KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

순환매라는 거래패턴을 아시나요? 투자대상에 긍정적 투자재료로 매수가 몰리면 가격이 상승하는데요. 관련있는 다른 투자대상에도 관심이 증가하면서 가격이 연동 상승해 순환적으로 매수하려는 분위기가 형성되는 패턴을 말합니다.

입지가 유사한 매물가격이 오르면 순차적으로 다음 매물의 가격변동이 시작됩니다. 입지가치가 비슷하지만 저평가된 지역의 매물이 가격 밸런스를 복원하려는 순환매를 이용하면 다음 상승 대상인 저평가 지역의 아파트를 예측할 수 있지 않을까요?

보통은 가격이 오른 아파트에 관심이 많죠. 그러나 요즘처럼 아파트 가격이 큰 폭으로 올라간다면 목표했던 지역에서 다소 벗어나지만, 거주에 크게 불편이 없는 인근 지역을 공략하는 것도 방법이 아닐까 싶습니다.

리브부동산의 ‘아파트 3.3㎡당 평균매매가격’은 지난해 연간 전국에서 19% 상승했습니다. 전국 평균을 상회한 지역은 총 4곳입니다. 세종 71%, 대전 25%, 경기 23%, 서울 20%입니다.

상승률이 평균치를 하회한 지역은 부산 19%, 울산 18%, 대구 14%, 인천 12%입니다. 상승률이 10%를 밑도는 지역은 경남 9%, 전남ㆍ충북 8%, 충남 7%, 광주ㆍ경북 5%입니다. 제주, 전북, 강원이 5%를 하회하는 상대적으로 덜 오른 지역이었습니다.

투자심리가 안정되면 과열지역은 가격이든 기간이든 조정받을 수 있겠죠. 반면 소외됐거나 저평가된 지역은 평균치 근처로 가격밸런스를 맞추려는 시도가 순환매를 통해 가시화될지도 모를 일입니다.

아파트 수요가 많은 수도권의 지난해 평균매매가격 상승률을 살펴봤습니다. 수도권평균 상승률은 21%였습니다. 수도권 내 1~2기 신도시 중심의 주요 지역 상승률은 다음과 같습니다.

수도권 평균을 상회한 지역은 총 7곳입니다. 하남 40%, 용인 34%, 화성 31%, 수원 28%, 성남ㆍ김포 25%, 안양 24%입니다.

상승률이 평균치를 하회한 지역은 고양 20%, 인천 연수구 18%, 군포 17%, 부천ㆍ파주 16%, 인천 남동구ㆍ서구ㆍ부평구 13%입니다. 상승률이 10%를 밑도는 지역은 인천 중구 7%, 평택 3%입니다. 덜 오른 지역은 분명 이유가 있을 텐데요. 그러나 그 이유가 과장됐거나, 과열지역 대비 단순 소외가 원인이라면 순환매는 새로운 기회가 될 수 있습니다.

모든 분들의 관심이 집중되는 서울지역의 지난해 평균매매가격 상승률을 살펴봤습니다. 서울평균 상승률은 20%였습니다. 서울 평균을 상회한 지역은 총 16개 구입니다. 상승률 Top7은 노원ㆍ성북구 33%, 강북구 31%, 도봉ㆍ동대문구 28%, 구로구 27%, 은평구 26%입니다.

투자가 집중되는 강남3구는 송파구 17%, 강남구 14%, 서초구 11%로 상대적으로 상승률이 적습니다. 관심지역으로 손꼽히는 영등포구와 용산구 역시 각각 19%, 12%로 서울 평균상승률을 하회했습니다. 서울은 2020년에 순환매가 일부 진행된 것으로 보입니다.

서울에서 저평가 소외된 지역은 어디일까요? 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 전국 8만 5,148개 단지의 『전용면적 84㎡ 아파트』 2020년 평균거래가 중에 상승률이 0%~하락률을 기록한 단지는 3,090개 단지였습니다. 이 가운데 서울은 91개 단지가 있었습니다.

①지역별로는 강서구 14개, 강남ㆍ강동구 각 10개, 마포구 7개, 서대문구 5개 등입니다. 평균거래가격을 구성한 거래월수는 1~2개월의 짧은 거래 단지가 76개로 84%입니다. 거래가 없다가 한두건의 급매성 거래로 평균거래가격이 형성된 경우가 많았습니다.

②하락률은 -10% 이상 하락단지 5개, -6~-9.9% 하락단지 9개, -1~-5.9% 하락단지 46개, -0.1~-0.9% 하락단지 22개, 0% 보합단지 9개입니다. 평균하락률이 보합~-6% 미만이 84%입니다. 단지규모는 대단지(1,000세대 이상) 6개, 중형단지(500세대 이상) 11개, 소형단지(300세대 이상) 11개, 미니단지(300세대 미만) 20개, 100세대 미만~나홀로 43개입니다.

③브랜드별로는 시공능력평가액 순위 20위내 대형종합건설사 28개, 50위내 중형종합건설사 9개입니다. 100위내 1군~200위내 2군건설사 7개, 3,000위내~전문건설사 7개입니다. 이밖에 중소형건설사가 30개로 제일 많았고, 시공사가 부도난 경우도 9개입니다. 건축연도별로 1980년대 아파트 4개, 1990년대 19개, 2000년대 18개입니다. 2010년대 신형아파트는 50개입니다.

④91개 단지 중 1세대 미만~나홀로단지 43개, 1980~1990년대 구옥아파트 23개, 이상거래 징후단지 18개, 거래가 1개월 뿐인 단지, 급등 후 조정단지를 제외하면 저평가 관심지역은 4개 단지로 압축됩니다.

강서구 마곡동 A단지는 지난해 평균거래가격이 4.3% 하락했고, 거래는 2개월로 부진했지만, 9호선 신방화역에서 600m 이내에 접해있는 등 교통입지가 좋습니다. 준공년도는 2016년이고, 500세대가 넘는 중형단지이며, 시공사는 시공능력평가순위 50위내의 대기업입니다.

은평구 진관동 B단지는 지난해 평균가격이 2.8% 하락했고, 거래는 2개월로 부진했지만, 주변 유사평형대비 저평가됐습니다. 3호선 구파발역이 2㎞ 접해있고, 준공년도는 2010년이며, B단지 세대는 200세대가 안되지만 동수가 넉넉한 구조입니다. 시공사는 20위내 대형종합건설사입니다.

강동구 강일동 C단지는 지난해 평균가격이 0.5% 하락했고, 거래는 2개월로 부진했지만, 아파트 컨디션 차이에 따라 변동성이 있어 노력에 따라 좋은 매물을 찾을 수 있습니다. 5호선 상일동역에서 700m 접해있고, 준공년도 2011년, 600세대가 넘는 중형단지이며, 시공사는 100위내 1군 종합건설사입니다.

구로구 항동 D단지는 지난해 평균가격이 0.4% 하락했고, 3개월이 거래됐으며, 주변시세보다 저렴한 가격대입니다. 1호선 역곡역에서 1.1㎞ 접해있고, 준공년도 2004년, 세대수는 250세대가 안되지만 10여개 동수를 보유했으며, 시공사는 10위내 대형종합건설사입니다.

지금까지 2020년 평균거래가격으로 살펴본 ‘저평가 아파트 찾아보기’에 대해 알아봤습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)