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서울이 아니어도 오를 곳은 오른다: 부동산계의 아이돌, 빠숑 김학렬 인터뷰

대한민국 부동산 투자의 정답을 알려준다

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리(이승환 ㅍㅍㅅㅅ 대표): 이번에 나올 책은 어떤 책인가요?


빠숑(김학렬, 부동산 전문가): <대한민국 부동산 투자>가 총론이고, 각론으로 <서울 부동산의 미래>를 냈습니다. 이번에 나올 ,<서울이 아니어도 오를 곳은 오른다>는 서울을 제외한 경기, 인천, 부산, 대구, 광주, 제주 등 전국을 다룹니다. 8월 중순 출간 예정입니다.


리: 그렇게 보기에는 경기도만 해도 너무 많지 않을까요?


빠숑: 경기도만 해도 끝이 없기는 하죠. 하지만 그렇게 다 하려면 각 지자체당 1권씩만 해도 10권 넘게 써야 하죠. 언젠가 쓰긴 하겠지만, 일단 3부작으로 끝낼 계획입니다.

이런 책을 쓴 사람이다



강남불패는 끝나지 않는다


리: 최근 서울과 지방 부동산 중 어디가 더 많이 오르고 있나요?


빠숑: 서울이죠.


리: 정작 정부 규제 대책은 서울에 집중되고 있지 않나요?


빠숑: 정부가 더 올라갈 걸 방지한 거라고도 볼 수 있고요, 천천히 오를 걸 미리 올려 놓은 것일수도 있죠. 작년에 강남과 서초 인기 아파트들은 1년에 5억원씩 올랐습니다. 만약 대책이 없었다면 10억원씩 올랐을지도 모르죠.


리: 그 중에 강남은 특히 많이 오른 듯합니다. 이미 어지간한 서울 다른 구보다 2배는 되는 듯하던데요.


빠숑: 더 되죠. 강남이 보통 평당 4600만원 정도 되고, 서울에서 제일 싼 도봉구 는 평당 1200만원 내외에요. 거의 4배 차이죠.

지난해 강남 4구의 아파트 매매 가격 상승률은 4.85%를 기록했다. 2016년의 2.26%보다도 높은 수치.

리: 그렇게 차이가 심한데도, 강남은 아직 더 오를 거란 건가요?


빠숑: 2000년에 강남이 평당 1200만원 정도였고, 도봉이 800만원 정도였어요. 그런데 강남이 4배 가까이 오를 동안 도봉은 1.5배 오른 거죠. 지금도 도봉구가 2천만원이 되는 것보다, 강남이 1억원 찍는 게 더 빠를 겁니다. 아크로리버파크가 실거래가로 평당 9천만원을 돌파했어요. 10년은 걸리겠지만 더 좋은 입지로 평가받는 압구정 현대아파트가 재건축되게 되면 2억원이 넘어갈 거라 봅니다.


리: 강남 집값을 따라서 다른 지역 집값도 계속 오를까요?


빠숑: 따라간다기보다는 일종의 방향성을 만들어줍니다. 입지와 상품만 좋으면 올라간다는 선례가 되기도 하죠. 부한 해운대구와 대구 수성구도 2천만원을 넘어섰고, 3천만원을 바라보고 있습니다.


리: 해운대와 수성구는 수도권도 아닌데, 계속 오르는 게 신기합니다.


빠숑: 그 권역에서는 수요가 가장 많기 때문입니다. 학군부터, 교통, 교육, 상권이 다 좋고 미래 부가가치까지 높죠. 그렇게 살기 편하니 집값도 계속 오릅니다. 서울과 차이가 있다면, 서울은 이 요소들에다가 엄청나게 많은 일자리가 아주 큰 영향을 주지요.


리: 창동, 청량리 등에서도 일자리를 늘리고자 노력하던데, 일자리가 늘 거라고 생각하십니까?


빠숑: 힘들 겁니다.


리: ;;;;;


빠숑: 늘기야 하겠지만, 강남에 비하면 매우 적은 수준일 겁니다. ‘서울시 생활권 계획’을 보면 동북권이 취약하니, 주거지역을 상업지역으로 바꾸고 이 지역에 일자리를 늘리겠다고 해요.


그래봐야 잠실 롯데월드 타워 건물 하나에 1만명이 넘게 일해요. 동북권 8개구의 신규 일자리 다 합쳐도 롯데타워 하나에 못 미쳐요. 그런데 삼성동 현대차 사옥은 롯데월드타워 면적의 3배입니다. 여기만 해도 롯데월드타워보다 훨씬 많은 인원이 들어갈 수 있지요.

삼성동 현대차 글로벌 비즈니스 센터 조감도. 이런 게 생겨야 일자리가 생긴다는 이야기.

