ㅍㅍㅅㅅ

Q. 어떤 일을 하십니까?

상가투자를 통해 임대사업 및 상가 관련 수업도 하고, 임장도 가고, ‘부동산클라우드’라는 강연 플랫폼도 운영하고 있습니다. 올해 『서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라』라는 책도 썼고, 투자 관련 온-오프라인 강의도 하고, 팟캐스트도 하고 그래요.

Q. 온라인 강의와 팟캐스트는 뭐죠?

아프리카TV에서 온라인으로 강의를 진행합니다. 수강료를 낸 수강생에게 비밀번호를 알려주는 형식이에요. 그래도 아직 부동산 관련 강의는 오프라인이 훨씬 많지만요.

팟캐스트는 빠숑님, 아임해피님과 팟빵에서 <부동산클라우드>라는 이름으로 진행하고 있고요. 우리 회사명 ‘부동산클라우드’를 그대로 쓰고 있죠. 반응이 좋아서 전체 12000여 개 방송 중 늘 50위권 내에 있습니다. 부동산 분야에서는 1등이고, 회당 다운로드 수가 많으면 30만까지도 가요.

Q. 거기다가 강연까지 하면 정신없이 바쁘시겠군요.

저희 회사 홈페이지(www.landcloud.co.kr) 통해서도 하고, 직방이나 셰어하우스랑 협업도 하고 그래요. 저는 주로 상가투자 쪽 강의를 진행하는데, 한 달에 2~3회 정도 ‘스마트한 투자자의 비밀병기 에버노트’ 주제로 에버노트 특강도 하고 있어요.

Q. 어쩌다 부동산 쪽으로 진출하게 된 거죠?

원래 제약회사에서 영업직 생활을 7년 정도 했어요. 그때는 주식을 했는데 재미 본 적이 거의 없었어요. 그러다 부동산에 관심을 갖게 됐죠.

Q. 보통은 아파트로 가지 않습니까?

저야 상가 전문이지만, 꼭 그렇게 나눠볼 필요는 없다고 생각해요. 다들 집에 살고, 집 나와서 만나는 건 다 상업지역이잖아요. 물론 상가가 난이도가 더 높긴 하죠. 아파트는 정보가 워낙 다 오픈돼 있는 데 반해, 상가는 체크할 변수가 많으니까…

Q. 주식으로 돌아올 생각은 없습니까?

어릴 때는 공부 많이 하는 대신 마음의 여유가 없더라고요. 일하면서 하다 보니 상장폐지 당하면 정신 나가고… 작년부터 다시 시작하긴 했는데, 매월 딱 100만 원씩만 해요. 노후대비로 KT같은 유틸리티 주식만 사죠. 안전하니까요.

Q. 그러면 부동산도 그렇게 손해 보지 않겠다는 자세로 하시나요?

적어도 지금까지 손해 본 적은 없어요. 상가 경매는 조금만 주의해서 하면 생각보다 손해 보기가 힘들어요. 경매 자체가 분양과 달라 애초에 싸게 살 기회잖아요. 물론 공실이 10개월 난다든지 임대료를 안 내는 병원이 있다든지 하는 힘든 시기는 있었죠.

Q. 건물에 있는 사람이 안 나간다고 하면 어떻게 하죠?

경매는 인도명령이 가능해요. 일반의 경우는 소송하면 8~10개월 걸리는데, 경매는 빠르죠. 하지만 대부분 협의 하에 잘 끝내요. 이 사람들이 나가면 장사도 장사인데 권리금이 다 날아가니까 잘 협의하려 하죠.

Q. 하지만 경매시장 안에서 싸고 좋은 물건 고르기는 점점 어려워지지 않습니까?

예전만큼 쉽진 않지만, 계속 기다리면 결국 물건이 나오긴 해요. 경매 나오기 전에 채권 금액 정리해서 받을 수도 있고요. 꾸준히 기다리면 1년에 1~2개 받는 건 어렵지 않아요. 문제는 이걸 습관화하는 거죠. 시장에서 계속 물건 검색하며 감을 익혀야 해요. 많이 하다 보면 보증금과 월세만 보고도 대충 감이 와요. 더 익숙해지면 어떤 업종 넣어야 하는지까지 보이죠.

