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2006년 수준을 넘어선 미국 주택 가격

공급이 더 많아진다는 것은 가격이 낮아진다는 의미가 된다

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미국 주택 가격은 2009년 저점 대비 상승을 지속하면서, 총 주택 가격이 8조 달러 늘어났으며, 2006년 최고치를 넘어섰다.

지난 6년 동안 이러한 극적인 성장에 힘입어 주택 가격 상승률은 명목 소득 증가율을 능가했다. 아래의 차트 2에는 명목 소득(근무 시간 * 고용률 * 평균 시간당 소득)과 케이스-실러 주택 가격 지수(파란색 선)를 나타낸 것이다.

금융 위기로 이어진 기간에서 보여주었듯이, 주택 가격 상승률이 장기간, 특히 금리가 하락하던 시기에 명목 소득 증가율을 초과했었지만, 마침내 초과 상황이 역전되었었다.


차트 3은 명목 소득 수준(빨간색 선)과 케이스-실러 주택 가격 지수(파란색 선)를 나타낸 것이다. 이를 통해 주택 가격과 명목 소득 간의 최근 괴리를 보다 명확하게 관찰할 수 있다.

때문에 현재의 문제는 주택 가격 상승률이 계속해서 소득 성장률을 앞지를 것인가, 아니면 주택 가격 회복 사이클이 끝날 때가 되었는가 하는 것이다. 이를 위해 주택 재고 데이터를 살펴보자.


아래 차트는 월간 신규 주택 공급량(빨간색 선)과 기존 주택 재고량(파란색 선)을 나타낸 것이다. 이 차트에 따르면, 중요 전환점마다 신규 주택 공급량이 기존 주택 재고량을 선도하는 경향이 있음을 알 수 있다.

예를 들어, 1990년대 후반 사이클에서 신규 주택 공급량은 1994년에 정점에 달했다가 1998년 저점을 찍은 반면, 기존 주택 재고량은 1997년 정점을 찍은 후 2000년 큰 폭으로 감소했다.


주택 시장 호황이 본격화되기 전의 경우, 신규 주택 공급량은 2003년 저점을 찍었지만, 기존 주택 재고량은 2005년까지 저점을 찍지 않았다. 경기 침체 기간 동안, 신규 주택 공급량은 2009년 정점을 찍은 반면, 기존 주택 재고량은 2010년에 정점을 기록했다. 현재 신규 주택 공급량이 상승세를 보이고 있으며, 이는 기존 주택 재고량도 뒤를 이을 것이라는 의미다.


물론 공급이 더 많아진다는 것은 가격이 낮아진다는 의미가 된다. 아래의 마지막 차트에서는 월간 신규 주택 공급량(빨간색 선, 우축, 반전, 5개월 선행)과 케이스-실러 주택 가격 지수 (파란색 선, 좌 축)을 나타낸 것이다.


만일 신규 주택 공급량이 계속 증가해 추세가 말해주는 것처럼 주택 가격을 끌어내리게 된다면, 명목 소득이 주택 가격을 따라잡을 수 있는 긍정적인 발전이 있을 것이다.


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