리: 젊은 층은 요즘 자전거에 대한 고려도 많이 하는 것 같은데, 이런 것도 집값에 영향을 주나요?


빠숑: 자전거도로가 깔린 주변의 아파트가 오르긴 하지만, 인과관계가 아닌 상관관계입니다. 아직 자동차 도로망과 자전거 도로망이 분리되지 않았습니다. 그래서 한강이나 공원 주변에 있는 자전거 도로니까 프리미엄이지 붙는 거지, 자전거 도로만의 프리미엄은 아닙니다.


사실 한강 프리미엄은 이미 조선시대부터 있었습니다. 압구정이 한명회가 놀던 정자잖아요? 한강 프리미엄은 점점 높아질 겁니다. 이런 대형 자연환경은 또다시 만들 수 없으니까요. 녹지 공간까진 인공적인 조성이 가능하지만, 한강을 만들 수는 없습니다.


리: 말 나온 김에 압구정… 여기는 상상을 초월하게 너무 비싸지 않나요?


빠숑: 일반인 생각은 그렇겠지만, 거기 살고 있는 사람들에겐 돈이 중요하지 않습니다. 그들만의 왕국에 가깝죠.


게다가 아무리 낡은 아파트라고 하더라도 재건축을 통한 미래에 대한 기대가 있습니다. 압구정 현대 아파트 사는 사람들은 지금 대세지역인 반포도 무시할 정도입니다. 압구정은 대한민국 최초의 대형 브랜드 아파트고, 반포 주공 아파트는 서민 아파트라고 여전히 생각하고 있는 거죠.

‘아파트 공화국’ 대한민국의 역사를 시작한 압구정동 현대 아파트

리: 아무리 그래도 계속 오를 수 있을까요…


빠숑: 조정받을 수 있기는 하겠지만 비싼 건 더 올라갈 겁니다. 압구정 현대아파트나 반포 주공은 지금 들어가도 계속 오를 겁니다. 이런 곳은 정말 돈 많은 사람들이 세금 다 내면서까지도 들어가려 합니다. 서민은 비싸서 못 들어갈 뿐이죠.



강북은 과연 나아질 수 있을까?


리: 그러면 강북은 어떻게 좀 좋아질 수 있을까요?


빠숑: 이미 지정한 곳에 뉴타운 잘 진행되게 해주고, 불필요한 혐오시설들 제거해 주고, 경전철을 많이 깔아주는 것이 할 수 있는 최선이라고 생각합니다. 사실 강북에 일자리를 늘리는 건 한계가 있습니다. 대신 그 외부 지역에서 도심 접근성이 좋아진다면 이번 정부가 추진하고 있는 도시재생사업에도 도움이 될 거라 생각합니다. 기존에 살던 사람에게 제공할 수 있는 장소가 많아지니까요.


리: 강북이 재건축이 쉽지 않은 이유로는 어떤 게 있을까요?


빠숑: 강북은 난개발이 많습니다. 개발계획 하에 만들어진 상계동은 1980년대 주택공사에서 16개 정도 단지를 만들면서 싹 밀어버리고 지어서 혐오시설도 없죠. 상계는 이제 재건축하면 기반시설이 우월해서 일자리가 없어도 살기에는 좋을 겁니다. 분당, 일산 같은 1기 신도시와 비슷한 베드타운 역할을 하겠지요.


리: 목동은 좀 어떤가요?


빠숑: 상계동과 비슷하게 같은 시기에 택지개발지구로 만들어진 곳입니다. 그런데 일자리에 대한 접근성이 훨씬 좋죠. 목동은 강남 접근성도 좋고, 여의도나 종로가 붙어있고, 여기에 마곡지구와 DMC, 가산까지 해서 주변이 다 일자리입니다.


리: 그건 은평도 마찬가지일 것 같은데요?


빠숑: 은평도 좋긴 한데, 거긴 지하철이 3호선 하나밖에 없습니다. 신분당선 북부연장이 용산에서 더 올라가고 GTX까지 되면 좀 더 살아나겠죠.

신간을 앞에 두고 인터뷰 중인 부동산계의 아이돌… 아니 빠숑 김학렬 님

리: 성수 지역은 특히 긍정적으로 보는 것 같은데 왜 이렇게 보는지요?


빠숑: 동북권에서 성수동만이 강남권이라 볼 수 있습니다. 일자리가 많아졌고, 혐오시설인 공장이 없어지면서 상업시설이 생기고 있죠. 또 칙칙한 주거시설도 정비됐습니다. 여기에 서울숲도 있고, 바로 강 건너편이 압구정동, 삼성동. 이 정도면 게임 끝났다고 봐야죠.


리: 구로나 가산은 좀 일자리가 늘어날 수 있을까요?