Q. 그 방법은 어떻게 익힐 수 있나요?

제가 요즘 유투브 업로드도 많이 해요. 여기에 “서울휘의 톡톡경매” 보시면 굿옥션을 활용해 경매하는 방법을 익힐 수 있을 거에요. 물론 유투브로 올릴 때는 채권자, 채무자 등 민감한 내용을 가리니까, 직접 하면서 감을 익혀야겠죠.

초보는 분양보다 경매에서 좋은 물건을 얻을 수 있다

Q. 상가 쪽은 주택 투자에 비하면 좀 번거롭지 않나요?

처음에는 저도 빌라 쪽부터 접근했어요. 근데 건물에 하자 생기고 물 새고 청소하고… 겪어보니 이런 게 훨씬 귀찮더라고요. 상가는 그런 게 없어서 좋아요. 세팅만 제대로 하면 임대료 안 내는 한 별로 얼굴 볼 일이 없어요. 관리사무실 잘 쓰면 어지간히 중대한 하자 있지 않는 한 연락 안 와요.

Q. 공실이 무섭지 않나요?

두렵죠. 근데 제가 왜 경매를 추천하느냐? 경매 쪽이 공실을 줄일 수 있는 요소가 많아요. 오히려 분양 쪽이 공실 가능성이 높죠.

Q. 왜죠?

애초에 일반인은 좋은 데 분양받기 힘들어요. 이미 자기들끼리 좋은 데 다 해둔 상태니까요. 선수들끼리는 누가 봐도 될 자리 뻔히 보여요. 그런 걸 일면식 없는 사람에게 내주지 않죠. 일반인이 분양받아서 성공할 확률은 극히 낮아요. 선임대는 안전하다고 생각하는 사람 있는데 그렇지 않아요. 중간에 캔슬나면 더 위험하죠.

Q. 상가 수익은 임대료로 수익률을 높이는 게 좋을까요, 아니면 안전하게 공실 없이 가는 게 좋을까요?

케바케죠. 상가마다 목적이 매우 뚜렷해요. 1층 상가 쪽이 아무래도 안정적으로 천천히 가치가 올라가면서 물가상승률을 헷지할 가능성이 높아요. 반면 그 위의 지상상가 같은 경우는 병원 등 방문하는 목적성이 강한 상가로 봐요.

그래서 분양할 때 어떤 사람이 들어오느냐에 따라 얼마나 오래 있을지 정해지고, 임차인에 따라 완전히 다른 문제가 발생할 수 있으니 좀 더 신중해야죠. 그래도 굳이 한 쪽을 추천한다면 안정적으로 가길 원해요. 월급 많이 주지만 언제 잘릴지 모르는 직장 다닌다 생각해 봐요.

Q. 자, 그러면 본격적으로 분양이나 일반 매매가 아닌 경매를 추천하는 이유는?

일단 안목 쌓기가 좋아요. 경매는 임대료가 다 오픈되잖아요? 근데 일반 매매 같은 데에서는 제대로 안 알려줘요. 어디 가서 “연봉 얼마세요?”라고 묻지는 않잖아요. 물어봐도 제대로 대답 안 하고요. 하지만 경매는 이게 다 오픈되니까, 경험이 쌓일수록 얼마가 적정가인지 감이 나와요.

건물 구조를 관심 있게 보다 보면 그림도 그려지고요. 전에 봤던 비슷한 건물은 이 업종이 잘 됐으니까 여긴 기존 가게 내보내고 이런 업종 하면 잘 될 것 같아, 이런 감이 와요.

Q. 그런데 왜 다들 분양을 좋아할까요?

분양을 왜 좋아하냐? 친절하잖아요. 우리나라는 모델하우스만 가도 너무 친절하죠. 거기서부터 잘 될 거라는 환상을 줘요. 하지만 생각해보면 그렇잖아요, 그렇게 좋으면 자기가 하지 왜 분양하겠어요? 반면에 경매는 불친절해요. 임차인 만나보면 극도로 예민하죠. 전 요즘 만나지도 않아요. 중요한 건 임대료가 얼마나 적정한지 따져보는 거죠.

