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서울 아파트 35층 규제...완화 여부에 촉각

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재건축시장의 뜨거운 감자…35층 규제란?

서울 아파트 층수규제인 이른바 35층룰이 부동산시장에서 다시 회자되고 있습니다.


35층 룰은 서울시의 장기 도시계획 구상인 ‘2030 서울도시기본계획(2030서울플랜)’에 따른 높이 기준을 말합니다. 주거용 건물은 35층 이하, 주상복합 건물은 50층 이하로 각각 제한돼 있는데요. 재건축 아파트는 층고 35층을 넘을 수 없습니다.


실제로 초고층을 목표로 하던 한강변 재건축 단지들도 35층룰의 문턱을 넘지 못하고 줄줄이 고배를 마셨습니다. 서초구 한강변에 위치한 반포주공 1단지 1,2,4,주구는 당초 42층 높이로 재건축을 계획했으나 서울시의 반대에 부딪혀 35층으로 협의한 이후 심의를 통과한 바 있습니다.


현재 한강변인 반포경남, 신반포23차 등을 비롯해 은마아파트, 압구정 현대 등도 최고 층수를 35층으로 조정해 사업을 추진 중입니다.


이처럼 높이 규제가 서울시 전역에 적용됨에 따라 일각에선 사업추진이 지지부진 하다는 지적도 나오는데요. 따라서 층고 제한을 두고 일반인들과 전문가들의 의견이 엇갈리는 모습입니다.


한 언론이 입수한 서울시가 조사한 서울시 높이규제에 대한 여론조사에 따르면, 일반인들은 69.1%가 규제가 필요하다고 답했지만, 전문가들은 42.7%가 필요하지 않다고 응답했습니다. 전문가들이 35층 룰 일괄 규제에 대해 반대한 이유로는 ‘지역 상황에 맞게 적용돼야 해서(48.9%)’, ‘건축물의 다양성이 없어져서(8.5%)’, ‘스카이라인의 변화를 느낄 수 없어서(6.4%)’ 등이었습니다.

층수 제한 규제해야 될까? 풀어도 될까?

실제로 정비업계 현장에선 35층 룰을 완화해야 한다는 목소리가 끊이지 않고 있습니다. 특히 도심 내 공급 확대를 위해선 재건축 용적률 완화 등을 통해 고밀 개발이 필요하다는 주장인데요. 다수의 재건축 단지들이 35층 규제 완화를 지속적으로 요구하고 있습니다.  


이미 주요 한강변 재건축 추진 단지들의 경우 50층 초고층 아파트를 추진하려는 움직임을 보이고 있습니다. 한강 조망권을 갖추게 되면 사업성을 키울 수 있기 때문입니다.


꾸준히 '35층 룰' 완화를 주장해오던 업계와 재건축·재개발 대상 주민들은 불투명한 사업성이 높아지고 공급 숨통을 틔울 수 있어 집값이 안정화될 수 있다는 주장인데요.


정비업계 전문가 K씨는 “현재 서울 도심에서 진행 중인 정비사업은 층고 제한에 막혀 수익성은 떨어지고 재건축 추진은 더딘 상황”이라면서 "층고 제한이 풀리면 장기적으로는 서울 내 공급물량이 늘어 집값 안정화에 기여할 것”이라는 긍정적인 전망을 내놓았습니다.


반면, 층수 제한 해제는 도시계획의 취지와 어긋나며, 투기를 부추겨 집값 상승을 불러온다는 지적도 나오는데요.


또 다른 전문가 P씨는 “층고 제한이 풀리면 조망권 확보 등을 통해 개발이익·사유화 및 집값 상승으로 귀결된다"며 "층고 제한을 풀어주는 것은 결국 집주인들의 개발이익만 부풀려주는 꼴"이라고 꼬집었습니다. 

서울시 35층룰 재정비 착수…규제 완화 가능할까

물론 서울시가 35층 규제를 바꿀지는 미지수입니다. 현재 서울시는 도시계획인 2030플랜을 대체할 2040플랜 수립을 앞두고 있는데요. 2040서울플랜을 통해 지역 특성에 따른 높이 관리 방안을 마련하기 위한 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인’ 연구용역을 계획 중입니다.


현재로선 높이 규제 완화가 서울 집값을 자극할 또 다른 요인이 될 수 있어 서울시 역시 신중한 태도를 보이고 있습니다.


따라서 35층 일괄규제를 그대로 유지하면서 일부 지역에만 예외적으로 허용하는 절충안을 제시할 것이라는 관측도 조심스럽게 나오고 있는데요. 마지막으로 업계 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.


“일부 재건축 아파트 단지는 서울시 높이 기준 변경할 때까지 사업을 무기한 연기한다는 곳도 있습니다. 따라서 35층 룰에 대한 서울시의 논의가 더욱 신중하게 진행될 것으로 보입니다. 서울시에서 올해 말 완료를 목표로 2040서울플랜을 최종 수립할 예정인 만큼 규제 완화 가능성 여부도 좀더 시간을 두고 지켜봐야 겠습니다”

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