빠숑: 아파트형 공장들이 계속 생기고 있는데 딱 그 정도에 그칩니다. 현대차처럼 큰 건물은 없습니다. 애초에 서울 안에는 확장할 수 있는 곳이 별로 없기에, 양극화가 심해질 수밖에 없습니다.


리: 그래도 상대적으로 서남권을 좋게 보시던데, 그 이유는 무엇인가요?


빠숑: 요소 중 가장 중요한 건 일자리, 교통망, 주거시설입니다. 서남권은 지금 이 3개 요소가 모두 눈에 띄게 계속 좋아지고 있습니다. 신길 뉴타운, 목동 재건축 등 대규모 신규 주거시설 공급이 아직 남아있고, 신안산선도 늦어도 내년 착공 예정입니다. 일자리는 마곡지구가 엄청 늘려줬고요. 더 늘어날 겁니다. 이 정도면 좋다고 봐도 되는 거죠.

큰 기대를 모은 신길 뉴타운

리: 그렇게 치면 사당이나 이수도 교통이 쩌는 곳 아닌가요, 여기는 왜 저평가돼 있나요?


빠숑: 그 주변은 깔끔한 주거시설이 없습니다. 그리고 상권이라는 게 무조건 플러스만 되는 게 아닙니다. 주거지역에 플러스가 되는, 교육환경에 필요한 상권이어야 하죠. 대치동, 동부이촌동이 그런 상권입니다. 술집이나, 노래방, PC방, 패스트푸드 같은 게 많으면 안 좋은데, 사당이나 이수는 유흥주점, 모텔도 즐비하죠.



경기도, 아직 남은 가능성


리: 그러면 결국 남은 확장할 곳은 경기도 뿐인가요…


빠숑: 더 이상 신도시 확장할 곳은 없어 보입니다. 추가 택지개발지구 개발은 박근혜 정부 때 이미 중단되었죠. 이제는 기존 도심들을 순차적으로 재개발 재건축을 할 때인데, 그러면 경기도 신도시도 양극화가 생기겠죠.


분당은 1991년에 만들어졌으니 곧 재건축 가능 연한에 들어갑니다. 입지도 좋으니 재건축 이슈가 본격화되면 또 한 번 비상할 수 있을 것 같습니다. 그렇게 되면 지금 잘 나가는 2기 신도시들이 상품 경쟁력이 떨어지기 시작하겠죠.


리: 판교도 경기도 아닙니까?


빠숑: 판교에는 제1테크노밸리에 이어, 제2, 제3테크노밸리가 이어질 거에요. 그런데 판교는 경기도라고 보기 힘들죠. 판교에서 강남까지 11분이면 가는데, 강남과 판교는 한 몸이라고 봐야 합니다. 분당이 강남과 판교의 베드타운 역할을 하고요.


리: 신도시도 이미 다 오를 대로 다 올라서 사람들이 꺼리는 것 같습니다.


빠숑: 다 올랐다는 표현은 잘못된 겁니다. 저는 1997년부터 100번도 더 들은 것 같습니다. 서울은 오늘도 오르고 있습니다. 따라서 서울과 연관성 있거나 자체 수요가 있는 곳은, 인플레이션이 지속되는 한 계속 오를 수 밖에 없습니다. 단기적으로는 조정이 될 수 있으나 결국은 물가 수준 만큼은 오른다고 봐야 합니다.


리: 서울과 연관성 없이 자체 수요를 가진 곳은 어떤 곳이지요?


빠숑: 서울과의 연관성이 적더라도 일단 화성이나 평택처럼 일자리가 확실한 곳은 다르다는 거지요. 그런 자체 수요 때문에 안산도 오르고요. 서울의 배드타운인 다산신도시는 이미 남양주에 기존 택지개발지구가 많지만 다산 신도시는 그것보다 더 좋으니까 걱정이 없는 경우다.


리: 최근 이슈가 된 게 ‘이혼하면 부천 가고, 망하면 인천 간다’는 이른바 ‘이부망천’인데 부천이나 인천 지역은 어떻게 보십니까?


빠숑: 매우 부적절한 발언이지만, 서울보다 취약한 건 사실입니다. 부천은 서울과 인천의 중간이고 1호선과 7호선이 다녀서 서울로 출퇴근 할 수 있는 곳 중 가장 저렴한 택지개발지구죠. 하지만 부천, 중동 신도시에서 평생 살 거냐고 물어보면 그럴 사람은 많지 않습니다. 반면 분당 일산은 평생 살라고 하면 살겠죠.

파장이 장난 아니었던 바로 그 발언 (…)

리: 남양주나 구리는 어떨까요?