Q. 요즘 인기 끌고 있는 대형 몰링 같은 경우는 어떤가요?

요즘 그렇게 수수료 매장을 굴리는 쪽으로 넘어가고 있죠. 스타필드도 다 수수료 매장이에요. 외식업 같으면 매출액 15~20%씩 받는 거죠. 그나마 백화점보다 좀 싸요. 타임스퀘어는 25% 수준이고, 옷 파는 곳은 30% 넘을 때도 있죠. 요즘 큰 곳은 그렇게 수수료 매장을 돌려요.

Q. 그럼 앞으로 점점 수수료 베이스가 많아지는 건가요?

그것보다 대형몰 자체의 영향이 커지겠죠. 대형몰 하나 서면 많은 상가가 영향받으니까요. 이제 상가 투자하는 사람들은 개인과 대기업 간 싸움을 해야만 해요. 요즘 재개발, 재건축이 많은데, 다들 주상복합 지하에 몰 넣으려 하거든요. 대형집객시설이 들어와야 아파트도 비싸게 팔 수 있으니까요.

Q. 그렇다면 경매의 핵심을 꼽아주신다면?

제가 늘 강조하는 게 상권, 입지, 콘텐츠 이 3가지만 기억하라는 거에요. 일반적으로는 입지가 가장 중요하지만, 자기 장점 살리는 건 콘텐츠 하나만 가지고 있어도 돼요.

Q. 그밖에 어떤 점이 눈여겨볼 만할까요?

상가투자 한다면 경제 트렌드도 많이 봐야 해요. 제가 눈여겨보고 있는 시장은 무인 마켓이에요. 이전에는 임대인이 신경 쓸 게 많았어요. 그런데 점점 무인화되다 보니까 빨래방, 코인노래방 같이 1명 정도만 관리하면 끝나는 곳이 많이 생겼어요. 주차 케어해주는 서비스도 있고요.

무인독서실도 처음에 세팅 비용만 좀 들이면 청소 아줌마만 돌아도 돼요. 이렇게 하면서 사업소득을 확 늘리는 곳들이 늘어나고 있어요. 제 친구도 직장 다니며 빨래방 하는 게 짭짤하다 하더군요.

Q. 뭐, 사회적으로는 백수가 늘어나니 좋은 일은 아닌 것 같군요(…)

근데 피할 수는 없는 것 같아요. 미국의 ‘아마존 고’ 보면 캐셔도 없이 바코드로 다 해버리잖아요. 전 최저시급보다 이쪽이 더 심각하게 바라볼 문제인 것 같아요.

현재의 ‘상권’보다는 미래의 ‘입지’에 주목해야 한다

Q. 요즘 신도시는 왜 이리 안 됩니까?

신도시 성장 자체가 느려지고 있는 것도 원인이에요. 1기 신도시는 5년 정도 지나서 성장기에 들어갔거든요. 근데 판교, 광교 보면 애초에 너무 땅을 비싸게 팔았어요. 그 비싼 땅에 건물을 올리고 또 비싸게 분양을 한 거죠. 보통 임대료 수준은 분양가에 비례해요. 그러다 보니 4~5년 걸릴 게 7~8년 걸리고 있죠.

Q. 그래도 판교에 대기업 많이 들어섰으니 금방 흥할 줄 알았는데…

업종 문제도 있어요. IT 쪽 사람들은 야근이 많아요. 돈 쓸 시간이 별로 없죠. 근데 또 음식은 엄청 비싸요. 전에 친구랑 판교에서 한잔하는데, 남자 둘이서 안주 3개를 먹어야 하고… 사람 많이 온다고 돈 많이 벌 것 같은데 아니에요. 임대료가 너무 세서 더 올라서지 못하고 있어요.

