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'산 너머 산' 서울 재건축...갈등 풀고 속도 낼 해법 있나

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준공 50년차 접어든 단지들...재건축사업은 여전히 제자리걸음

1970년대 입주해 준공 40년이 훌쩍 지난 서울의 노후화 단지들이 있습니다. 반포주공1단지, 여의도 시범, 대치동 은마, 이촌 한강맨션 등입니다. 서울 내 재건축이 추진될 단지들이지만 사업속도는 좀처럼 나지 않고 있습니다. 최대어로 꼽히는 반포주공 1단지는 지난해 관리처분 인가를 받은 1·2·4주구에 비해 사업 속도가 가장 느린 3주구가 발목을 잡았습니다. 여의도 시범과 대치 은마도 재건축 계획안이 서울시에 수차례 반려되며 더딘 행보를 보이고 있습니다.

재건축사업 답보상태인 이유 1) 초과이익환수제로 조합원 갈등

서울시 재건축 사업에 걸림돌이 되는 것은 무엇일까요? 우선 재건축으로 발생하는 개발이익의 최대 50%를 세금으로 부과하는 '초과이익환수제'가 부활하면서 사업 일정이 장기간 지연되고 있다는 점입니다. 초과이익환수제를 피하지 못한 단지들은 조합 내부 갈등과 시공권 관련 법적 소송 등으로 진통을 겪는데요. 반포1단지 3주구는 초과이익환수 부담이 커진데다 올 초 조합총회에서 시공사를 둘러싼 내분으로 사업이 장기전에 돌입한 모습입니다. 강남구 '대치쌍용 2차’는 초과이익환수금이 수억원대에 달할 수 있다는 전망이 나오자 재건축사업이 전면 중단됐습니다.

재건축사업 답보상태인 이유 2) 재건축 규제, 안전진단 기준 등 옥죄기

이뿐 아니라 안전진단 기준 강화, 대출규제 등도 재건축 아파트에 큰 타격입니다. 정부규제가 거래량을 압박하는 상황에서 강화된 재건축 안전진단에 마포구 성산시영, 양천구 목동 신시가지 등 강북의 재건축 단지들도 발목이 묶였습니다. 강남 재건축 대장주인 은마아파트도 사정은 마찬가지입니다. 대치 은마는 49층 초고층 재건축 계획을 추진하다 서울시 규제에 맞춰 이를 포기하고 35층으로 계획을 수정했지만, 서울시로부터 보류 판정을 받은 상태입니다.

재건축사업 답보상태인 이유 3) 서울시의 '도시 건축 혁신안'도 관건

여기에 지난 3월 서울시가 민간정비사업 모든 과정에 적극 개입하겠다는 '도시 건축 혁신안'을 내놓은 점도 재건축 사업을 추진하는 조합 입장에선 부담으로 작용합니다. 획일적인 아파트 난립을 막고 사업기간도 단축하려는 기본 취지와 달리 층수, 디자인 등 시의 무리한 개입이 주민 반발을 사고 있는 것인데요.


서울시 정비계획 가이드라인대로 국제현상공모안 절차를 밟아온 잠실5단지는 지난해 6월 설계안을 의결했지만 심의가 계속 미뤄지고 있습니다. 이에 잠실5단지 조합은 재건축 심의를 요구하는 단체행동에 나섰으며, 계속 미뤄지면 국제현상공모 당선안을 폐기할 예정입니다.

조합원들의 항의 집회 VS 서울시 현장점검 결과는

상황이 이렇다 보니 잠실5단지를 비롯해 은마아파트 등 서울 강남권 주요 재건축 단지들은 서울시가 고의적으로 심의를 미루고 있다며 항의 집회를 열고 있습니다. 재건축 높이 규제, 기부채납 등 서울시가 요구한 정비계획 가이드라인을 따르고 있는데도 부동산 자극을 우려한 시가 재건축 정비사업에 퇴짜를 놓고 있다는 게 이들의 주장입니다. 정비계획안 등 심의가 지지부진한 반포·압구정 일대 단지 등 향후 더 많은 재건축 구역의 반발이 예상됩니다.


하지만 재건축 시장을 향한 정부의 단속은 더욱 강화될 것으로 보입니다. 서울시에 따르면 오는 5월부터 6월까지 2개월간 국토부·한국감정원과 함께 정비사업 조합에 대한 합동 점검에 들어갈 예정입니다. 일부 재건축단지의 단기 집값 과열을 사전에 막고자 하는 의도인데요.

재건축, 규제보단 장려를 위한 당근 필요

각종 규제와 이에 따른 조합원 내부 갈등으로 재건축 사업이 속도를 내지 못하면서 재건축 아파트에 대한 투자 열기도 시들해지고 있습니다. 재건축이 원래 계획대로 진행되지 못할 경우 장기적으로 주택 공급에도 차질이 생길 수 있다는 우려 섞인 목소리도 커지고 있습니다.


때문에 전문가들은 재건축을 둘러싼 내부 갈등은 언제든지 발생할 수 있고, 합의점을 찾지 못한다면 무한대로 연기될 수 있는 만큼 정부도 규제보다는 해결책 마련에 중점을 둬야 한다고 조언합니다. 부동산인포 권일 리서치팀장의 말입니다.


“집값 상승을 우려하는 서울시 입장에서 규제 완화를 결정하기가 쉽지 않을 것입니다. 하지만 강남 신규주택의 절대적인 비중을 차지하는 재건축을 계속 옥죌 경우 신규 주택공급 감소로 오히려 가격이 상승할 수도 있습니다. 따라서 서울시와 정부 모두 이를 인지하고 공급도 이뤄질 수 있는 대안도 함께 찾는 것이 중요합니다”

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