경기 회복 기대에도 상업용 부동산 수익성, '악화일로'
안녕하세요. KB국민은행 리브부동산입니다.
‘KB경영연구소’는 부동산시장 동향을 분석한 ‘KB부동산시장 리뷰’를 매월 발간하고 있습니다. 이 보고서는 주거용시장, 상업용시장, 해외시장으로 구성됩니다.
아래 내용은 ‘KB부동산시장 리뷰’ 2021년 3호의 『상업용 부동산시장과 해외 부동산시장 동향』을 요약한 것입니다. 상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 호주 주택시장에 대해 각 분야별로 살펴보겠습니다.
[상가] 경기회복 기대에도 서울 상가시장 투자여건은 악화
1. 서울지역 상가 공실 늘고, 투자수익률 장기 하락
2020년 4분기 서울 상가 공실률은 중대형상가 8.8%, 소규모상가 7.5%를 기록하면서 공실 증가세가 지속되고 있습니다. 이는 2015년 이후 가장 높은 수준입니다. 임대가격지수 하락폭이 확대되고 있고, 자본수익률도 하락하면서 서울 상가 투자수익률의 하락세가 장기화되는 모습입니다.
2. 경기회복 기대에도 서울 상가시장 투자여건은 당분간 악화 전망
코로나19에 따른 유동인구 및 관광객 감소의 영향을 직접 받는 서울 도심 지역은 공실이 빠르게 늘고, 투자수익률도 크게 하락했습니다. 소비심리 회복에 대한 기대가 크지만, 그동안 누적된 피해가 커서 단기간에 상가시장이 국면 전환을 이끌어 내기는 어려울 전망입니다.
[오피스텔] 경기지역 오피스텔 가격 상승세 지속되나, 위험은 확대
1. 서울과 경기지역의 오피스텔 매매가격은 상승세 지속
2월 수도권 오피스텔 매매가격은 인천을 제외하고, 높은 상승률 기록했습니다. 경기도는 2019년 10월을 기점으로 가파른 상승세를 시현했습니다. 급등한 매매가격으로 인해 경기도의 매매 대비 전세가격 비율은 2분기 연속 하락했습니다.
2. 오피스텔 입주물량은 감소 추세이나, 경기도 공급 비중이 높아 부담
2021년 상반기 기준 전체 입주물량 1.6만호 중에 경기도 비중은 56%입니다. 서울 29%, 인천 15%에 비해 높습니다. 경기도 분양물량 중 66㎡ 이상 중대형 비중이 높아 상대적으로 공급 부담이 큽니다.
[오피스] 2021년 서울 A급 오피스 시장 안정적 회복 예상
1. 지난해 대규모 공급에도 A급 오피스 임차수요 늘어
대규모 공급에도 신규 A급 오피스로의 이전 수요가 많아 2020년 서울 A급 오피스 평균 임대료 상승률은 2019년 대비 1.9%p 확대됐습니다. 2021년에도 임대료 상승세는 지속될 전망입니다. 2021년 서울 A급 오피스의 예상 공급면적은 2.1만㎡로 전년 대비 30% 수준까지 감소할 것으로 보입니다.
2. 서울 오피스, 유연 근무시스템을 갖춘 새로운 자산수요가 증가할 것
CBRE APAC 리서치에 따르면, 코로나19 이후 공간을 유연하게 활용할 수 있는 오피스 수요가 증가하고 있습니다. 따라서 ABW(Activity Based Workplace: 활동기반 업무환경)을 도입하는 사례가 늘어날 것으로 예상됩니다. APAC 지역 내 재택 및 원격 근무를 유지하고자 하는 기업은 20% 미만 수준이며, 점진적으로 오피스로 복귀하는 추세입니다.
[간접투자] 부동산펀드 시장은 감소, 리츠시장은 확대
1. 상장리츠 편입 기초자산을 다각화하여 공모리츠 시장 활성화
지난해 하반기 이후 증시는 성장세를 보이는 반면, 상장 리츠 수익률은 저조하여 투자자들의 관심에서 소외되었습니다. 그러나 투자자산의 다각화, 지속적인 리츠 상장을 통해 시장 활성화를 시도 중입니다.
2. 부동산펀드 시장 설정잔액 전월 대비 1.1조원 감소
코로나19 이후 신규설정 펀드규모는 지속적으로 감소 추세입니다. 신규펀드 설정은 감소 추세이고, 기존설정 펀드는 만기가 도래하면서 전체 부동산펀드 시장규모가 전월 대비 1조원 이상 감소했습니다.
[미국 주택시장] 저금리 및 정책지원에 힘입어 주택수요 강세
1. 코로나19에도 불구하고, 주택거래시장 강세
12월 S&P 주택가격지수는 240.8로 전년동월 대비 10% 상승하면서 7년 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 2021년 1월 기존주택 판매 건수는 669만채, 신규주택은 92만채로 전년동월 대비 각각 24%, 36% 증가하는 등 거래시장은 활발합니다.
2. 저금리와 경기활성화 정책 지원으로 주택시장의 양호한 흐름
미국 정부는 경기지원책의 일환으로 3월 말 종료 예정인 모기지 구제프로그램 (납부유예 및 압류 금지)을 6월 말까지 연장했습니다. 1월 NAHB(건설업체 체감 주택경기지수)는 84로 향후 주택경기에 긍정적 의견이 우세했습니다.
[호주 주택시장] 주택가격, 저금리 및 경기부양으로 17년 만에 최고 상승
1. 2월 호주 주택가격은 2% 상승하며, 2003년 이후 가장 크게 상승
저금리 지속, 경기부양 등으로 주택수요가 회복되면서 가격 상승을 견인하고 있습니다. 시드니와 멜버른의 주택가격은 각각 3%, 2% 상승하면서 전국적인 상승세를 주도했습니다.
2. 저금리, 주택수요 증가로 주택대출 급증
주택시장 과열이 예상되는 가운데, 향후 금리 인상 시 부채상환에 대한 우려의 목소리 제기되고있습니다. 현재 모기지 금리는 0.1%대로 사상 최저 금리 수준입니다. 호주 은행은 향후 최소한 3년간 저금리 기조를 유지하겠다고 밝혔습니다.
이상으로 KB경영연구소가 발간한 『KB부동산시장 리뷰 2021년 3호』 상업용 및 해외 부동산시장 (상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 호주 주택시장)을 요약해 드렸습니다. 자세한 내용은 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.
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