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역세권도 옥석을 가려야 한다...미래가치 높은 역세권의 조건

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아파트 불변의 법칙 ‘역세권’

과거 아파트는 사면 무조건 오른다는 이야기가 있었습니다. 하지만 불과 몇 년 새 강력해진 정부 규제 등으로 부동산이 무조건 오른다는 것은 옛말이 되었습니다. 상승과 하락을 반복하는 부동산 사이클 속에서도 흥행이 보장된 불패지대는 존재합니다. 바로 ~세권의 원조 격인 역세권 인데요. 지하철이나 철도역 반경 500M 지역을 의미하는 역세권의 범위는 점차 넓어지는 추세입니다.

첫째도 둘째도 입지…역세권 인기이유 왜?

그렇다면, 역세권은 왜 수요자들과 투자자를 불문하고 인기가 높을까요? 출퇴근이나 자녀 통학이 편리하고, 전월세 수요가 풍부해 불황에도 임대 및 매매시장에서 경쟁력이 있다는 게 부동산 전문가들의 공통된 의견입니다. 특히 부동산 호황기엔 위치가 좋지 않은 곳보다 상대적으로 집값이 많이 오릅니다.


실제로 역세권 여부에 따른 시세차이는 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 심지어 같은 단지임에도 불구하고 지하철역과의 거리에 따라 수천만원씩 가격이 차이가 나는데요. 송파구에 위치한 6800여가구의 대단지 잠실 파크리오는 2호선 잠실나루역과 인접한 동의 전용 84㎡의 시세는 14억원 선인데 반해 도보 10분거리에 있는 동은 13억원 초반으로 최소 5천만원 이상 차이가 납니다.


동탄2신도시에서도 동탄역과 가까운 시범우남퍼스트빌 전용 84㎡는 지난 2월 6억9,000만원에 거래됐지만 동탄역과 1km 이상 떨어진 신안인스빌리베라1차 전용 84㎡는 4억원대에 거래돼 1억원이상 차이가 나고 있습니다.

촘촘해지는 수도권 전철망…역세권 가치도 달라져

서울 인구가 줄었다고 하지만 경기지역 인구는 급증하는 추세입니다. 경기도 인구는 올해 2월 기준 1310만4,696명을 기록했습니다(통계청 주민등록인구현황). 전체 인구 5182만명의 25%를 차지하고 있는데요. 이 때문에 수도권에선 철도노선의 연장 또는 신설 소식이 끊이지 않습니다. 새롭게 역세권이 되는 지역과 단지들이 늘어나면서 역세권을 바라보는 시선에도 변별력이 중요해 졌습니다. 앞으로 수도권 역세권에서는 무엇을 중요하게 봐야 할까요.

중심업무지구로의 접근성이 좋은 우량역세권을 찾아라!

중심업무지구가 분포하는 강남권이나 시청이 있는 도심권 등으로 쉽게 갈 수 있는지가 중요해졌습니다. 지하철5,6호선∙경의중앙선∙공항철도를 이용해 여의도 방면 출퇴근이 수월한 공덕역 일대는 수요가 두터워 2017년 분양한 공덕 SK리더스뷰는 34.6대 1을 경쟁률 기록 후 4일만에 완판 됐습니다. 그 해에 분양한 신반포 센트럴 자이는 3∙7∙9호선 고속터미널역을 이용해 강남, 도심방면 출퇴근이 쉬워 168.08대 1 경쟁률을 기록하기도 했습니다.


여의도 출퇴근이 쉬운 영등포 신길뉴타운도 수요가 두터워 2017년 분양한 7호선 역세권 신길 센트럴 자이는 평균 56.9대 1 경쟁률을 기록하기도 했습니다. 올해는 영등포구 신길동에서 신길3구역에서 신규 분양이 계획 돼 있습니다.

2개 이상 노선 이용할 수 있는 곳, 환승역 등도 좋아

이렇듯 역세권이라도 다 같은 역세권으로 보면 안됩니다. 만약 2개 이상의 노선을 동시에 이용할 수 있는 환승역이라면 주변 집값은 더 비싸집니다. 실제로 역세권 중에서도 높은 몸값을 자랑하는 지역은 여지없이 KTX, SRT, GTX가 지납니다.


광역 복합환승센터로 개발중인 수서역 일대는 향후 GTX-A노선을 비롯해 SRT와 지하철 3호선, 분당선 등 5개 철도노선이 정차하는 역세권의 중심지가 될 전망입니다. 지금도 환승역이지만 더 많은 환승이 가능해질 수서역 인근 아파트 가격은 꾸준히 오름세를 보이고 있습니다. SRT수서역이 개통한 2016년 12월 강남구 수서동의 아파트 가격은 3.3㎡당 2,826만원으로 2년새 43% 가량 상승했습니다. 올해 2월 기준 수서동의 아파트 3.3㎡당 시세는 4,037만원을 기록하고 있습니다.


SRT동탄역을 이용할 수 있는 동탄2신도시에서는 금강주택이 아파트 383가구와 오피스텔 125실로 구성된 주상복합 아파트를 연내 선보일 계획입니다. GTX-B노선이 추진중인 남양주 진접에서는 3기신도시의 생활인프라도 공유 가능한 포스코건설이 남양주 더샵 퍼스트시티 1153가구를 공급할 계획입니다.

노선 늘어나고, 개발 호재 맞물린 곳을 주목하라!

역세권 개발, 신규노선 추가 지역도 눈 여겨 봐야 합니다. 하루 평균 2만3,000명이 이용하는 KTX광명역은 오는 2023년 개통예정인 신안산선(안산~여의도), 월곶판교선(2024년 개통) 등이 추진되고 있습니다. 덕분에 광명역세권지구와 인접한 일직동 평균 아파트값은 지난 2월 기준 1,829만원(3.3㎡당)으로 광명 평균시세 1,783만원(3.3㎡당)을 웃돕니다. 광명에서는 대우건설이 광명15구역일대에 아파트 공급을 준비 중입니다.


경춘선, 경의중앙선을 비롯해 서울지하철6호선, 면목선경전철, GTX-B노선 등 기존철도와 신선(연장)철도 등이 다양하게 분포하는 서울 양원지구도 주목을 받고 있습니다. 서울에서 보기 드문 공공택지로 구릉산, 봉화산, 근린공원과 서울의료원, 서울북부병원, 이마트, 홈플러스 등 다양한 편의시설도 쉽게 이용할 수 있는데다 신내역 차량기지 이전부지 개발도 추진 중입니다. 양원지구에선 마수걸이로 금강주택이 490가구 규모의 양원지구 금강펜테리움 아파트를 분양할 예정입니다.

안정적인 주택을 선택하려면 역세권도 옥석을 가려야

이들 사례 이외에도 역세권이 집값에 많은 영향을 끼치는 것을 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 철도망이 촘촘해 질수록 선별하는 안목을 키워야 하는 것도 중요해지고 있습니다. 역세권의 가치에 대한 부동산 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.


“아파트를 분양 받을 때 꼭 따져보는 교통여건, 그 중에서도 역세권 여부는 매우 중요하다는 사실을 상식이 됐습니다. 이젠 역세권도 옥석을 가려야 하는데요. 1개 보다는 2개 이상 노선, 추후 신설노선이 있는지, 역주변의 개발소식 여부 등을 따져보는 것이 중요합니다. 불확실한 시장 상황이라면 특히 중요한 점이라는 사실을 명심해야 할 것입니다”

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