KB부동산

최근 양도세 및 보유세 강화로 상속, 증여 사례가 늘자 국세청이 탈세 감시를 한층 치밀하게 조사하고 있다고 합니다. 상속, 증여세를 조사할 때 해당 주택의 취득 경위까지 살펴보기로 한 것인데요. 국세청은 특히 부담부증여를 면밀히 조사한다고 합니다. 절세의 한 방법으로 알려진 부담부증여 시 유의할 점을 KB국민은행 리브부동산에서 알아봤습니다.

다주택자에 대한 보유세 부담이 커지면서 세금을 피하기 위해 자녀에게 주택을 미리 넘겨주는 증여가 늘고 있습니다. 한국부동산원의 자료에 따르면 연도별 주택 증여 건수는 2016년 8만957건에서 2020년 15만2,427건으로 88% 넘게 증가했습니다.

상속·증여 금액 또한 최근 4년 사이 40% 넘게 늘어 연간 113조 규모에 달합니다. 국세청의 2015~2019년 상속 및 증여 현황 자료에 따르면, 2019년 총 상속·증여 재산 규모는 112조 9,808억원으로 2015년(79조 5,6847억원)에 비해 42%(33조 2,961억원) 증가했습니다. 그 중 증여 재산의 증가세가 두드러졌는데, 2015년 39조 355억원에서 2019년 74조 947억원으로 35조 592억원 늘었습니다.

이 같은 증가는 부동산 다주택에 대한 규제 강화와 함께 최근 수도권 집값이 크게 상승하면서 자녀들이 자력으로 주택을 구매하기 어려워진 점도 원인으로 꼽히고 있습니다.

증여의 경우 배우자나 자녀에게 많이 하게 되는데 이 때 주택담보대출이나 전세 보증금 같은 부채를 포함해 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다. 이 경우 증여하는 금액이 부채를 뺀 금액만 인정되기 때문에 일반 증여보다 세금이 줄어 부채가 클수록 부담부증여를 활용해 증여세를 줄이는 것이 절세 방법으로 활용돼 왔습니다.

이 때 증여재산의 평가액은 기준시가가 아닌 매매거래가로 증여일 현재 가격을 따르게 되어 있습니다. 이 가격을 산정하기 어려울 때 기준시가가 재산 평가액이 됩니다.

예를 들어 서울에 살고 있는 이모씨가 5억원의 주택을 성인 자녀에게 증여한다고 가정할 때, 5억원에 대한 증여세는 인적공제액 5,000만원을 제한 과세표준액 4억5,000만원에 세율 20%를 곱하고, 누진공제액 1,000만원을 제한 총 8,000만원이 됩니다.

하지만 만약 이 주택에 주택담보대출이 2억원이 껴 있다면 이 2억원을 제한 3억원이 과세 가액이 돼, 인적공제 5,000만원을 제한 과세 표준액은 2억5,000만원이 됩니다. 여기에 20% 세율을 곱하고, 1,000만원 누진 공제액을 제하면 과세되는 세액은 4,000만원으로, 일반 증여 시 과세되는 8,000만원의 절반에 해당하는 금액이 되는 것입니다.

하지만 이 부담부증여도 미리 따져봐야 할 점은 있습니다. 우선 가장 중요한 점은 증여를 받은 사람이 반드시 본인의 힘으로 채무를 갚을 수 있는 능력이 있어야 한다는 점입니다. 채무 변제 능력이 없는 미성년 자녀의 보증금, 대출금 등을 부모가 대신 갚아준 사실이 확인되면 증여 받은 재산 전체에 대한 증여세가 부과될 수 있으니까요.

예전에는 대출금이나 보증금을 부모가 상환해 주는 일이 많았지만, 국세청은 최근 부채 사후관리 시스템을 도입해 증여대상자가 부채를 직접 상환했는지는 물론, 모든 부채에 대해 원리금 상환 내역을 전산으로 추적, 상환에 쓰인 돈의 자금 출처까지 검증하고 문제가 있을 시 소명을 요구할 수 있도록 했습니다. 만약 이 부분을 소명하지 못한다면 원금뿐만 아니라 이자에 대한 증여세 및 신고와 납부 불성실 가산세도 물게 됩니다.

또한 증여세는 증여를 받는 사람, 즉 수증자가 내야 합니다. 자녀의 증여세를 부모가 대신 납부하면 이 금액에도 증여세가 부과되므로, 증여세를 낼 능력이 없는 미성년자에게 증여한다면 증여세로 납부할 현금을 포함해 증여해야 합니다.

그리고 대출이나 전세 보증금이 있는 상태에서 증여해야 부담부증여가 인정됩니다. 증여일을 기준으로 이미 담보된 채무가 있어야지, 증여 후 또는 증여 당일 발생한 채무여서는 안됩니다. 증여 받는 날 임대차 계약을 동시에 하는 경우 부담부증여가 인정되지 않은 사례도 있습니다.

마지막으로 부담부증여 시 증여자는 채무에 대한 양도소득세가 추가로 산정된다는 점을 주의해야 합니다. 채무는 이자부담을 넘겨주는 것으로, 증여하는 사람이 내야 합니다. 따라서 양도 차익이 큰 부동산이라면 단순 증여하는 것보다 부담부증여 시 양도세가 더 나올 수 있습니다. 증여자가 부담하는 양도세가 없거나 낮아야 부담부증여를 하는 실익이 있는 것으로, 만약 양도세가 중과되는 상황이라면 전부 증여 하는 것보다 더 많은 세금이 나올 수도 있다는 점을 간과하면 안됩니다.

앞서 밝힌 이씨의 사례처럼 부담부증여를 통해 5억원 주택에 대한 증여세를 8,000만원에서 4,000만원으로 줄일 수는 있지만 부채에 대한 부분은 양도세 과세 대상이 됩니다. 이 주택이 1가구 1주택 거주기간을 채워 비과세 대상일 경우에는 양도세가 없지만 누진세율로 과세된다면 기본 세율로 부과된 양도세를 내야 하며, 2주택이나 3주택자처럼 중과 세율이 적용되는 상황이라면 이 중과세에 대한 세금을 양도세로 내야 합니다. 따라서 부담부증여는 향후 부동산 가치가 상승할 것으로 예상되거나, 보유기간의 양도차익이 적을 때 활용하면 좋습니다.

지난해 정부가 다주택자의 증여를 막기위해 조정대상지역 내 3억원 이상 주택의 증여 취득세율을 3.5%에서 최대 12%로 올린 상태입니다. 취득세에 중과세가 도입되고 양도세 중과세 제도도 강화되는 만큼, 부담부증여로 인한 세금 부담이 더 커질 수 있어 주의가 필요합니다.