빠숑: 여긴 준 강남생활권입니다. 구리에서 광역버스 타면 20분 만에 강남으로 갈 수 있죠. 8호선 연장되면 더 가까워질 겁니다. 구리로는 공급이 부족하니까 다산신도시까지 확장된 것이고요.



지방, 삽 뜨는 걸 보고 들어가라


리: 경기도 이야기도 나왔으니… 서울을 벗어나서 지방에 투자하는 건 어떻게 보십니까?


빠숑: 중요하게 봐야 되는 게 다릅니다. 서울은 일자리가 가장 중요합니다. 반면 지방은 일자리가 많지 않다보니, 교통편의성보다도 교육이 더 중요합니다. 학군 좋은 곳으로 이사를 많이 가죠. 그런데 또 이것도 대도시 이야기고, 인구 30만 이하의 지방 중소도시는 또 일자리가 중요해집니다. 공공기관 같은 양질의 일자리 주변이 발전하죠.


리: 중소도시는 사실 별로 오를 요소가 없지 않나요?


빠숑: 서울은 출렁대면서도 꾸준히 오른다면, 중소도시는 가격이 유지되다가 갑자기 확 오르는 식입니다. 수도권과 격차가 너무 커지면 투자자들이 들어가죠. 그때 많이 올라갑니다. 지방 중소도시가 오르는 경우는 자체수요보다는 투자 수요 때문에 올라가는 경우가 많죠.

2017년에는 침체의 늪으로 빠져들기도 했다.

리: 그렇게 올라가면 시장가치 때문에 다시 내려가지 않나요?


빠숑: 기존의 가격이 너무 낮다보니 그렇지는 않습니다. 거래가 안 되어서 쌀 뿐이지, 장기적으로 보면 인플레이션을 따로 좀 오른다고 보시면 될 정도죠. 그래서 확실한 직장이나 소득이 되시는 분들은 지방에서 사는 게 좋긴 합니다. 순천 간 선배는 40평대가 1억원이라고 너무 좋고, 집값 오르내릴 걱정 안 해서 또 좋다 하더라고요.


리: 균형발전 이슈로 지방에는 여러 썰이 떠오릅니다. 호재가 생기면 언제 사는 게 좋나요?


빠숑: 지방의 개발계획은 언제든지 취소될 수 있으니, 삽 뜨는 걸 보고 들어가야 합니다. 서울은 계획 발표 났을 때부터 사도 관계없습니다. 언제 오를지 몰라도 언젠간 오를테니 그냥 잡으면 됩니다. 심지어 호재가 실현 안되어도 그냥 살면 되니까요.


리: 아무리 그래도, 공사 끝나고 들어가면 너무 늦지 않나요?


빠숑: 바닥에서 사서 꼭지에서 팔려는 욕심을 버려야 합니다. 오르고 있다는 것을 확인하고 들어가도 충분히 수익이 납니다. 서울의 지하철 9호선 같은 경우에는 2009년에 개통했는데, 투자하기에는 2013년이 제일 좋았습니다. 기간시설이 활성화되는 데에는 시간이 필요합니다. 보통 10년 정도를 보는데, 착공 시작한 후에 가도 안 늦는 이유죠.


꼭 바닥에서 사려는 욕심을 버려야 합니다. 바닥이 어디인지는 신도 모르는 일이니, 그냥 오르고 있는 걸 사는 게 가장 좋습니다.

이러지만 않도록 주의하자 (…)



뉴타운은 무조건 좋다


리: 잠시 뉴타운 이야기를 하지요. 보통 3명의 서울시장 중 이명박, 오세훈을 한 세트로 보는데, 오세훈, 박원순의 주택정책을 유사하게 보시는 듯합니다.


빠숑: 이명박은 서울시 개발인 뉴타운의 물꼬를 텄죠. 6, 70년대처럼 밀어붙여서 싹 밀고 뉴타운을 새로 지었습니다. 예전방식으로 추진하니 돈이 많이 드니까 왕십리, 길음, 은평까지 하고서 못 버티고 나가 떨어진 거죠.


이를 보완하기 위해 오세훈은 서울시 생활권을 만들었습니다. 지역별로 세분화해서 개발할 곳은 개발하고, 보완만 할 곳은 보완만 하고, 보존할 것은 보존하자는 계획이었죠. 큰 흐름에서 박원순 시장의 서울시 생활권 계획은 이를 이어 받았다고 봅니다.


리: 뉴타운 사업의 결과는 어떻게 보시나요?


빠숑: 뉴타운은 무조건 좋습니다. 할 수 있다면 앞으로도 계속 추진해야죠. 그렇지 않으면, 서울 안에 대규모로 양질의 주거시설을 공급할 방법이 없습니다.


