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“요즘 빌라 사재기 많다는데...” 빌라 매매, 꼭 체크해야 하는 사항은?

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서울 아파트값의 가격이 지속적으로 오름세입니다. 서울 아파트 가격 상승으로 인해 최근 빌라 매입에 나서고 있는 이들이 점차 늘어나고 있는데요. 한국부동산원 자료에 따르면 서울 주택(다세대+연립주택) 매매 거래량은 지난해 12월 총 6,182건을 기록했습니다. 이는 작년 9월에 비해 26.8% 증가한 수치입니다.


하지만 늘어난 빌라 거래만큼 잘못된 거래로 낭패를 보시는 분들도 있으실 텐데요. 이에 KB국민은행 리브부동산에서는 화제를 모으고 있는 빌라 매입 현상과 빌라 매매 전 체크사항을 자세히 정리해 봤습니다.

서울 아파트값 올라가자, 빌라 매매에 우르르

서울 아파트 매매가가 올해도 상승세입니다. KB국민은행 리브부동산 자료에 따르면 지난해 1월 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2,892만원이었습니다. 현재(2021년 1월)는 3,451만원까지 올랐고요. 1년 사이에 서울 아파트 매매가는 19.3% 오른 것입니다.


서울 아파트 값이 지속적으로 오르자 지난해 말부터 서울에 위치한 빌라로 사람들의 관심이 옮겨지고 있는데요. 서울에 위치한 빌라는 실거주뿐만 아니라 투자로도 적절하다는 반응입니다. 이와 같은 현상은 빌라가 부동산 규제로부터 자유롭기 때문인데요.


지난해 6월에 발표된 6·17 부동산대책에 따르면 규제지역에 위치한 아파트는 3억원 이상일 시 전세자금 대출 제한이 있지만 빌라는 해당되지 않습니다. 또한 7·10 부동산대책에서도 빌라는 주택임대사업 등록제도 세제 혜택이 유지됐는데요. 이러한 장점으로 인해 빌라 매입은 지난해부터 꾸준히 인기를 모으고 있는 것이죠.


무엇보다 뉴타운, 재개발, 재건축 지역에 위치한 빌라의 선호도가 눈에 띄는데요. 뉴타운, 재개발, 재건축 지역에 위치한 빌라는 개발 호재를 누릴 수 있기 때문에 빌라 품귀 현상도 벌어지고 있는 상황입니다. 그렇다면 재개발 호재를 지니고 있는 서울 지역구의 부동산 시장은 어떤 현상을 보이고 있는지 살펴볼까요?

뉴타운·재개발·재건축 호재 지닌 빌라, 집값은 어떨까?

사례로 서울 뉴타운 중에서 최대 규모를 자랑하는 장위뉴타운을 들 수 있는데요. 장위뉴타운 내에 위치한 연립, 다세대 주택 가격은 급격하게 올랐습니다. 서울시 성북구 장위동에 위치한 D빌라 전용면적 53㎡는 지난해 9월 3억1,100만원에 실거래됐습니다. 최근(2021년 1월)에는 1억700만원이 오른 4억1,800만원에 거래됐고요.


이는 다른 재개발 지역도 마찬가지입니다. 서울 공공재개발 후보지인 흑석뉴타운에 위치한 서울시 동작구 흑석동에 위치한 C빌라 전용면적 63㎡은 지난해 6월 11억5,000만원에 거래됐습니다. 6개월 뒤인 12월에는 3억4,500만원 오른 14억9,500만원에 거래돼 놀라움을 자아냈습니다.


이처럼 뉴타운, 재개발 호재를 지닌 서울 지역구에 위치한 빌라는 아파트 못지 않은 집값 상승세를 보여 화제인데요. 개발 호재를 지닌 지역의 빌라의 인기가 높아지고 있는 만큼 잘못된 빌라 매매 거래로 난처함에 빠진 분들도 늘어나고 있습니다. 이런 상황에 대해 부동산 전문가들은 빌라 매매 전 세심한 체크를 강조하고 있는데요. 빌라 매입 전 체크사항은 무엇일까요?

빌라 매입 전 ‘이것’만은 꼭 체크하자!

먼저 실거주를 목적으로 빌라를 매입하시는 분들이 꼭 확인해 보셔야 하는 것이 있습니다. 불법 건축물 확인입니다. 아파트는 발코니 확장이 합법화이기 때문에 상관이 없지만 빌라의 경우 발코니 확장이 불법 건축물로 판단되면 철거에 대한 부담도 있기 때문에 꼭 불법 건축물 확인이 필요합니다.


또한 매입하려는 빌라 외에도 주변 건축물 형태도 파악해야 합니다. 아파트와 달리 다른 건물과 거리가 좁은 빌라는 주변 건축물이 어느 정도 거리로 있느냐에 따라 일조권이 달라집니다. 일조권을 확보하기 위해서는 주변에 위치한 건물들에 대해서도 확인하는 것이 좋겠죠?


공급면적이 아닌 전용면적을 체크하셔야 하는데요. 공급면적은 공용공간까지 포함된 것이기 때문에 전용면적을 꼭 보셔야 합니다. 전용면적이라고 해놓고 소수의 빌라는 발코니 공간까지 포함시키는 경우가 있으니 전용면적을 확인하실 때도 확장된 면적을 전용면적으로 포함시킨 것인지 따져보셔야 합니다.


다음은 실거주가 아닌 투자 목적으로 빌라를 매입하시려는 분들에게 필요한 체크사항이 있습니다. 최근 서울시 공공재개발 후보지가 발표되면서 후보지 지역에 빌라를 매입하시려는 분들 많으실 텐데요. 재개발이 된다고 하니 무조건 매입하시는 것은 금물입니다. 공공재개발 후보지에 빌라를 매입하시기 전에 꼭 권리산정일을 확인하셔야 합니다.


권리산정일은 건축물을 분양 받을 권리를 정하는 기준일이기 때문에 제일 중요한데요. 1차 후보지로 발표된 8곳(흑석2구역, 용두1-6구역, 강북5구역, 양평13·14구역, 봉천13구역, 신설1구역, 신문로2-12구역)의 경우 정비구역으로 지정된 날을 권리산정일로 정했지만 2차 후보지는 다릅니다.


올해 3월 선정되는 2차 공공재개발 후보지는 공모 공고일이었던 2020년 9월 21일이 권리산정 기준일입니다. 2차 후보지에 빌라 매입을 하시려던 분은 지금 구매하셔도 권리 인정을 못 받을 수 있으니 미리 체크를 하셔야 합니다. 또한 공공재개발 후보지 빌라 매입이 부동산 시장에서 인기를 끌면서 권리산정일 이후 필지 분할, 용도 변경 등을 이용해 소유자 수를 늘리는 경우가 있는데요. 이러한 방법으로 투자할 시에는 입주권을 받지 못하는 일이 생기는 것에 주의하셔야 합니다.


권리산정일도 확인하셨다면 대지지분을 체크해보셔야 합니다. 대지지분은 건축물을 지은 대지 면적 중 해당 주택 호실이 가지고 있는 땅의 지분량을 뜻하는데요. 얼마큼의 대지 지분을 가지고 있냐에 따라 보상이 달라지기 때문에 전용면적, 실면적 보다 더 중요하게 보셔야 합니다.


지금까지 서울 빌라 인기 현상과 빌라 매입 전 체크사항을 알아봤는데요. 도움이 되셨나요? 빌라 매입은 아파트와 비슷한 것 같으면서도 다른 부분이 있어 꼼꼼한 체크가 필요한데요. 잘못된 거래로 낭패 보시지 말고, 현명한 거래를 바랍니다.


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