멸실주택에 대한 시장반응을 알아봤습니다
안녕하세요. 허생원(許生員)입니다
건축법상 주택용도로 사용되는 건축물이 철거되거나 경제적 효용이 상실됨으로써 더 이상 존재하지 않아 건축물대장 말소가 이뤄진 주택을 멸실주택이라고 합니다. 멸실주택이 증가하면 주택재고량이 줄어들면서 주택수급에 영향을 미치게 됩니다.
입지가 취약하거나, 소유주가 불분명해 매매 또는 전세로 활용되지 못하는 노후멸실주택도 있지만, 보통 주택은 재건축, 재개발 등 도시정비사업을 진행하면서 소멸됩니다. 오늘은 소멸주택이 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 알아봅니다.
멸실주택 2017~2018년 정체기 이후 2019년 10% 증가
통계청에 따르면 전국 멸실주택은 2010~2015년까지 평균 8만호를 유지하다가 2016년부터 10만호를 뛰어넘어 2016~2019년 평균 12.3만호를 유지했습니다만, 2017~2018년은 정체기입니다.
2019년은 전년동기 대비 10% 상승한 12.7만호이지만, 2016년 13.2만호에 못 미쳤습니다.
2019년 멸실주택의 유형은 단독/다가구 65%, 아파트 20%, 연립/다세대 15%입니다. 2010년에는 단독/다가구 84%, 아파트 11%, 연립/다세대 5%였습니다. 단독/다가구가 18%p 줄었고, 아파트가 8%p, 연립/다세대가 10%p 늘었습니다.
절대규모는 단독/다세대가 큰 비중을 점유하지만, 연립/다세대 비중이 두배 증가했고, 최근에도 빠르게 증가했습니다. 아파트 점유 비중은 20%에서 수년째 정체입니다. 도시정비사업 대상이 단독/다가구에서 연립/다세대로 확대되고 있음을 시사합니다.
서울을 제외한 인천, 경기도 등 수도권 멸실주택 비중이 뚜렷하게 증가
우리나라 총주택수는 2015년 1,956만호에서 연평균 2.2%씩 증가해 2019년 2,131만호에 달했습니다. 총주택수가 2017~2018년 연평균 연평균 2.3% 성장한 것과 달리 멸실주택은 6.7% 감소했습니다.
멸실주택의 증가는 당장에는 전세수급에 불리한 상황으로 비춰지지만, 도시정비사업의 진척이 빨라져 주택수급 완화에 긍정적임을 의미합니다. 반대로 멸실주택이 줄어들면 근본적인 주택수급에 도움이 안 될 수도 있습니다.
총주택에서 전체멸실주택의 점유비중은 2016년 0.66%를 정점으로 2017년 0.58%, 2018년 0.55%로 줄어들다가 2019년 0.59%로 반등했습니다. 그러나 여전히 2016년에 비해 11% 미회복됐습니다. 같은 기간 각각 수도권은 1%, 지방은 21%, 서울은 26% 회복되지 못했습니다. 경기와 인천의 멸실주택 증가로 수도권 회복률이 양호했습니다.
2019년에 이어 2020년에도 멸실주택 증가할 가능성
멸실주택이 증가하면 전세부족으로 인한 전세가격 상승으로 연동될 수 있습니다. 그리고 건축기간이 지난 2년부터는 의미 있는 매매가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.
그림에서 멸실주택이 2014년을 기점으로 2년 뒤인 2016년에 주택매매지수 증감률이 저점을 형성합니다. 이후 멸실주택이 2017년 저점을 기점으로 2년 뒤인 2019년부터 주택매매지수 증감률이 큰 폭 반등합니다.
2019년 멸실주택이 전년동기 대비 10% 증가했는데요. 2년 갭을 반영한 2021년 주택매매지수는 여전히 상승세를 유지 중입니다. 2020년 멸실주택이 주택매매지수에 어떠한 영향을 미칠지 궁금해지는데요.
‘부동산114 REPS’ 기준 전국멸실아파트는 2020년 전년동기 대비 53% 증가한 1.6만호로 집계됐습니다. 집계 기준과 주택유형 차이 때문에 통계청 멸실주택과 직접 비교는 어렵지만, 2019년 대비 2020년 멸실주택이 증가한 것이 확인됩니다. 이를 고려할 때 통계청의 2020년 멸실주택도 증가세가 유지될 것으로 보입니다.
다만 2021년 3월 현재 ‘부동산114’의 멸실아파트가 986호에 불과합니다. 2016~2020년 5년동안 1분기 평균 멸실아파트가 연간의 19%였음을 반영해보면 2021년 연간 멸실아파트는 2020년대비 축소될 수 있어 보입니다.
경기도, 인천 신도시개발 및 광주, 부산, 대구, 충남, 전북 지역균형개발
개발이 어려운 노후멸실주택을 제외하고는 멸실주택은 도시정비사업이 구체화될 가능성을 높입니다. 따라서 당장은 주택공급부족이 야기되지만, 2년 뒤부터는 지역개발 및 신형주거지의 개발을 통해 주택가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
2019년 멸실주택이 전국평균 증가율 10%를 상회한 지역은 수도권에서는 경기도, 인천, 지방에서는 광주, 부산, 대구, 충남, 전북입니다. 경기도, 인천은 왕성한 신도시 개발이 반영된 결과이며, 지방 도시도 서서히 지역개발이 구체화되는 것으로 짐작됩니다.
지역균형개발을 응원하면서 지금까지 ‘주택멸실이 주는 신호음’에 대해 알아봤습니다.