리: 그런데 현실적으로 뉴타운이 가능한 지역이 거의 없지 않나요? 사실상 도시재생사업 자체가, 뉴타운이 불가능하니까 우회하는 것 아닌가요?


빠숑: 일단 돈이 많이 듭니다. 그리고 이번 정부는 아파트 가격이 오르는 것에 대해 두려움이 좀 있어요. 지금 강북 아파트값을 견인하는 건 마포, 용산, 성동, 이른바 ‘마용성’입니다. 여기가 신규 분양 아파트 때문에 올랐는데, 뉴타운을 만들면 더 오른다고 보고 있는 거죠.


리: 도시재생사업은 어떻게 보세요?


빠숑: 사실 도시재생은 왜 하겠다는지 잘 모르겠습니다. 취지는 좋아요. 가격은 안 올리면서 서민들 살기 좋게 만들겠다는 거니까. 그런데 정작 서민과는 별 상관이 없는 방향으로 추진을 하고 있어요.


예를 들어서 대학로 주변의 숭인동, 창신동이 뉴타운으로 지정되었다가 해제됐어요. 이곳을 도시재생으로 벽화마을을 만들겠다고 하는데, 정작 거기 사는 사람들은 왜 남의 사는 데 와서 그러냐고 싫어하죠.

그 예로 대표적인 벽화마을이었던 이화동 벽화마을도 극심한 갈등을 겪었다.

리: 은근 민폐로군요…


빠숑: 이걸 제대로 하려면 기존 거주민들을 모두 양질의 임대주택으로 이주시키고 낙후된 주거시설은 상업주택으로 콘텐츠를 채워야 합니다. 아이디어와 그 아이디어를 구체화할 수 있는 사람들도 바꿔 넣어야 합니다. 기존에 살던 사람들을 살게 하면서는 도시재생이 불가능해요. 하루하루 살기도 어려운 분들에게 추가적으로 상업시설을 운영하라고 하는 것이니까요.


리: 정부대책을 비판적으로 보시는 것 같습니다. 그런데 책에서는 또 정부기조는 계속 유지해야 한다고 하는 이유는 무엇인가요?


빠숑: 이랬다 저랬다 하면 시장혼란이 너무 커집니다. 도시재생으로 방향을 잡았으면, 그게 잘 되는 방향을 연구하고 추진해야죠. 목표는 좋은데 목표와는 다른 방향으로 정책을 추진하는 것을 비판하는 것 뿐이구요.


국민들이 바라는 방향으로 가는 것은 무조건 찬성입니다. 히자만 지금 정부의 대책들은 너무 조급해요. 어떤 미래 청사진이 있는지 안 보여요. 준비가 안된 거 같아요. 조급해 하는 것 같구요. 정부는 조급해하면 안 되죠. 그럼 국민들은 더 조급해지니까.



결국 ‘살고 싶은 집’을 사야 한다


리: 지금은 부동산이 투자수단으로 삼기에 좋은 시기라고 보십니까?


빠숑: 입지와 방법에 따라서 다 다릅니다. 2013년부터 2016년까지는 아무거나 사도 다 올랐던 시대입니다. 지금은 그렇지 않으니, 선별을 해야 합니다.


리: 서울은 실수요 측면으로 접근해서 좋은 곳은 기회가 있으면 사는 게 좋다고 했는데, 지방도 그런가요?


빠숑: 지방도 이제 몇몇 대도시들은 질적 기준이 중심이 되는 시장이 시작됐습니다. 지방 부동산 시장도 분화하고 있어요. 해운대구, 수성구가 대표적인 케이스입니다. 수성구는 평당 2천만원이 대부분 넘었는데 다른 대구 지역은 평당 1천만원도 안 되는 경우도 많습니다. 서울의 도봉구가 10년 동안 거의 안 오르고 있는데, 투자 상품으로 오르지 않는 걸 사면 곤란하다는 이야기죠.


리: 그런데 사실 강남이 너무 비싸서 그렇지, 서울도 싼 데 찾으면 찾을 수 있긴 하지 않나요?


빠숑: 솔직히 강남은 이제 일반인이 들어갈 수가 없습니다. 중요한 건 산 가격보다 올라갈 수 있는 곳을 찾는 건데, 이건 지역에서 평균 이상 되는 지역을 찾아야 합니다. 싼 곳보다는 더 올라갈 수 있는 곳을 찾아야 하는데, 대도시는 아무래도 비싼 곳이 더 많이 올라갈 확률이 높습니다.


리: 결국 베팅을 하면서 리스크 테이킹을 해야 하는 건가요?


