부부 공동명의는 절세의 기본? 아닐 때도 있다는데..
요즘 부부 공동명의의 주택이 늘고 있다고 합니다. 재산에 대한 소유권을 분명히 해두려는 심리가 커진 이유이기도 하지만 세금 부담을 줄이기 위한 이유도 큽니다. 서울의 공시가격 9억원 이상인 아파트가 작년 대비 51%나 늘어난 가운데, 공동명의의 득과 실에 대해 알아봤습니다.
2020년까진 고령자, 장기 보유일 경우 단독명의가 유리
일반적으로 공동명의는 양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세 같은 세금을 각각 지분에 따라 과세하게 돼 단독명의보다 세금을 줄일 수 있어 선택되는 방법입니다. 이 가운데 매년 내야 하는 보유세 중 고가주택에 부과되는 종합부동산세는 주택공시가격이 9억원을 초과할 때 발생합니다.
1세대 1주택 종부세 과세 표준을 계산할 때, 단독명의는 주택공시가격에서 9억원을 공제하고 계산합니다. 만약 공동명의로 하게 되면 세금을 인 별로 계산하기 때문에 같은 한 채를 보유하더라도 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있어 공시가격이 9억~12억원 사이의 주택 소유자가 종부세를 비과세 받기 위해 주로 공동명의를 했었습니다.
하지만 공동명의는 이미 각 6억원씩을 공제 받았기 때문에 단독명의자와 달리 장기보유세액공제와 고령자 세액 공제를 받을 수 없었습니다. 장기보유 세액공제는 해당 주택을 보유한 기간을 기준으로 5년 이상 보유 시 20%를 공제, 최대 15년 이상 보유 시 50%의 세액공제를 받을 수 있습니다.
고령자 세액공제는 명의자의 연령이 60세 이상인 경우는 20%, 70세 이상인 경우에는 40%의 세액공제를 적용하고 있고, 장기보유세액공제와 동시에 적용할 수도 있어, 중복 적용을 받을 경우 최대 80%까지 세액공제를 적용 받을 수 있습니다.
따라서 주택 공시가격이 9억~12억원 사이에 60세 미만인 부부라면 공동명의를 하는 것이 낫지만 배우자 한쪽이 고령이거나 장기 보유한 경우에는 공동명의보다 단독명의가 나았던 겁니다.
그동안 전문가들은 일반적으로 초기 10~20년 안팎일 경우에는 공동명의로 하고, 고령·장기보유특별공제 합계가 40~80%가 되는 시점에 단독명의로 바꾸는 방법을 절세 방법으로 조언했습니다. 하지만 이러한 점을 보완하기 위해 지난해 12월 종합부동산세가 개정돼 공동명의 1주택자 특례조항이 신설됐습니다.
공동명의도 납세의무자 선택시 고령자·장기보유 공제 가능해져
올해부터 부부 공동명의로 1주택을 가지고 있을 때에도 각각 6억원씩 공제 후 계산하는 것이 아닌, 납세자가 원할 경우 1가구 1주택자처럼 9억원을 공제받고, 고령자·장기보유 공제도 받는 것으로 선택할 수 있게 됐습니다.
이렇게 하면 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 되거나 부부가 50%씩 소유했을 경우에는 납세의무자를 1명으로 지정할 수 있습니다. 따라서 부부 중 더 나이가 많은 사람을 납세 의무자로 선택하면 고령자 공제를 받을 수 있게 됩니다. 이렇게 되면 공동명의가 단독 명의보다 훨씬 유리해 질 수 있고 한번 신청하면 계속 단독명의 기준을 적용해 종부세를 내게 됩니다.
공동명의, 이것만큼은 꼭 확인!
이미 단독명의인 주택을 공동명의로 바꾸게 될 경우 매년 부과될 종합부동산세를 줄일 수는 있지만 한 명의 명의인을 추가로 등록하게 되므로 명의 변경 과정에서 취득세와 등기수수료가 발생합니다. 또한 경우에 따라 증여세 등 예기치 못한 변수가 생길 수 있음을 주의하고 미리 알아보아야 합니다.
증여세는 한도가 10년에 6억원까지로 정해져 있어, 단독명의자가 배우자에게 증여할 경우 초과한 부분에 대한 증여세가 발생하고 이 때 공시가격으로 과세되는 것이 아닌 시세를 기준으로 산정됩니다.
여기에 공동명의로 했을 경우 재산세 과세표준이 일정 수준을 초과하게 되면 소득 능력이 있는 것으로 보아 피부양자 자격이 박탈되고, 국민연금과 건강보험료가 지역가입자로 전환돼 보험료가 증가 할 수 있다는 점도 알아두셔야 합니다. 그리고 주택 담보대출 심사에서 부부 중 한 쪽의 신용 및 소득이 적으면 신용 비율에 따라 단독명의보다 대출이자 및 대출 가능 금액이 낮을 수도 있고요.
또 알아두셔야 할 점은 동일한 지분으로 공동명의 했을 경우, 독자적으로 매매, 임대할 수 없습니다. 대출을 받을 때 서류 작성시 동행해야 하고, 처분 시에도 마찬가지입니다. 따라서 사전에 대출 가능 여부를 조회한 뒤 명의를 어떻게 할 것인지 판단해야 합니다. 공동명의로 얻게 되는 절세비용보다 이런 부분이 더 클 수도 있어 아예 공동명의 등기는 최초 등기 때 하는 것이 좋습니다.
마지막으로 2주택 이상을 공동명의로 소유하는 것은 각자가 주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 남편도 2주택자, 부인도 2주택자가 됩니다. 조정대상지역 내에서 2주택 이상인 경우에는 기본적으로 1주택자보다 높은 종합부동산세율(과세표준 구간별로 0.6~3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 1.2~6.0%까지 인상)을 적용하게 됩니다. 따라서 2주택 이상일 경우에는 공동명의가 오히려 불리할 수 있습니다.
지금까지 부부 공동명의의 득과 실에 대해 알아봤는데요. 공동명의는 절세 아이템이라는 말도 있었지만 때에 따라 공동명의보다 단독명의가 더 효과적인 경우도 있다는 사실을 기억하고, 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.
