. .낙찰가율은 지난 4월 기준 71.6%로 1~3월 이어졌던 60%대를 크게 웃돌았습니다. 세종시의 낙찰가율이 100.8%로 전국에서 가장 높았고 부산(96.8%), 서울(90.9%) 순이었습니다.

이 같은 배경에는 주요 아파트 경매에서 1차례 경매 유찰된 이후 2차 경매에 응찰자가 많이 늘면서 낙찰가율이 오르고 있는 것으로 분석되는데요.

실제로 지난 3월 감정가 14억7000만원에 경매 시장에 나온 송파구 잠실동 '트리지움(전용 84㎡)’은 입찰자가 한 명도 없어 유찰됐지만 2차 경매에선 감정가와 비슷한 14억7168만원에 낙찰된 바 있습니다.

재건축 예정인 강남구 역삼동 '개나리4차(전용 171㎡)’도 올해 초 1차 경매에서 유찰됐고, 지난 3월 2차 경매에서 감정가의 97%인 18억2500만원에 낙찰된 것으로 알려졌습니다.

위의 사례로 미뤄볼 때, 부동산 거래가 위축되면서 강남권 고가 아파트들도 연이어 경매에 부쳐지고 있다는 것을 알 수 있습니다. 특히 올해 하반기 경매 물량이 증가하면, 하락세도 어느 정도 진정될 것으로 예상되고 있습니다.

그러나 이럴 때일수록 성급하게 뛰어들기 보단 집값 하락이 진정된 이후 기회를 봐야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견입니다. 집값 하락기에 경매로 주택을 매입하면 매입 당시에는 시세보다 저렴할지라도 금세 가격차가 좁혀지거나 역전될 가능성이 있어서 인데요.

"올해 상반기 경매 물건은 집값이 고점이던 작년 가을 시점의 감정가를 기준으로 최초 입찰가가 책정된 경우가 많습니다. 강남권 주요단지도 추가 가격상승이 불확실하기 때문에 당분간 최초 감정가가 낙찰가 기준이 될 가능성이 높습니다. 인기 단지도 낙찰가율 100% 안팎에서 결정될 전망입니다.” 경매업체 관계자 A씨의 말입니다.

일반적으로 부동산시장이 침체되면 경매 투자자들도 입찰에 보수적으로 접근하기 때문에 응찰가가 낮아지고 유찰되는 건수도 늘어나는 현상을 보이게 됩니다. 만약 요즘 같은 하락기에 주택 경매 입찰을 노린다면, 새 매물보단 1~2회 유찰돼 가격이 조정된 매물을 위주로 살펴보는 것이 유리한데요.

다만, 주택담보대출 규제가 적용되는 경매시장 역시 자금 마련이 쉽지 않고, 집값이 하락세인 상황에서 감정가보다 높게 입찰하기엔 부담스러워진 것도 사실입니다. 그럼 앞으로 경매시장은 어떤 분위기를 보이게 될까요? 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.

“가격이 떨어진 양호한 물건들이 대거 쏟아진다는 것은 경매시장에서 아주 중요한 신호입니다. 경매로 집을 마련하는 수요자나 투자자 입장에선 놓칠 수 없는 기회인데요. 다만 가격 하락기의 경매는 권리관계가 복잡한 물건이 상승기 보다 많이 나오기 때문에 입찰 전 매물 정보를 눈여겨볼 필요가 있습니다.”