빠숑: 사실 검증이라고 할 것도 없죠. 그 지역 사는 사람들이 사고 싶어하고 살고 싶어하는 곳이 어딘지만 파악하면 됩니다. 그런 곳은 이미 비싸지만, 앞으로도 더 오를 수밖에 없는 곳입니다. 지금처럼 대세 상승기가 아닌데도 싼 곳, 전세가와 매매가가 비슷한 곳은 향후에도 인플레이션 헤지가 안 됩니다. 그럴 바에는 서울이 아니라 경기도의 좋은 지역을 사는 것이 더 유리하죠.


리: 그 지역에서는 정말 좋은 곳을 사라…


빠숑: 서울이라고 무조건 다 비싼 건 아닙니다. 도봉구보다 의정부나 구리, 남양주가 더 비싸고, 금천구보다 안양이, 구로보다 광명이, 은평구보다 삼송이 더 비쌉니다. 서울의 안 오를 곳보다는 준 서울권의 좋은 입지가 낫습니다.


리: 미혼은 결국 빌라, 오피스텔 살이인데, 여기는 구입해도 되나요?


빠숑: 임대로 들어가길 추천드립니다. 월세 주택은 대부분 월세 수익률 세팅이 이미 되어 있기 때문에 가격이 안 오릅니다. 월세는 시장금리를 따라가는데, 금리가 안 오르면 월세도 안 오르기 때문이죠. 월세가 안 오르면 또 매매가도 결국 안 오르고요. 그런 주택들은 임차로 살아야지, 시세가 오를 것을 보고 투자하기엔 좋지 않습니다.

리: 강남 오피스텔도 그런가요?


빠숑: 강남은 어느정도 오르기는 합니다. 일자리가 많아 들어오려고 하는 수요가 많기 때문이죠. 오피스텔은 말 그대로 오피스 + 호텔입니다. 일자리 많고 교통망 좋은 곳은 오피스텔 수요가 많습니다. 최근 왕십리 오피스텔이 뜨는데, 이미 ‘쿼드러플’로 4개 전철 노선이 다니는데 여기에 경전철 동북선까지 들어올 예정이기 때문이죠. 5개 노선이면 왕십리에서 거의 서울 전 지역으로 출퇴근이 가능합니다.


리: 인구구조상 젊은이는 줄고 노인은 늘어납니다. 학벌의 중요성은 내려가고 환경은 높아지는 추세가 오지 않을까요?


빠숑: 다른 지역은 몰라도 서울은 환경의 중요성이 엄청 높아질 겁니다. 서울은 지금도 교통이 잘 되어있는데, 경전철에 GTX까지 깔리면 더 편리해질 거에요. 그러면 교통 프리미엄은 지역별 차이 없이 거의 유사해집니다. 그러면 다른 프리미엄의 양극화가 심해지겠죠. 지금도 엄청 더운데 10년 뒤에는 기온이 40도까지 올라간다 합니다. 미세먼지도 점점 늘 거고요. 그러면 녹지, 수변공간 등 많은 쾌적한 공간에 프리미엄이 커지겠죠.


리: 노년층이 서울 외곽으로 빠질 가능성도 있지 않나요?


빠숑: 없습니다. 돈 없는 사람이 밀려나는 거지, 돈 있는 사람은 서울에 남으려 하죠. 2000년대 초반에 실버주택, 전원주택 붐이 일었는데 싹 없어졌습니다. 부동산은 재산가치가 있어야 해요. 사고 싶을 때 사고 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 하는데, 전원주택은 팔기 쉽지 않습니다. 또 아무리 부자라고 해도 전철은 필요하다고 생각하고, 응급시설을 갖춘 대형병원도 중요하게 생각합니다.


10여년 째 대규모로 매년 소비자 조사를 하고 있습니다. 소비자 조사를 봐도 교통, 환경, 상관, 병원시설 같은 기반시설을 포기할 수 없다고 나옵니다.



부동산, 언제나 입지가 최우선이다


리: 아파트 살 때 브랜드도 따져야 하나요?


빠숑: 브랜드도 플러스알파 효과는 있지만, 브랜드보다는 입지가 10배는 더 중요합니다. 어차피 입지 좋은 곳은 다 1군 브랜드라 굳이 브랜드를 신경 쓸 필요도 없습니다. 입지 좋은 곳은 비싸게 분양이 가능하다는 걸 알기 때문에, 많은 비용을 써서라도 들어오려고 합니다.


반포주공1단지 재건축 수주는 아직도 현대와 GS간 소송이 진행중이에요. 3천여세대에게 세대당 7천만원씩 준다고 할 정도였는데, 이런 비용을 지불할 수 없는 중소 건설사는 애초에 들어올 수가 없죠.


리: 이건 조금 개인적인 궁금증인데, 장애인학교가 들어오면 집값 떨어진다고 반대들 하지 않습니까. 실제로 집값이 떨어지나요?


