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여러분의 청약을 참견해드리는 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’ 입니다.

올해부터 특별공급 자격조건이 완화되기 때문에 문턱이 낮아진 무주택자나 신혼부부라면 청약을 적극적으로 활용할 필요가 있습니다. 그래서 오늘은 서울에서 분양이 임박한 일명 ‘로또 청약’ 단지를 살펴보도록 하겠습니다.

아마도 상반기 분양시장에서 가장 관심이 쏠리는 단지는 반포의 대장주! 신반포3차와 경남아파트를 재건축하는 ‘래미안 원베일리’가 아닐까 싶은데요. 총 2990가구 중에서 일반분양 물량은 224가구로 적어 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

‘래미안 원베일리’는 분양가가 확정되지 않아 분양 일정이 계속 늦어지다가 최근에 분양가가 확정됐는데요. 3.3㎡당 5668만원으로, 분양가 상한제 적용을 받았음에도 주택도시보증공사(HUG) 역대 최고 분양가 단지가 됐습니다. 그럼에도 불구하고 주변 시세보다 싸기 때문에 로또 아파트라는 기대감이 큰데요.

인근 ‘아크로리버파크’ 시세가 3.3㎡당 1억원 선입니다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡가 1월 2일 33억원에 거래됐는데요. ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡의 일반 분양가는 18억~20억원 수준으로 예상되는 만큼 시세차익이 10억원 이상 될 것으로 보입니다.

그렇지만 ‘로또 아파트’라고 무작정 청약에 나서야 하는 것은 아닙니다. ‘래미안 원베일리’는 전용면적 59㎡ 분양가도 9억원이 훌쩍 넘기 때문인데요. 서울 등 투기과열지구 내에서 9억원을 넘는 주택형은 특별공급 물량이 배정되지 않아 특별공급을 신청할 수 없습니다.

분양가 9억원이 넘으면 중도금 대출을 받을 수가 없는데다 이 단지는 전용면적 85㎡ 초과 물량이 없어 일반공급은 100% 가점제로 진행됩니다. 때문에 고가점자나 현금 동원 능력이 충분한 경우 도전해볼만 합니다. 기억해야 할 점이 또 있는데요. 2월 19일부터 주택법 개정안이 시행됩니다. 이 개정안이 시행되면 분양가 상한제 적용 단지는 거주의무가 생깁니다. 잔금을 낼때 전세를 줄 계획이었다면 반드시 체크해야 하는 사항입니다.

‘래미안 원베일리’는 4월쯤 분양할 예정으로 당첨 시 3년간 거주해야하고, 전매제한도 10년이란 점을 염두에 두고 청약에 나서야겠습니다.

인근 신반포15차 재건축 단지인 ‘래미안 원펜타스’도 상반기 중 분양을 앞두고 있습니다. 분양가는 ‘래미안 원베일리’와 비슷한 수준이 예상됩니다. 총 641가구 규모로 일반분양은 263가구인데요. 전용면적 85㎡ 초과 물량이 39가구로 이 물량은 추첨제가 적용됩니다. 청약 가점은 낮은데 현금 여유가 있다면 ‘래미안 원펜타스’ 일반분양을 공략하는 것도 고려해볼만 합니다.

강동구 고덕 강일지구에서도 로또 아파트 청약이 기다리고 있습니다.

고덕 강일지구는 교통호재로 주목받는 곳입니다. 미정차역이었던 서울 지하철 5호선 강일역이 3월 개통을 앞두고 있습니다. 게다가 지하철 9호선 4단계 연장 호재도 있습니다. 중앙보훈병원역에서 고덕 강일1지구를 잇는 9호선 4단계 연장이 2027년에 개통될 예정입니다. 고덕 강일지구에 9호선 샘터공원역이 신설되면 교통 여건이 더 개선될 전망입니다.

고덕 강일지구에서는 2지구 5블럭 ‘힐스테이트 리슈빌 강일(809가구)’, 1지구 1블럭 ‘제일풍경채’(793가구), 3지구 10블럭 ‘고덕강일 e편한세상(593가구)’ 3곳이 민간분양 단지입니다.

‘힐스테이트 리슈빌 강일’은 지난해 연말 분양을 완료했습니다. 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가 2230만원에 공급됐습니다. 전용면적 84㎡는 6억9830만~7억9520만원, 101㎡ 8억3000만~8억9990만원에 분양했습니다. 주변 시세보다 2억~4억원 정도 저렴한데다 101㎡는 추첨제 물량 50%가 배정돼 청약 수요가 대거 몰렸습니다.

1순위 평균 경쟁률이 255대 1에 달했는데요. 전용면적 84㎡의 경우 최저 당첨가점이 64점이었습니다. 평균 당첨 가점이 60점대 후반~70점으로 고가점 통장이 속출했습니다.

고덕 강일지구에서는 ‘제일풍경채’와 ‘e편한세상’ 분양이 남아있습니다. ‘힐스테이트 리슈빌 강일’과 마찬가지로 전용면적 85㎡ 이하는 가점제가 적용되고, 85㎡ 초과 물량의 50%는 추첨제가 적용됩니다.

두 단지 모두 추첨제 물량이 있기 때문에 서울에서 2년이상 거주하지 않은 수도권 거주자나 신혼부부 · 생애최초 등 특별공급 대상에 해당되지 않고 저가점자라면 도전해보면 좋을 것 같습니다. 추첨제 물량은 1주택자도 6개월 내 처분 조건으로 지원 가능합니다.

‘제일풍경채’ 입주자모집공고가 2월 16일 발표될 예정입니다. ‘e편한세상’ 분양 일정은 미정이나 2~3월 중나올 것으로 예상됩니다.

그런데 앞서 살펴본 것처럼 입주자모집공고가 2월 19일 이전이면 실거주 의무가 없기 때문에 당첨될 경우 전세를 줄 수가 있습니다. 자금 마련이 수월해질 것으로 보입니다. 입주자모집공고가 2월 19일 이후에 나온다면 분양가 할인율에 따라 실거주의무가 적용됩니다.

문제는 분양가입니다. 제일풍경채는 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’ 분양가보다 높은 3.3㎡당 2430만원으로 확정됐습니다. 전용면적 84㎡ 분양가가 8억 초반대, 101㎡는 9억원대가 예상됩니다.

투기과열지구에서 분양가 9억원이 넘으면 중도금대출을 받을 수 없기 때문에 ‘제일풍경채’에서 추첨제 50%가 적용되는 전용면적 101㎡는 중도금대출이 불가능합니다. 입주자모집공고 시기와 분양가에 따라 실거주 의무와 대출 가능 여부 등이 달라지기 때문에 이 부분까지 꼼꼼하게 체크해서 준비해야 합니다.

마지막으로 살펴볼 곳은 서울이 아닌 수도권 지역에서 나오는 로또 단지인데요.

수도권 로또 단지가 궁금하다면 다음 영상을 기대해주세요.

더 자세한 내용은 리브부동산TV 영상으로 확인할 수 있습니다.

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