Q. 강남은 물가도 비싸고 임대료도 비싼데 잘 버티지 않습니까. 판교가 그렇게 될 수도 있지 않을까요?

불가능하죠. 같은 직장인 상권이라도 강남은 온갖 직종, 세대가 다 모이는 곳이니까요. 사실 작년에는 강남보다 종로가 더 잘 됐어요. 아무래도 종로 쪽이 한옥마을 등 운치 있는 장소도 있고, 결정적으로 탄핵 집회(…) 덕택에 엄청나게 이익을 봤죠.

Q. 말씀하시는 걸 보니 상권이 굉장히 중요한 것 같습니다.

입지가 훨씬 중요해요. 상권 먼저 이야기한 건 상권 안에 입지가 있고 그 안에 콘텐츠가 있기 때문이에요. 입지가 무조건 중요하다 생각하면 돼요. 물론 큰 흐름에서는 상권도 중요하죠. 누가 보더래도 강남 같은 경우는 꾸준히 가니까요. 반면 신촌 같은 곳은 떨어질 대로 떨어지다가 외려 반등할 수 있는 상권이에요.

Q. 신촌이 부활한다?

이런 게 왜 보이냐면, 일단 홍대가 거의 정점 찍었어요. 너무 올라와서 심심한 프랜차이즈밖에 없잖아요? 거기에 연대 1, 2학년이 캠퍼스 이전하며 술 마시던 상권도 박살 났죠. 이런 배경을 읽고 가격을 보면 더 편해요.

임대료는 원래 정말 안 빠져요. 상가를 사고팔 때 기준점이 되기에 굉장히 예민하거든요. 그래서 먼저 권리금이 빠지고, 다음으로 렌트프리(무상임대) 기간이 늘어나요. 임대료는 버티고 버티다가 맨 마지막에 서서히 빠지죠. 신촌은 여기까지 왔는데, 진짜 바닥 찍었다는 신호이기도 하죠.

Q. 신촌과 비슷한 시기 성지였던 압구정로데오는 어떤가요?

여기도 완전히 꺾였죠. 건물 주인이 여러 차례 바뀌면서 임대료가 당연히 올라야 하는데, 그러지 못하고 있어요. 한계점을 넘어선 거죠. 여긴 지금도 비싸요.

Q. 성수는 어떻게 보세요?

확장성이 좀 떨어지긴 하지만, 지금도 임대료가 어느 정도 저렴하다고 봐요. 운치도 있고… 젊은 친구들이 많이 들어가는데, 상권 형성에는 젊은 사람들이 정말 중요해요. 동네에 생동감이 있어야 나이 있는 사람들도 와서 돈을 쓰거든요.

평촌 범계역 상권을 봐도, 원래 평촌 상권이 훨씬 컸어요. 범계역에 롯데백화점 생기면서 젊은 친구들이 늘며, 이쪽으로 쏠림 현상이 생긴 거죠. 지금 평촌 가면 나이 든 분들 위주에요.

Q. 자, 다음은 이태원… 여기는 비싸고 교통 안 좋다는 생각이 드는데요.

이태원 좋죠. 교통 안 좋다고 남자들은 그러는데 여자들은 달라요. 여자들은 경리단길 예쁘고 가게 핫하고, 이런 생각 하죠. 애초에 남녀 SNS 파급력이 달라요. 인스타 보면 팔로워부터 차이가 크잖아요.

가게 창업하는 사람들 보면 다 20~30대 여성 노려요. 20대 남자는 돈이 없고, 30대 남자는 여자들 가자는 가게 가죠. 그래서 SNS 마케팅 타게팅도 다 여성인 거고요.

가장 유리한 사람은 자기만의 콘텐츠를 가진 사람이다

Q. 아까 상가 투자에서 상권, 입지, 콘텐츠, 이렇게 3가지 이야기를 하셨는데, 콘텐츠를 좀 더 자세히 설명해줄 수 있겠는지요.

네. 상가투자에서 제일 유리한 사람은 자기 콘텐츠를 가진 사람이에요. 상권이 안 좋아도 자기 콘텐츠로 살려내고 권리금 받고 파는 거죠. 예로 학원이나 병원을 직접 잘 꾸리는 사람이 있겠죠. 그런 좋은 콘텐츠 있는 사람은 어느 자리를 가져가도 남길 수 있어요. 이런 사람들은 임차인이라도 상관없겠지만, 직접 상가에 투자하면 더 큰 이익을 올릴 수 있죠.

