KB부동산

앞으로 새로 입주하는 아파트는 거주의무기간이 있다던데 얼마나 거주해야 하는 걸까요? 2년간을 채우면 되는 것일까요? 6개월 전입 의무도 뉴스에서 보긴 했는데, 같은 말이겠죠?

부동산과 관련한 규제가 늘어나면서 비슷하지만 다른 용어에 대해 헷갈려 하시는 분이 많은 것 같습니다. 그래서 KB국민은행 리브부동산이 복잡한 실거주 의무 기간에 대해 정리해 봤습니다.

분양가상한제가 적용된 아파트에 당첨된 사람은 실제로 그 집에 들어가서 살아야 합니다. 이는 지난 2021년 2월 19일부터 시행됐습니다.

기존에는 공공택지에 분양되는 공공분양 주택에만 최대 5년의 거주의무기간이 있었습니다. 그런데 이제 수도권 투기과열지구 내에 분양가상한제로 공급되는 민간분양 아파트도 최대 3년까지 입주해서 살아야 합니다. 이는 기존 분양 단지에 소급 적용되지는 않고 2월 19일 이후 모집공고를 내고 분양한 단지에 한합니다.

수도권 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 투기과열지구로 지정된 곳이 대상으로, 서울 전 지역과 경기도 과천, 성남 분당구‧수정구, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지구‧기흥구, 동탄2택지개발지구, 인천 연수구, 남동구, 서구 등입니다.

분양가가 인근 매매가의 80% 미만에 나왔다면 3년 거주의무기간이 있고, 분양가가 80% 이상에서 100% 미만에 나왔다면 2년입니다. 기존 공공택지는 인근 시세의 80% 미만일 경우 5년, 80% 이상에서 100% 미만은 3년입니다. 즉, 주변보다 싸게 분양되는 곳은 더 오래 거주 기간을 채우는 것이 의무라고 이해하면 됩니다.

아래에 나올 양도세 비과세 혜택이나 대출을 포기하면 해결되는 다른 규제와 달리 거주의무기간이 있는 주택에서 특별한 이유 없이 거주를 하지 않으면 한국토지주택공사(LH)에게 주택을 환수당할 수 있습니다. LH공사는 이 경우 주택을 강제로 매입해 일반 주택으로 재공급할 수 있게 돼 있고 거주사실을 속인 것이 드러날 경우 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

실거주를 하려고 했지만 불가피한 사정으로 못하게 되는 경우도 있을 수 있습니다. 이 경우 예외적으로 LH공사가 확인을 마치면 해당 기간을 거주기간으로 인정해 줍니다.

거주의무기간이 강화되면 새 아파트 입주 후 바로 전월세 놓는 것이 불가능해지기 때문에 전세 매물이 줄어들어 가격 상승이 일어날 수 있습니다. 지금까지는 청약 당첨자가 계약금과 중도금 정도만 마련하고 추가 중도금 대출을 받아 그 기간 동안 돈을 모으고 입주 때 전세를 놓아 잔금을 처리하는 일련의 과정이 내 집 마련의 한 방법이었습니다.

입주 후 전세 기간이 만료되기 전까지 자금을 모을 수 있었지만 앞으로 입주 후 바로 실거주 해야하기 때문에 전세를 놓지 못해 자금을 모을 기간이 전보다 짧아질 수 있게 된 겁니다. 이 때문에 오히려 청약가점은 낮아도 자금력이 있는 사람이 당첨되는 상황이 벌어질 수 있다는 우려도 나오고 있는 상황입니다.

‘2년 실거주 요건’은 양도세와 관련된 사항으로, 지난 2017년 8∙2대책에서 나온 내용입니다. 조정대상지역에서 산 주택은 2년 보유 외에 2년 거주 요건도 생겼습니다. 2년 이상 실거주 하지 않으면 1주택자도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

이때 1세대 주택 비과세 요건은 9억원까지이며 조정대상지역 아니면 실거주 요건이 필요 없고, 취득 당시 조정대상지역이 아니었어도 실거주 요건은 채울 필요가 없습니다. 서울의 경우 이미 2017년 8월 2일 당시 조정대상지역이었기 때문에 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 모두 이 실거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

앞서 말한 분양가 상한제 적용 주택의 거주의무기간과 달리, 2년 실거주는 의무사항은 아닙니다. 실거주 하지 않았다면 그에 따른 양도세를 내면 됩니다.

또한 예외적으로 상속 혹은 혼인으로 양도, 양수가 이뤄졌을 때나 양도인과 양수인이 해당 주택에 거주한 기간의 합이 2년일 때, 해당 주택에 거주하다 생업이나 치료, 취학으로 세대원이 모두 다른 지역에 2년 이상 살게 됐을 때, 장기임대주택사업자의 경우, 조합원 분양 공고 당시 임대의무기간이 끝나지 않거나 기간 종료 후 1개월 내 입주했는데 거주기간을 채우지 못했을 경우 등이 있습니다.

이외에도 재건축 조합원이 현금청산을 당하지 않으려면 2년 실거주를 해야한다는 규제도 있습니다. 이때에도 역시 장기 임대사업자나 생계의 이유로 해외나 지방 근무하는 집주인은 예외로 인정받을 수 있습니다.

'6개월 내 전입 의무'는 대출과 관련한 내용입니다. 2020년 6.17대책에서 나와 2020년 7월 1일부터 시행됐는데요. 무주택자가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 이내에 전입해야 한다는 내용입니다. 6개월 내 전입을 산정하는 시점은 담보대출 실행일이며 중도금이나 이주비 대출을 받았을 때는 신규 주택의 소유권 이전 등기일로 봅니다.

이제는 분양권 아파트에 중도금 대출을 받을 때 실거주 서약을 해야 합니다. 분양권이 완공되어 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때에도 역시 실거주 의무는 그대로 부여되고, 새로 산 주택에 임차인이 있더라도 대출 실행일로부터 6개월 안에 집주인은 전입을 마쳐야 합니다.

하지만 이 또한 거주의무기간과 달리 의무는 아니고, 전입을 하지 않았을 경우 약정 위반이 돼, 대출 원금을 즉시 상환해야 한다는 점이 다릅니다. 또한 향후 3년간 주택담보대출과 전세자금대출을 제한 받을 수 있다는 점도 기억해야 합니다.