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"10년 동안 장사할 수 있는 거 아니에요" 상가 세입자의 잘못된 생각

조회수 2021. 5. 12. 15:42 수정
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혹시 ‘젠트리피케이션’ 이라는 단어를 들어보신 적 있으신가요? 젠트리피케이션이란 낙후된 상권이 활성화되어 중산층 계층이 유입됨으로써 기존 저소득층 원주민을 대체하는 현상을 말하는데요. 한번 유행한 상권에서는 이러한 현상을 심심치 않게 볼 수 있습니다.


상권이 유명해지면, 해당 지역의 건물을 사들이는 큰손들이 등장하고 자연스럽게 임대료는 상승하기 때문입니다. 결국 임대료 상승을 견디지 못한 기존 상인들은 오랫동안 자리를 지켜왔던 상권을 떠나고, 그 자리는 높은 임대료를 감당할 수 있는 대기업 프랜차이즈가 채우곤 하죠.


이러한 현상을 방지하기 위해 정부에서 만든 법이 바로 ‘상가건물 임대차보호법’입니다. 하지만 상가건물 임대차보호법을 잘못 알고 활용해 임대인과 임차인이 갈등을 겪는 경우가 종종 발생하고 있다고 하는데요. 이에 KB국민은행 리브부동산이 상가건물 임대차보호법에 대해 꼭 짚고 넘어가야 할 사항에 대해 알아봤습니다.

상가임대차보호법, 어디까지 알고 있으세요?

상가건물 임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위해 2001년 12월 29일에 제정된 법입니다. 그 후 20년 동안 수많은 개정을 거쳐 현재의 상가건물 임대차보호법이 탄생했는데요. 임차인의 권리를 보호하는 법인만큼 이 법에 반하여 임차인에게 불리한 약정을 한다면 모두 무효가 됩니다. 그렇다면 상가건물 임대차보호법으로 현재 임차인들은 어느 정도 보호를 받고 있을까요?


상가건물 임대차보호법으로 임차인이 보호받을 수 있는 것은 크게 3가지입니다. 먼저 ‘계약갱신요구권’이 있습니다. 현재 시행되고 있는 상가건물 임대차보호법 규정에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데요.


임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 가령 2021년 3월에 임대차계약을 체결했다면, 2031년 3월까지는 정당한 거절 사유가 없다면 임대차계약이 유지되는 것이죠.


두 번째는 ‘차임증감청구권’입니다. 차임증감청구권이란 기존에 약정한 차임을 갱신할 때 5%를 초과하지 못한다는 내용입니다. 예를 들어 보증금 5000만원에 월세 200에 임대차계약을 했다면, 계약 갱신 시 보증금은 최대 5250만원, 월세는 210만원까지 올릴 수 있는 것입니다. 임대인은 이 금액을 초과해서 월세와 보증금을 요구할 수 없고, 만약 임차인이 이러한 규정을 모르고 초과한 금액의 월세를 계속해서 지급했다면, 추후 돌려받을 수 있습니다.


마지막은 ‘권리금 보호 규정’입니다. 과거에는 권리금에 대한 규정이 없어 권리금을 주고 장사를 시작한 사람이 계약이 끝났을 때, 임대인이 권리금을 인정하지 않아 큰 손해를 보는 일이 많았습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 6개월 전부터 만기 때까지, 임대인은 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없습니다. 즉 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 해야 한다는 의미입니다.

잘못 알고 있다간 보호가 아니라 피해!

이렇게 상가건물 임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위해 많은 규정을 두고 있습니다. 하지만 이러한 내용을 제대로 알고 있지 못한 채로 오로지 임차인의 권리를 주장해 임대인과 갈등을 겪고 있는 경우가 빈번하게 일어나고 있는 상황입니다.

가장 흔하게 일어나는 일은 바로 계약갱신요구권으로 인한 내용입니다. 많은 자영업자가 현행 상가건물 임대차보호법에 따라 건물주를 상대로 10년 계약갱신요구권을 행사하려고 하는데요. 하지만 현행법이 규정하는 ‘10년 보장’은 법을 시행한 2018년 10월 16일 이후 임대차계약한 임차인과 계약이 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 그 이전에 계약한 임차인은 예전 법 기준인 ‘5년’ 임대차 기간이 끝나는 시점에 계약 갱신을 할 때 10년을 보장받을 수 있습니다.


예를 들어 2016년 5월에 임대차계약을 맺었다면, 임차인의 계약은 개정된 상가건물 임대차보호법 이전에 맺어진 것이기 때문에 10년 보장이 아닌 5년이 보장됩니다. 이러한 내용을 잘 알지 못하고 무턱대고 10년 보장을 주장한다면, 임대인으로부터 명도소송을 당할 수 있습니다. 자칫 잘못 알고 있는 내용으로 순식간에 거리에 나앉게 되는 상황이 발생하는 것이죠.

차임과 보증금의 증감청구권도 마찬가지입니다. 무조건적으로 5% 내에서 증감이 이뤄지는 것은 아닙니다. 작년 9월, 코로나19로 등으로 인해 새로운 법이 추가됐기 때문인데요. 『감염병의 예방 및 관리에 따른 법률』 제2조 제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 5%의 제한 규정을 적용하지 않습니다.


쉽게 말해, 임대인이 코로나19로 어려움을 겪는 임차인을 위해 월세를 인하해 준 경우, 다음 계약 갱신 시 인하한 월세가 아닌 기존에 받았던 월세가 기준이 되는 것입니다. 200만원 받던 월세를 100만원으로 인하해 줬는데, 계약 갱신 시 임차인이 차임증감청구권을 내세우며 100만원의 5% 한도 내에서 거래한다고 주장하면, 임대인 입장에선 어이없겠죠?

마지막으로 모든 상가 임차인이 상가건물 임대차보호법에 따라 보호를 받는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법을 통해 보호를 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 하는데요. 먼저 사업자 등록에 대상이 되는 상가건물이어야 하며, 환산 보증금 범위에 속해야 합니다.


여기서 환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세에 100을 곱한 금액)을 합산한 금액입니다. 가령 보증금 2억에 월세 300만원이라면 환산보증금은 5억원인 것이죠. 이 환산보증금은 지역마다 조금씩 차이가 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.


이처럼 오늘은 상가건물 임대차보호법에 대해 알아봤습니다. 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이지만, 내용을 잘못 알고 무턱대고 권리를 행사하면 자칫 피해를 보는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 자신의 권리를 제대로 행사하기 위해서는 꼼꼼하게 해당 내용을 확인하는 자세가 필요해 보입니다.


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