빠숑: 전혀 상관 없습니다. 이미 대부분의 구마다 다 있는데, 대부분 아무 이야기도 안 나오지 않습니까? 사실 강서구도 원래 있었다가 마곡지구 개발 할 때 이전을 하려고 했을 뿐입니다. 강서구 김성태 의원이 선거 공약에 넣고 이행을 안 하니까, 지역 주민들이 열 받아서 이슈가 된 것 뿐입니다.

당시 강서지역 특수학교 설립 토론회에서 김성태 의원의 발언은 큰 논란을 빚었다.

리: 요즘 말 많은 갭투자는 죽을까요?


빠숑: 지금 시장에서는 서울은 물론 수도권 갭투자도 소액으로는 불가능합니다. 조정 받더라도 궁극적으로는 우상향하는 지역을 사야 하는데 이미 갭이 억대죠. 소액으로 하려면 지방의 알짜 지역, 이미 많이 조정받거나 받았었던 핵심 지역을 가야 합니다. 8월에 출간되는 <서울이 아니어도 오를 곳은 오른다>에 이런 지역들은 소개를 해 두었습니다.


리: 집 구하려는 사람이 평소에 봐야 하는 건 어떤 게 있을까요?


빠숑: 전세나 월세같은 임대로 갈 사람은 거주지 환경, 직장 출퇴근 환경, 애들 교육 환경만 보면 됩니다. 매수할 사람이라면 여기에 미래가치를 봐야죠. 구입가격보다 더 오를 가능성이 높은 걸 사야 하니까요. 수요가 끊이지 않을 지역, 배후수요지가 있는 지역, 떨어진다 싶으면 달려들 사람이 많은 곳을 사야 합니다.


리: 무주택자라면 LTV, DTI 제한이 여전히 널널한가요?


빠숑: 그렇죠. 여전히 최고 70%까지 가니까요. 하지만 중요한 건 대출이 아닙니다. 아무리 대출을 받아도 투기지역, 투기과열지역을 들어가긴 힘듭니다. 일반인들이 들어가기에는 너무 비싸서요. 설사 60% 대출을 받아도 나머지 40%를 구하기 쉽지 않죠. 그만큼 이제 서울지역 인기 아파트를 사는 건 쉽지 않습니다.


리: 대기업 안 다니면 불가능한 수준이긴 하죠…


빠숑: 그것보다는 솔직히 부모 경쟁력이 중요합니다. 아무리 대기업 다녀도 부모의 지원이 없으면 투기지역에서는 구매가 어렵죠. 그런데 강남은 외부에서 들어오지 않아도 수요가 많습니다. 강남에 사는 부모가 아이 둘 있다고 하면, 한 집에 수요가 3채씩 있는 겁니다. 결혼할 때 집을 어떻게든 해주니까요.


리: ㄷㄷㄷ


빠숑: 요즘 증여도 엄청 많이 해주고 있습니다. 더 올라갈 거라는 기대도 높지만, 정부의 로또아파트 분양 정책이 결정적인 역할을 했다고 봅니다. 개포주공 8단지에서 무더기 증여가 일어났어요. 경제적인 능력이 있는 부모가 일단 받아놓고 증여세를 내도, 시세차익으로 8억이 넘으니까 일단 받아놓고 보는 겁니다.


대부분의 분들은 당첨이 돼도 중도금 대출을 못 받기 때문에 매수할 수가 없습니다. 그런데 강남 거주민들은 대출 없이도 아파트 매수가 가능하고 게다가 현찰로 증여세까지 낼 수 있을 정도죠. 로또 아파트 제도가 이런 병폐가 발생할 수 있다는 걸 정부가 좀 더 생각해봐야 한다고 봅니다.



부동산 정책, 다주택자만 노리는 방향이 아쉬워


리: 결국 아파트를 사야 하는 사람은 신혼 부부인데, 그러면 서울에서 못 살면 경기도로 가야 합니까? 아니면 매매보다는 임대로 시작해야 합니까?


빠숑: 그건 선택의 문제인 것 같습니다. 다만 계속해서 밀려나는 신혼부부를 위해, 정부에서 교통 취약 지역에 전철망을 만들어 줘야 합니다. 서울 비인기 지역, 혹은 경기, 인천 지역에 전철 하나만 놓으면 주거환경이 확 좋아집니다.


당장 신분당선 놓으니까 수원 광교에서도 강남으로 출퇴근하잖아요? 30분 내로 서울 출퇴근이 가능하면 굳이 일자리를 옮기지 않아도 취향에 맞게 여러 곳에서 살 수 있는 가능한 지역들이 지금보다 훨씬 더 광역화 됩니다. 정부가 복지수당 같은 걸 무작정 공짜로 주기보다는 편리한 교통시설을 누릴 수 있도록 기반시설에 투자하는 게 더 효과적이라고 봅니다.


