KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

젊은이들의 문화트랜드를 알아야 미래의 경제 흐름은 물론 주목받을 만한 비즈니스 아이템까지 예측이 가능하다죠. 그들은 씩씩하고 강한 힘을 가지고 있어 늘 활동적이며, 생기발랄한 성격과 직관적인 사고로 문화 유행을 선도합니다.

젊은이들은 매 순간 활동적 경제주체로서 단단한 입지를 구성하면서 경제, 사회, 문화 전반에 걸쳐 세계 무대를 이끌었습니다. 그런데 요즘은 젊은이들 찾기가 쉽지 않습니다. 인구고령화가 원인입니다. 젊은이들이 많은 곳에서 부동산의 미래를 찾을 수 있을까요?

인구고령화로 한국의 인구피라미드는 큰 변화가 있었습니다. 1970년 인구가 증가하는 삼각피라미드형에서 인구가 정체하는 종형을 거쳐 2021년에는 인구가 감소하는 항아리형으로 바뀌었습니다. 프랑스, 일본 등 선진국에서 공통적으로 나타나는 현상입니다만, 속도가 빠릅니다.

통계청 인구추계에 따르면 2067년에는 0~14세 유소년인구가 65세 노인인구보다 현저히 적은 역피라미드 구조가 된다는 전망입니다.

사실 인구구조의 변화로 부동산가격을 예측하는 인구통계학적 해석은 부동산전문가들 사이에서도 이견이 분분합니다. 부동산 가격이 인구 함수 만으로 결정되지 않기 때문이죠. 그러나 인구가 지속해서 줄거나, 빠른 고령화 지역이 인구가 늘고, 젊은이들이 많은 지역보다 선호되지는 않습니다.

실제 지방에서는 인구감소와 더불어 생산가능인구가 도시로 떠나면서 공동화현상이 나타나는 지역이 심심치 않게 나타납니다. 기왕이면 젊은이들이 많은 지역이 생산이나 소비, 투자 등에서 다양한 기회를 얻을 수 있음을 부인키 어렵습니다.

우리나라 연령대의 흐름을 알려면 평균연령과 중위연령을 살펴봐야 합니다. 『평균연령』은 전체인구의 연령을 산술평균한 값입니다. 2019년 기준으로 평균연령이 42.4세로 나이든 인구의 나라라고 볼 수 있습니다. 2015년부터 연평균 1.2%씩 늘어났습니다.

『중위연령』은 총인구를 연령순으로 나열했을 때 정중앙 사람의 해당 연령입니다. 보통은 중위연령이 25세 이하인 인구를 어린 인구, 30세 이상인 인구를 나이든 인구라고 칭하죠. 2019년 기준으로 중위연령은 43.3세입니다. 2015년부터 연평균 1.3%씩 늘어나 평균연령 증가율보다 높습니다.

인구를 연령별로 모으면 피라미드, 종형, 항아리형, 역피라미드 등 다양한 형태가 나오는데요. 평균연령이 중위연령보다 높아 평균연령과 중위연령간 스프레드가 양의 수가 유지되면 인구피라미드는 삼각형 형태가 나옵니다. 평균연령과 중위연령이 유사하면 항아리형태가 나오죠.

그런데 평균연령이 중위연령보다 낮아 스프레드가 음의 수가 유지되면 역피라미드 형태가 나옵니다. 스프레드가 음의수가 확대될수록 고령화 진행이 빠른 것입니다. 우리나라의 평균연령 스프레드는 2015년 -0.7, 2016년 -0.8, 2017~2019년 -0.9를 유지 중입니다.

중위연령의 고령화가 늦게 진행되려면 간단합니다. 출산율을 높여 유소년 비중을 늘리고, 중장기적으로 생산가능인구 비중을 높여야 합니다. 생산가능인구가 감소하면 이분들이 짊어져야 할 사회적 비용이 증가하고, 경제성장 주체가 약화되는 결과를 초래합니다. 성장이 안되니 자연스럽게 소비지출도 줄 수밖에 없는 것이죠.

생산가능인구 비중은 2015년 73.4%에서 해마다 낮아져 2019년 72.6%로 하락했습니다. 아직 65에 이상 노인인구비중이 15.1%로 초고령사회의 기준점이 되는 20%에 미달해 다행이지만, 이마저도 2026년에는 20%에 도달한다는 전망입니다. 이미 노령화율은 2016년 100%를 상회했습니다.

선진국으로 도약하고, 의료시설이 발달할수록 고령화는 어쩔 수 없는 자연적 현상입니다. 고령화된다고 해서 부동산 가격이 급변할 것이라는 가정도 설득력을 얻기 어렵습니다. 그러나 고령화가 부동산에 결코 호재일 수는 없습니다. 젊은이가 많은 지역이 생산은 물론 소비가 활발할 것이고, 투자에 대한 관심이 지속될 것이기 때문입니다.

아무래도 생산가능인구 비중이 적거나, 평균연령과 중위연령간 스프레드가 마이너스로 확대된 지역은 소비보다는 저축을, 액티브한 투자보다는 지키는 보수적 투자가 익숙할 것입니다. 그리고 어느 순간 젊은이들이 유입되지 않는다면 부동산 등 대체자산의 변동성도 타 지역보다 느릴 수 있음에 대비해야 합니다.

2019년 기준 생산가능인구비중이 전국평균 72.6%보다 높고, 연령스프레드의 음의 범위가 전국평균 -0.9보다 적은 젊은 지역은 서울, 인천, 대전, 경기, 광주입니다.

서울에서 생산가능인구비중이 서울평균 74.8%를 상회하고, 연령스프레드가 서울평균 -0.1보다 현저하게 높은 양의 값인 지역을 살펴봤습니다. 관악구, 광진구, 마포구, 동작구, 서대문구, 용산구, 동대문구 등입니다. 강서구는 생산가능인구는 서울평균을 살짝 밑돌지만, 연령스프레드의 양의 폭은 0.5로 양호했습니다.

생산가능인구 비중이 높아 일할 수 있는 젊은 사람이 많이 모이는 지역을 꾸준히 살펴볼 필요가 있습니다. 지금까지 ‘고령화에 차별화된 지역 찾기’에 대해 알아봤습니다.