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서울, 경기, 인천, 세종에서 단독주택 공가 왜 적을까?

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


아파트는 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 편리합니다. 반면 획일적인 공간구조와 콘크리트 구조물의 건조함, 층간소음으로 아이들이 마음 편히 뛰어놀지 못하는 아쉬움도 남죠.


그래서인지 단독주택을 꿈꾸는 경우가 꽤 된다고 합니다. 아파트가 내어주지 못하는 정서적 풍요로움을 소중하게 생각하는 부모님들의 경우일 것입니다. 오늘은 구옥주택 리모델링에 활용할 수 있는 공가(空家)주택에 대해 알아봅니다.

해마다 늘어나는 공가 중에서 아파트가 많아

인구 성장기에는 신규주택 공급이 가장 큰 관심사였습니다. 요즘에는 구옥 중심의 재고주택에 대한 효율적 관리도 필요하게 됐습니다.


재고주택 중에 아무도 살지 않는 빈집가옥이 『공가(空家)』입니다. 전주민 호수에 대한 공가수 비율이 『공가율(空家率)』입니다. 2019년 기준 전국 공가는 152만호입니다. 공가율은 8.4%로 빠르게 상승 중입니다. 공가의 발생 원인은 다양합니다.


첫째, 주택수요 대비 과잉공급 등 수급요인입니다. 인구 감소는 지방주택의 수요감소로 이어질 수 있고, 고령화는 주택의 실질구매가 가능한 연령대를 줄여 장기적으로 주택수급 약화요인입니다.


둘째, 재고주택 노후화 등 퀄리티요인입니다. 2019년 재고주택 1,813만호 중 아파트는 62%, 단독주택는 22%, 다세대는 12%입니다. 공동주택이 77%에 달합니다. 단독은 리모델링이나, 재건축을 선택할 수 있지만, 공동주택은 경제성에 따라 정비사업에 제약이 있을 수 있습니다.


셋째, 경제 자족기능, 교통인프라 부족 등 환경요인입니다. 구도심이 소외되거나, 인프라가 취약해지면 장기거주자 이탈, 임대료 하락, 거주순환율 상승을 거친 후 공가가 늘어납니다.


공가율 상승은 주택거래가 활발치 못함을 의미합니다. 공가율이 꾸준하게 늘어나는 지역은 주택수요가 충분치 못할 수 있습니다. 실수요자라면 이 틈새를 노리는 것도 방법입니다.

단독보다 아파트 공가율 증가 속도가 빨라

2019년 공가유형은 아파트 84만호, 단독 33만호, 다세대 25만호, 연립 8만호, 비거주용 건물내 주택 2만호입니다. 아파트와 단독이 각각 55%, 22%를 점유해 아파트 비중이 가장 높습니다. 공가율은 단독 8.5%, 아파트 7.4%, 다세대 11.4%, 연립 14.6%, 비거주용 건물내 주택 11.1%입니다. 평균공가율 8.4%에 비해 아파트 공가율이 -1%p 밖에 차이가 안납니다.


아파트를 비롯해 연립과 다세대의 높은 공가율은 공동주택 재건축, 리모델링 제약이 원인입니다. 아파트는 재건축 수익이 담보되지 않으면 공가로 전환될 수 있습니다. 단독공가율은 2018년 8.4%, 2019년 8.5%, 아파트는 2018년 7.1%, 2019년 7.4%로 증가 속도가 빠릅니다.


주택 종류별로는 준공 10~30년까지는 아파트 비중이 67~71%로 가장 높습니다. 30년 이내까지 단독주택은 별로 없죠. 단독 공가의 개축, 리모델링 수요가 꾸준했음을 시사합니다.

대전, 서울, 대구의 공가만 감소

2019년 전국 공가는 전년동기 대비 7% 증가했고, 충남, 전남, 경북, 경남, 부산에 많습니다. 경기도는 공가가 가장 많은 지역인데, 신도시 개발 후 구옥 증가가 원인으로 추정됩니다.


공가 중에는 『필요공가율』이 존재합니다. 원활한 주택유통과 이사를 위해 합리적으로 비어있는 주택비율인데요. 경제가 성장할수록 필요공가율은 증가합니다만, 지나치게 커지면 주택수급에 문제가 될 수 있죠.


한국의 필요공가율을 단정키 어렵지만, 절대규모가 크고, 전국평균 공가율을 크게 상회한다면 이유를 살펴봐야 합니다. 2019년 전국공가율 증가에도 불구하고, 대전, 서울, 대구는 감소했습니다. 공가증가율이 전국평균을 하회한 지역은 충남, 전남, 인천, 충북, 경북, 전북, 광주입니다.

대도시는 공가율 낮고, 단독주택 공가 부족

서울, 수도권, 광역시 등 대도시는 전국 평균공가율보다 낮거나, 공가율이 10%를 하회합니다. 인구유입이 지속되는 대도시는 공가율이 낮고, 필요공가율 내에서 유지됩니다. 서울, 경기, 인천, 세종 등 대도시 단독공가는 인기가 높습니다.


서울, 수도권, 광역시 등 대도시의 공가유형은 1위 아파트, 2위 다세대입니다 (대구, 광주 제외). 다세대 비중이 가장 높은 도시는 서울 42%, 가장 낮은 도시는 전남 2%입니다. 주택수요를 충당하기 위해 다세대주택 공급확대가 원인입니다.


지방도시는 공가유형 2위가 단독인 경우가 많고, 공가율이 가장 높은 전남은 1위가 단독으로 단독비중이 49%입니다. 단독비중이 가장 낮은 도시는 서울 4%입니다. 지방도시는 단독주택을 통해 주택수요를 충당하는 경우가 많습니다.

아파트공가 비중이 가장 높은 도시는 세종 88%, 가장 낮은 도시는 제주 30%입니다. 제주도는 높이제한, 자재 및 용지부족, 수도시설 열위로 아파트 공급이 적었습니다.


가족 니즈를 반영한 세밀한 공가 리모델링도 훌륭한 내집마련 방법입니다. 낙후되고 오래된 공가에 사람의 따뜻한 정성을 더해주면 노후주택에 새로운 숨결을 불러일으킬 수 있습니다.


공가를 없애면 동네가 살아나고 경관이 개선되면서 범죄 등 사회적 문제점도 자연스럽게 줄일 수 있습니다. 더욱이 주민들이 주택과 건물가치를 능동적으로 이끌어 갈 수 있습니다. 신축주택과 구축주택의 아름다운 조화. 우리 모두가 같이 사는 좋은 방법이 아닐까요?


지금까지 ‘공가주택 특징과 활용’에 대해 알아봤습니다.


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