리: 사업성이 나올까요? GTX도 A노선만 겨우 통과되는 마당에…


빠숑: 이건 사실 정치권의 의지 문제입니다. 비용 대비 편익분석이 1을 못 넘으니 사업성이 없다고 하면, 지하철은 9호선 빼고 흑자나는 노선이 있나요? 교통은 중요한 복지입니다. 그런 차원에서 적자를 감수해야죠. 청년수당 같은 정책보다도 소외된 지역의 교통망 확충이 더 중요한 복지라 생각합니다. 도봉, 강북, 수지, 인천 같은 곳은 사업성 떨어져도 경전철을 확충해줘야 합니다.


리: 정부가 다주택자를 막기 위해 노력하는데…


빠숑: 어차피 다주택자는 많아야 3~5% 수준에 불과합니다. 정책의 타깃이 그쪽인 게 좀 안타깝죠. 실제 부동산 시장의 주인공인 나머지 95% 사람들을 위해서 어떻게든 예산을 만들어서 교통망을 만들어주고 환경을 개선해 가자는 식으로 가야 합니다. 그런데 5%도 안되는 대상만 보고 너무 규제 쪽으로 가고 있죠.


문제는 수요를 규제한다고 수요가 없어지지는 않는다는 겁니다. 문제가 있으면 문제를 풀고 활용할 수 있으면 활용을 하는 방향으로 가야 하는데 그런 정책이 아쉽습니다. 많이요.

리: LH가 대단지 만드는 건 어떨까요?


빠숑: 그러기엔 돈이 없습니다. 저는 차라리 그냥 세금을 잔뜩 걷는 게 더 낫다고 봅니다. 재건축 아파트 고층 제한을 풀어버리고 거기서 발생하는 수익금을 세금으로 무진장 걷는 거죠. 압구정 한 채 더 만들어 주는데에서 걷는 돈으로 다른 곳에 아파트 열 채는 만들 수 있습니다.


특히 한강은 엄청난 환경 자산인데, 한강변 35층 제한을 하기보다는 홍콩처럼 멋지게 만들 수 있도록 제한을 풀고 부가가치를 생산하는 게 맞다고 봅니다. 관광 수지도 올라갈 겁니다.


리: 보유세와 양도세는 어떻게 보십니까?


빠숑: 보유세 강화에는 솔직히 별로 관심 없습니다. 결국 집을 팔게 할 수 있을 정도로 부담스럽게 만들 수는 없습니다. 서초, 강남구 1년에 5~10억씩 오르고 있는데 세금 조금 오른다고 부담이 되겠습니까? 차라리 거래를 늘려서 거래세와 양도소득세를 자연스럽게 수거하는 것이 더 바람직하다고 봅니다. 저는 박리다매 전략이 오히려 국민들에게 부담을 덜 주면서 세수를 더 많이 확보할 수 있는 방법이라고 생각합니다.


리: 어떻게 거래를 활성화 할 수 있을까요?


빠숑: 시장 그대로 냅두면 지금보다는 거래가 나아질 겁니다. 또 헌 집 없애고 새 집 만들다보면 거래가 더 일어날 겁니다. 아울러 이미 비싼 지역에는 빨대를 꽂아서 세수로 활용해야지, 여기에서 돈을 못 만들게 하는 건 좋지 않죠. 평당 5천에서 2억으로 올라가면 취득세, 양도세, 등록세 모두 엄청 오를 수 있습니다.


일반인들의 위화감을 조성된다고 많은 분들이 우려를 보이기도 하지만, 어차피 너무 비싸서 99%는 못 들어가는 시장입니다. 99%가 못들어간다고 세금이 무진장 나올 1%를 없애는 것이 맞습니까? 활용하는게 맞습니까? 저는 후자라고 봅니다.


리: 불쌍한 일반인이 부동산에 입문하려면 무엇이 좋을지요?


빠숑: 우선 제 블로그를 많이 봤으면 좋겠습니다. 제가 쓰는 글은 무주택자, 1주택자를 위한 글이지, 투자자를 위한 글이 아닙니다. 제 책 중에서는 <대한민국 부동산 투자> 정도만 봐도 좋을 듯합니다. <서울 부동산의 미래>는 서울 집값이 너무 비싸다고 판단되시면 참고만 하시면 좋을 듯 하구요. 다음달에 <서울이 아니어도 오를 곳은 오른다> 책이 나오니 그쪽이 좀 더 많이 활용하시면 좋겠습니다.


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※ 해당 내용은 연사의 사정에 따라 변경될 수 있습니다.


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  3. 강사: 김학렬(강사)

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