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서울 빈 점포가 늘어난다. 공실과의 전쟁에서 승리하려면

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서울 대표 상권 빈 점포 늘어난다

경기 불황의 여파로 서울 대표 상권에도 찬바람이 불고 있습니다. 금싸라기 땅이라 불리는 용산구 이태원 상권과 강남구 청담 상권 등 중대형상가 공실률이 꾸준히 급증하는 추세입니다.


2018년 4분기 기준으로 서울 중대형 상가의 평균 공실률은 7.0%로, 이태원, 논현, 동대문, 청담, 신촌 등은 이미 서울 평균을 넘어섰습니다(한국감정원).


지난해 중대형 상가공실률이 가장 높았던 곳은 용산구 이태원 상권이었습니다. 이태원 상권 공실률은 지난해 4분기 21.6%로, 2017년 2분기 14.9% 대비 1.4% 급증했습니다. 이어 강남구 논현동 상권 공실률이 1.0%에서 18.9%로 1년새 19배 가량 늘었습니다. 종로구 동대문 상권도 같은 기간 10.9%에서 14.6%로 확대됐고, 청담동 상권의 중대형상가 공실률도 3.4%에서 11.2%로 증가했습니다.

공실률 줄지 않는 이유는? 임대인-임차인 임대료 ‘Gap’ 여전

임대료를 감당하지 못해 임차인이 나가면 후속 임차인을 구하는 일은 점점 어려워지고 있습니다. 예전에는 빠진 자리가 금방 메워졌는데, 지금은 임대료와 인건비가 부담돼 들어오려는 세입자가 없는 상태입니다. 주변 시세가 떨어진 상태지만 임대인은 여전히 예전 임대료를 고수하고 있는데요.


반대로 높은 임대료나 권리금을 포기하는 상권들도 점점 늘어나고 있습니다. 점포를 비워두기보단 임대료를 더 낮춰서라도 임차인을 찾는 게 유리하다는 생각 때문인데요. 이럴 때 임대료 손실에 따른 리스크를 줄이면서 공실 기간을 최소화할 수 있는 전략은 무엇일까요?

공실기간 최소화 전략 1) 렌트프리 전략

우선 임대전략 가운데 렌트프리(무상임대)가 있습니다. 임대인이 우량 임차인에게 일정 기간 동안 임대료를 면제해 주는 것을 말합니다. 오피스빌딩 공실률이 높아지면서 부터 관행으로 자리잡은 렌트프리는 작은 상가에도 적용 가능합니다.


여기서 중요한 점은 임대인의 입장에선 점포가 지속성을 가지고 유지돼야 하고, 임차인의 경우 렌트프리 기간이 끝났을 때도 상권이 활성화돼야 한다는 이해 관계가 맞아야 합니다. 예를 보겠습니다.


월 350만원 임대료인 A상가는 최근 월 250만원까지 시세가 떨어졌습니다. ‘임대기간 1년당 2개월 임대료 무료, 3년 임대차 계약’으로 렌트프리 임대를 한다면, 임차인은 투자액이 많이 드는 6개월간 임대료 부담이 없고, 월 지출비용이 감소하는 효과를 얻습니다. 임대인은 초기 6개월간 무상으로 임대해도, 일정기간이 지나면 누적임대료가 동일해져 임대료 하락 없이 공실 문제를 해결할 수 있습니다.

공실기간 최소화 전략 2) 수수료 매장 계약시 미니멈개런티 조항 넣어야

공실을 줄이려면 좋은 브랜드를 입점시키는 방법도 생각해야 합니다. 이때 고정임대료 방식이 아닌 수수료 매장이 좋습니다. 순매출의 12%를 월 임대료로 지급한다 등의 매출액 연동 방식인 수수료 매장은 S커피 브랜드처럼 기업화된 경우가 적합합니다.


이 같은 리딩브랜드가 아니면 수수료 매장 계약시, 반드시 ‘미니멈개런티’ 조항을 넣어야 합니다. 월 임대료 500만원이 예상되는 곳이지만, 모 브랜드에서 월평균 순매출(VAT별도매출) 5,000만원은 예상돼 수수료율 12%로 계약시, 월평균 600만원의 임대료를 기대하더라도 ‘미니멈개런티(450만원)’를 적용해야 합니다.

공실기간 최소화 전략 3) 임대차 계약기간은 길게~임차인의 중도 해지 조항 등은 기재 NO!

상권이 성장·발전하는 위치거나, 경기가 좋다면 임대인은 임대차 계약기간을 짧게 하면서 매년 임대료를 올리는 편이 좋을 것입니다. 하지만 임차인 구하는 일이 어려워진 요즘에는 대부분의 상권에서 임대차 계약기간을 길게 잡는 것이 유리합니다. 임대료 하락 리스크를 방지하기 위해 임차인의 중도 해지 조항 등을 계약서에 기재하지 않는 것도 중요합니다.

위축된 상가시장…임대사업 전략 있으면 백전백승

이미 시장에 알려진 투자상식은 나만 아는 것이 아니라 다른 사람들도 알고 있는 경우가 많습니다. 누구나 좋다고 하는 상가는 분양이 빨리 되고, 그만큼 놓칠 가능성도 크지만 그 반대의 경우라면 공실로 남을 수밖에 없습니다. 임대시장 위축이 당분간 이어질 것으로 전망되지만 나에게 유리한 임대전략은 얼마든지 찾을 수 있습니다. 상가전문가의 이야기를 들어보겠습니다.


“그 동안 저금리로 상가 공급은 많았던 반면, 소비 위축으로 상가 영업매출은 줄면서 곳곳에서 공실이 생기고 있습니다. 앞으로도 상가 공급과다, 공시지가 인상 등과 맞물려 상권이 위축되는 상황이 당분간 이어질 전망입니다. 하지만 나만의 정확한 판단과 전략을 갖고 있다면 같은 상황 속에서도 공실 기간을 최소화할 수 있을 것입니다.”

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