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최고가 찍은 공시지가, 떨어지는 임대수익률, 암울한 상가시장

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공시지가 상승…가장 비싼 땅은 명동 ‘네이처리퍼블릭’

표준지 공시지가가 11년 만에 최고 상승률을 기록했습니다.


국토교통부가 최근 발표한 2019년 표준지 공시지가에 따르면, 전국 ㎡당 공시지가는 평균 9.42%상승했습니다. 서울이 13.87% 오르며 공시지가 변동률이 가장 높았고, 이어 광주 10.71%, 부산 10.26%, 제주 9.74% 순이었습니다.


전국에서 땅값이 비싼 상위 10곳은 모두 서울 중구에 위치한 명동 상권 내에 위치한 땅들이었는데요. 이중 명동8길 52번지에 있는 네이처리퍼블릭 부지가 ㎡당 1억8,300만원으로 16년째 전국 1위를 차지했습니다. 이는 지난해 발표 가격인 9,130만원보다 약 2배 가량 뛴 것입니다. 이어 우리은행 명동점이 1억7,750만원, 유니클로 명동중앙점 1억7,450만원, 토니모리 1억7,100만원, VDL 1억6,750만원 순으로 높은 땅값을 기록했습니다.

손님도 줄었다는데…위축된 상가시장 더 어려워지나

이 같은 공시지가 인상은 상가 시장에 악재로 작용할 것이라는 분석입니다. 경기가 위축되며 손님이 줄고 있는 상태에서 공시지가 인상으로 임대인들의 보유세가 늘면 임차인인 자영업자들에게 부담이 전가될 수 있다는 것입니다.


임대업자 A씨는 “가뜩 경기가 어려운데다가 상인들의 매출 역시 감소하는 분위기에요. 안 그래도 땅값이 높은 편인데 공시지가가 계속 오르면 임대료를 올릴 수밖에 없어요. 인건비도 많이 올랐고요.”라고 말했습니다.

한국감정원에 따르면 지난해 전국 중대형상가의 연수익률은 4.19%로 전년(4.35%) 대비 0.16%포인트 떨어졌고, 소규모 상가의 연수익률은 3.73%로 전년(3.91%) 대비 0.18%포인트 하락했습니다.


결국 상가·건물주의 수익성이 떨어지면서 피해는 고스란히 임차인들에게 돌아가는 구조입니다. 특히 명동, 강남 등 대형 상권지역들을 중심으로 보유세 상승분을 임대료에 전가시킬 가능성이 높습니다. 기존 상인들이 쫓겨나는 젠트리피케이션도 확산될 수 있는 부분입니다.


“보유세가 오르면 상가주인 입장에선 임대료 인상여부를 고민하거나 인상을 결정할 수밖에 없습니다. 월세 등 임대료 감당이 어려운 임차인이라면 결국 퇴출당할 수밖에 없는 거죠.” 명동에 위치한 공인중개업소 대표 P씨의 말입니다.

임대료 급격한 상승, 말처럼 쉽지 않아

하지만 임대인들의 부담을 전적으로 임차인들에게 돌리기는 쉽지 않다는 주장도 만만치 않습니다.


강남역 인근 공인중개업소 J대표는 “최근 임대인들은 임차인이 나갈 까봐 노심초사하고 있어요. 임대료를 깎아주는 사례까지 있을 정도니까요. 장사가 잘 안되면 기존 상인들은 어떻게든 나가려고 하는 반면, 새로 들어오려는 상인들은 별로 없어서 임대료 인상이 말처럼 쉽지는 않을 것입니다.”고 말했습니다.


즉, 임대인들은 공실에 대한 불안감이 더 크기 때문에 임대료 급등으로 기존 임차인이 빠져나가 상가에 공실이 생기는 것보다 임대료를 소폭씩 인상해 가면서 부담을 줄여나갈 가능성이 높습니다.


최근 경기위축으로 인해 영업수입 감소, 젠트리피케이션, 임대수입 감소 등 임대인과 임차인 모두 어려운 상황이라 공실이 늘고 있는 지역들을 중심으로 임대료 인상 속도는 더딜 것으로 예상됩니다.

결국 고가 토지는 ‘소수’...공시지가 인상 부작용 크지 않을 것

다만 정부는 공시지가를 계속해서 올려 현실화하겠다는 입장을 고수하고 있습니다. 다행히 이번 공시지가 인상은 전체 토지의 0.4% 정도에 그친 만큼 위험성이 크지 않다고 보는 시각도 많습니다.


한편에선 정부 움직임과는 반대로 젠트리피케이션 피해를 줄이려 공시지가를 낮추려는 지자체도 있습니다. 실제로 성동구의 경우 성수동 일대 서울숲길과 상원길, 방송대길 등 젠트리피케이션 발생 가능성이 있는 35곳들에 대해 공시지가를 낮춰달라고 국토교통부에 요청하기도 했습니다.


임차인에 대한 권리보호가 이슈로 자리잡은 가운데 최근에는 상가임대차보호법 개정 시행되면서 임차인들에 대한 보호가 강화돼 이번 공시지가 인상에 따른 임차인들의 피해가 크지 않을 것이라는 점도 정부가 주장하는 바입니다.


하지만 상가 등 임대시장의 위축은 당분간 이어질 것이라는 게 업계 관계자들의 중론입니다. 상가 전문가의 이야기를 들어보겠습니다.


“공시지가 인상 토지가 전체 토지의 0.4% 불과해 당장 세부담 전가 등의 부작용은 크지 않겠지 만 저금리로 상가 공급이 많았고 소비 위축으로 상가영업 매출이 줄면서 곳곳에서 공실이 발생하고 있습니다. 소비가 늘지 않고 상가 공급이 지나치게 많으면 공시지가 인상과 맞물려 상권도 위축되는 상황이 당분간 이어질 가능성이 높습니다.”

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