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재건축 묶인 서울, 소규모 재건축이 뜬다

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소규모 주택 정비사업(가로주택정비사업)이란

지난해 시행된 `빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법`에 따르면, 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만의 소규모 주택 정비사업(이하 미니 재건축)은 도심 내 노후 된 소규모 주택의 주거 환경을 개선하는 사업을 말합니다. 소규모 재건축사업, 가로주택 정비사업, 자율주택 정비사업 등을 포함하는 미니 재건축은 일정 요건을 갖추면 안전진단, 관리처분인가 등의 절차를 생략할 수 있어 빠른 속도로 사업을 진행할 수 있습니다.

강남·강동 할 것 없이 소규모 재건축 활발

대표적으로 1986년 완공된 고덕대우아파트(서울 강동구 고덕동)이 지난 4월 조합 창립총회를 열고 조합장을 비롯한 이사진을 구성했습니다. 해당 단지는 2개동, 99가구 규모로, 노후도 요건만 충족하면 소규모 재건축 사업에 해당됩니다. 강동구 성내동에 위치한 코끼리연립은 사업시행계획인가(안)이 공람•공고에 들어갔고, 강동구 상일동 ‘벽산빌라’도 사업시행계획인가를 신청한 것으로 알려졌습니다.


강남권 일대도 가로주택정비사업이 적극적으로 추진되고 있습니다. 강남구 역삼동 일대 ‘목화연립 가로주택정비사업’은 서울주택도시공사(SH공사)와 손잡고 연립 4개동 24가구에서 지하 2층~지상 10층 아파트 1개동 37가구로 지어질 계획입니다. 서초구 ‘낙원청광연립 가로주택정비사업’도 최근 관리처분계획 인가를 받고, 지하 3층~지상 14층 2개 동 67가구로 탈바꿈할 예정입니다.

작은 재건축 강점은 크다…사업기간 단축 가능

소규모 재건축의 가장 큰 장점은 사업기간을 단축할 수 있다는 것입니다. 안전진단을 생략할 수 있고, 사업시행인가와 관리처분인가를 한번에 받을 수 있는데요. 조합 설립이 반드시 필요한 보통 재건축과 달리, 소규모 재건축은 주민합의체와 조합설립 중에서 유리한 방식을 선택 가능합니다. 때문에 소규모 재건축은 평균 2~3년밖에 걸리지 않습니다. 평균 8~9년 정도 소요되는 일반 재건축보다 사업 속도가 빠릅니다. 지자체가 사업비 일부를 지원해주거나 건축 규제를 완화해주는 점도 장점입니다.

작은 재건축이 갖는 단점은?

하지만 시장에서 소규모 재건축이 새 먹거리로 부각될수록 그에 따른 부작용도 늘어나고 있습니다. 소규모 재건축을 추진중인 중견 건설사간의 경쟁이 심화돼 저가 수주가 발생할 수 있고, 중소 건설사들의 경우 경쟁력이 떨어진다는 우려가 제기되고 있는데요. 특히 가로주택정비사업의 경우 가구 수가 적다 보니 건설사들의 참여도가 낮고, 자금력이 취약하다는 리스크가 예상되고 있습니다.


또한 사업 조건도 까다로워 도시계획도로 또는 건축법상 도로(폭 6m 이상)로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역이어야 되고, 해당 사업시행구역에 속하는 노후•불량 건축물과 단독 및 공동주택 가구의 비율도 정해져 있습니다.

소규모 재건축이 서울 재건축 시장에 미칠 영향

불과 몇 년 전만 해도 소규모 재건축은 진행 과정에 비해 수익성이 크지 않아 시장에선 관심 밖의 정비사업이었습니다. 하지만 최근 정부의 적극적인 지원 등으로 서울지역 곳곳에서 사업속도가 빨라지고 있습니다. 규제로 꽁꽁 묶인 상황에서 정부가 소규모 재건축만은 유일하게 밀어주고 있는 셈입니다. 움츠린 재건축시장에 활기를 불어넣을 수 있을지 기대가 모아지는 가운데 소규모 재건축에 대한 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.


“최근 서울 도심 개발이나 정비사업을 진행할 때 규제에 묶여 있어 도심 주택공급에도 차질이 발생할 수 있습니다. 기존 수도권 택지개발 외에도 도심정비사업 등을 통한 주택공급이 필요한 상황에서 소규모 재건축에 대한 기대가 높아지고 있는데요. 특히 입지 조건이 양호한 역세권과 강남권을 중심으로 잇따라 소규모 재건축이 성과를 보이고 있어 향후에도 사업은 더 활성화될 전망입니다.”

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