Q. 하지만 어지간해서는 살아남기 힘든 게 한국에서 장사하는 거 아닙니까.

그렇죠. 그래서 정말 관심 있고 잘 아는 업종이 있다면 직접 가게를 운영해보라는 이야기를 하죠. 그래야 비용이 덜 들어가요. 그 일에 대해 잘 알아야 인건비 등을 통제할 수 있고 성공확률이 높죠. 그래서 되도록 경험 있는 사람들이 직접 하는 게 좋아요. 하다못해 카페 한 번 창업한 사람이 VR 카페를 차린다거나… 한국 자영업 정말 치열해요.

Q. 카페는 다들 말리던데 왜 카페 이야기를?

저도 카페는 비추에요. 초기비용이 너무 크거든요. 돈은 별로 안 드는데 가게엔 계속 있어야 하죠. 비용은 계속 나가는데 스트레스에 쫓기죠. 제가 VR 카페 주목하는 이유는 일본과 미국에서 점점 커지고 있기 때문이에요. 거기에 인테리어비도 별로 안 들고 1명 정도면 관리 가능하고… 자영업 하려면 신경 쓸 영역을 최대한 줄이는 게 좋아요.

Q. 그래서 경매도 좋아하는 거군요.

그렇죠. 경매는 망해도 크게 손해 안 보니까… 분양은 예측이 힘들죠. 다음 그림이 어찌 될지 몰라요. 전문가 예상도 그렇게 잘 안 맞아요. A급 라인이라고 설계된 곳이 안 되고, 반대로 이면도로가 A급 되기도 하고… 정말 예측 안 맞아요.

Q. 그래도 대로변이 좋지 않나요? 약간 1층 상가 같기도 하고…

요즘은 그것보다 실속 있게 합리적으로 가는 게 나아요. 프랜차이즈야 대로변에 들어갈 수 있죠. 하지만 프랜차이즈 아닌데 내공 있는 장사 잘하는 애들이 있어요. 얘네들이 메뉴도 잘 뽑고 SNS 가지고 마케팅도 기가 막히게 하죠. 장사가 공식대로만 되지 않아요. 장사 잘 알아야 경매도 잘 돼요. 6평, 8평, 12평 다 맞는 업종이 있거든요.

Q. 분양에서 대로변은 어떤가요?

분양은 그런 면에서 또 어려워요. 마곡지구 상가 알아보니까 비싸더라고요. A급은 평당 5~6천까지 가더라고요. 6억 정도 생각하고 갔는데, 10억이 넘게 들어가더군요. 처음부터 지상층 가려는 사람 없어요. 저도 1층 보러 갔는데, 막상 가보면 1층 비싸니까 1층 10평 살 돈으로 2층 20평, 3층 30평 사라 이렇게 이야기하죠.

그렇게 2층을 샀다 치고 병원을 열기로 해요. 근데 병원 하려니 2개 상가를 합쳐야 해요. 상가를 모르는 사람과 같이 하는 게 이미 리스크로 작용한 거죠. 서로 가격 맞추기도 힘들고… 상가도 뭔가 자기 생각대로 할 수 있는 걸 해야죠. 병원은 그나마 낫고 큰 은행 같으면 정말 미쳐요. 설사 일반 매매나 분양해도 경매로 많이 배우고 해야 좀 리스크가 덜하죠.

Q. 싱기방기한 세계로군요…

신경 쓸 게 이거 말고도 많아요. 대표적인 예가 전면상가와 후면상가에요. 당연히 간판 안 보이는 후면이 아니라 전면상가 사려 하겠죠. 근데 가끔 임대료도 좀 싸고 후면 장사 잘 된다는 이유로 후면상가 사는 경우가 있죠. 문제는 시간 지났을 때 매매가 엄청 안 돼요. 후면상가는… 수익률이 높으면 다행이지만, 아니면 팔기도 힘들고 골치죠.

