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리모델링 이젠 수평증축이 대세...왜?

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겹겹이 싸인 재건축 규제…대안은 리모델링?

그 동안 노후 아파트 개발은 지구 단위 재개발이나 단지별 재건축으로 다시 짓는 게 대세로 인식되어 왔습니다. 하지만 최근에는 부분적으로 공사하는 리모델링 방식이 자원과 시간이 절약할 수 있다는 점에서 유리하다고 평가되며 선호도가 높아지고 있습니다. 재건축과 달리 리모델링은 초과이익환수제 적용 대상이 아니고, 가능연한도 준공 후 15년으로 재건축(30년)보다 짧습니다.

정부, 서울시도 나섰다! ‘서울형 리모델링 사업’이란

다시 짓는 재건축보다 리모델링에 정부도 힘을 실어주고 있습니다. 서울시는 남산타운, 신도림 우성1~3차, 문정 시영아파트 등 7곳을 서울형 리모델링 시범단지로 선정하고, 안전성 검토 비용 등 ‘기본 설계 및 타당성 분석’ 연구용역을 진행하고 있습니다. 


현재 수도권에서는 24개 단지(조합설립 기준)가 리모델링을 추진하고 있는데요(출처: 한국리모델링협회). 재건축정비사업과 달리 이들 리모델링 사업에 대해서는 행정적, 금전적으로 지원하고 장려하는 노력이 이어지고 있습니다.

한때는 크게 성장할 것 같던 ‘수직증축’…문제는 사업속도

때문에 리모델링 추진방식에도 관심이 쏠리고 있습니다. 수평증축만이 가능할 것 같았던 리모델링 시장에 수직증축이 등장했기 때문입니다. 2014년 정부가 가구 수를 종전보다 15% 늘리고 층수도 최고 3개 층까지 쌓아 올릴 수 있도록 하면서 수직증축 리모델링 추진 단지가 생겨났습니다. 대표적으로 강남구 청담동에 위치한 ‘래미안 청담 로이뷰’가 꼽히는데요. 삼성물산이 15층짜리 청담두산아파트를 지하2층~지상 16층으로 리모델링 했습니다.


다만 이후로 수직증축을 통한 리모델링 사업장을 보기 힘들어진 점도 사실입니다. 이는 사업 진행과정이 복잡하기 때문인데요. ‘조합설립→1차 안전진단→1차 안전성 검토→건축심의→2차 안전성 검토→행위허가→이주 및 철거→2차 안전진단→착공’ 순으로 이어지는 수직증축 리모델링 사업은 수평증축보다 사업 기간이 약 1년 6개월 가량 더 소요되는 것으로 알려지고 있습니다.


나아가 안전성에 대한 문제가 계속 제기되자, 정부가 수직증축 리모델링의 2차 안전진단 기준을 높이면서 사업 추진은 더욱 어렵게 됐습니다.

수직증축 어려워지자 수평증축, 별동증축 대안 마련

수직증축에 대한 정부 규제가 강화되면서 리모델링 시장은 ‘수평증축’ 리모델링 사업이 다시 늘고 있는 추세입니다. 사업에 속도를 내려면 상대적으로 인허가 기간이 짧은 수평 증축이 유리하다고 보는 것입니다.


최근 서울 강서구 위치한 등촌 부영아파트는 수평증축으로 리모델링 사업을 변경, 추진 중입니다. 1994년 12월 준공된 이 아파트는 기존 15층 712가구에서 3개 층을 더 올려 총 818가구로 리모델링 할 계획이었으나 안전성과 사업속도를 고려해 수평증축으로 사업 방식을 바꿨습니다.


이 밖에도 잠원동 한신로얄(208가구), 이촌동 현대아파트(옛 현대맨숀) 등이 수평증축 리모델링을 추진 중이며 이촌동 현대아파트는 착공을 앞둔 마지막 인허가 단계를 밟고 있습니다. 지난달 말에는 개포 우성9차(232가구)도 수평증축 리모델링 착공에 들어갔습니다.

수평증축 반사이익 클까

한때는 가구수 증가가 없는 수평증축 리모델링 보다 가구수 증가로 조합원 부담을 덜 수 있다는 수직증축 리모델링이 각광을 받았었습니다. 하지만 안전문제 등으로 수평증축 리모델링이 다시 주목을 받고 있는데요. 더이상 대한민국도 지진 안전지대가 아닌 사실이 증명된 만큼 안전에 대한 중요성이 커지는 가운데 구조적 안전성이 검증되지 못한 수직증축보다 수평증축 리모델링을 추진하는 단지들은 더욱 증가할 전망입니다.


부동산인포 권일 리서치팀장은 “수평증축 리모델링 사례가 서울 등 수도권 일부에 있는 가운데 평면 구조가 생소한 경우가 많다 보니 소비자들의 관심도 높지 않았습니다. 건설사들도 소비자들의 니즈를 잘 파악해 수평증축을 통해서 좋은 평면을 뽑아 낼 수 있도록 하고 주차장 및 커뮤니티 시설도 재건축에 비해 떨어지지 않도록 꾸준한 연구가 필요합니다” 라고 말했습니다.

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