Q. 환금성도 중요 이슈라는 거군요.

네. 그래서 전 전면상가 1층을 선호해요. 임대료도 무조건 올리면 곤란해요. 임대료를 많이 받기에 앞서, 안 밀리도록 안정적으로 서서히 올려야죠. 상가는 은행 이자보다 3% 수익 더 낼 수 있는지 생각해야 해요. 애초에 너무 큰 돈 바라보면 안 돼요. 재산세나 이런 것도 만만치 않은지라…

Q. 수익률 높을 때 리스크도 따른다는 건가요?

수익률만 보고 단란주점, 콜라텍 이런 거 하는 사람들도 있는데… 그쪽은 임대료 엄청 세도 잘 안 내요. 병원 같은 쪽이 훨씬 깔끔하죠. 그래서 망하기 힘든 업종이 좋아요. 권리금 때문이라도 임대료를 꼬박꼬박 내거든요.

임대료 3기(3개월분) 안 내면 명도소송을 통해 내보낼 수 있는데, 그러면 권리금을 못 받아요. 권리금이 임대료를 밀리지 않게 하는 안전판 역할을 하는 거죠.

투자 목적에 맞는 시각을 갖추는 법

Q. 옥탑방보보스님은 지도 보면서 상권분석하던데 스타일이 많이 다르시네요.

분야가 좀 다르죠. 그분은 점포개발 쪽 출신이다 보니 상권 분석을 동선, 입지, 이런 걸로 접근하죠. 상권, 입지는 장사하는 사람들에게 최고 중요해요. 저도 장사를 하면 임대사업보다는 좀 더 디테일하게 보겠죠.

근데 전 투자자잖아요. 임대인의 입장에서 볼 때는 법적으로 문제없나, 가치 안 떨어지나, 나중에 잘 팔 수 있나, 권리금은 얼마인가 이런 쪽으로 보게 되죠. 그러려면 애초에 매출 높은 업종의 임대인을 들이는 게 좋죠. 방향이 좀 달라요.

Q. 그러면 얼마 정도 되는 상가가 적당하다고 생각하세요?

회사를 보면 월급 많이 주는 회사가 체력이 좋은 경우가 많잖아요. 마찬가지로 상가 임대료 싼 곳부터 비싼 곳 다 해봤는데, 최소 월세 200 이상은 되는 게 좋은 것 같아요. 일단 그 사이즈가 돼야 임대료 안 밀릴 확률도 높고, 나중에 매각하기도 좋으니까요.

Q. 오, 또 다른 기준이 있다면?

또 재밌는 게, 임차인 만났을 때 보증금 깎는 사람, 보증금 늘리는 사람이 있어요. 겪어보니 보증금 올리는 친구는 돈이 있는 사람이에요. 깎겠다는 친구는 돈이 없으니 임대료 밀릴 확률이 높겠죠. 보증금 2000에 월세 100인 자리를 보증금 1000에 월세 120에 달라는 사람은 사실 1000밖에 없다는 이야기에요. 보증금 5000 줄 테니 월세 확 내려달란 사람이 임대료 절대 안 밀릴 사람이죠.

Q. 레버리지 땡기는 건 어떻게 생각하세요?

레버리지는 활용할 수 있으면 최대한 활용하면 좋죠. 물론 처음에는 쫄려요. 근데 지금 금리 엄청 낮잖아요. 좀 오를 거라고 사람들이 이야기하는데, 2009년, 2010년은 대출금리 8%였어요. 지금은 4% 초반이니까 그렇게 쫄 필요 없어요.

Q. 대출을 잘 받는 방법이 있다면?

본인 소득을 최대한 높이는 게 좋죠. 1등급이면 최고인데 달성 자체가 쉽지 않고, 보통 은행권 선호 등급인 4등급까지만 들면 된다고 생각하면 돼요. 어차피 2~4등급까지는 큰 차이 없어요. 보증금 케어해주는 보증보험이라고 있는데, 이걸 하려면 임대인이 신용등급 4등급 안에 들어와야 해요.

ㅍㅍㅅㅅ 아카데미 [상가투자/서울휘]