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'이런 집은 전세 계약하면 안돼요!' 전세 계약 시 확인해야 할 것들

조회수 2021. 1. 13. 09:42 수정
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때아닌 전세대란, 집도 안 보고 계약을 한다고?

2020년 부동산 시장은 그야말로 전세대란이었습니다. 주택 공급 부족, 새로운 임대차법 시행 등의 이유로 전세 매물이 급속도로 자취를 감췄는데요. 아파트는 이미 쳐다볼 수 없을 정도로 가격이 올라 전세 수요는 늘어났지만, 임대차법에 부담을 느낀 집주인은 세를 주기보다는 오히려 직접 들어와 사는 것을 선택했기 때문입니다.


이에 전세 계약이 끝난 세입자는 갈 곳이 없어 당황스러운 상황입니다. 집주인이 들어와 산다는 이유로 계약을 연장하지 못한 세입자들은 다른 집을 알아봐야 하는데, 전월세상한제로 인해 새로 매물을 내놓는 임대인들은 전세 가격을 높게 책정해서 내놓기 때문입니다. 기존 가격으로는 더 이상 살던 동네에서 삶을 영위할 수 없게 된 것이죠.

실제로 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 전세 실거래가 지수는 2020년 1월 106.8에서 9월에는 116.6까지 올랐습니다. 상황이 이렇다 보니, 전세 매물은 시장에 나오는 족족 계약이 체결되고 있는데요. 업계 관계자에 따르면 전세 대기자가 넘쳐 하나의 매물에 번호표를 뽑는 것은 물론이고, 집도 안 보고 계약하는 경우가 허다하다고 합니다.


하지만 아무리 전세 매물 품귀현상이 일고 있더라도 전세 계약은 큰돈이 오가는 만큼 신중하고, 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 자칫 계약한 집이 경매에 넘어가게 돼 보증금을 돌려받지 못하거나 입주한 주택에 하자가 있어 곤란한 경우가 발생하기 때문이죠. 이에 리브부동산이 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항들을 알아보았습니다.

계약서 작성 전, 이것만큼은 꼭 확인하자!

전세는 2년 이상 거주하게 되는 만큼, 계약 전후로 확인해야 할 사항들을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 먼저 계약을 체결하고자 하는 지역의 전세 시세를 확인하는 것이 중요합니다.


국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 지역별로 실제로 거래된 전세 계약을 확인할 수 있는데요. 만약 시세보다 터무니없는 가격의 매물이 올라왔다면 한 번쯤 의심해 보는 것이 좋습니다. 특별한 하자가 있는 주택이 아니라면, 시세보다 낮은 가격으로 많은 사람들의 관심을 얻은 뒤 다중계약을 체결해 보증금을 가로채는 경우가 종종 발생하기 때문입니다.


적당한 시세의 원하는 주택을 찾았다면, 임차할 주택에 방문해 전기, 난방, 상·하수도 등의 하자 여부를 확인해야 합니다. 하자가 있다면 반드시 사진을 찍어두고, 하자 보수와 관련해서 집주인과 상의하여 계약서 작성 시 특약으로 넣어두는 것이 좋습니다.


아무리 전세 매물이 없어 계약이 급하다고 하더라도, 이러한 기본적인 것들을 확인하지 않으면 불편하게 생활하는 것은 물론, 금전적인 피해는 고스란히 본인이 감수하게 됩니다.


그 다음에는 등기부등본을 열람해야 합니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있는데요. 먼저 갑구를 통해 현재 주택을 소유하고 있는 자와 임대인의 일치 여부를 확인해야 합니다.


다음으로 자세하게 봐야 할 사항이 바로 을구에 해당되는 내용입니다. 을구는 근저당, 가압류 여부와 같은 권리관계를 확인할 수 있기 때문입니다. 임대인이 주택을 담보로 대출을 받았을 경우, 저당설정과 시기, 채권 최고액 등을 확인할 수 있어 계약 체결 전 꼭 확인해야 하는 중요한 내용입니다.

계약서 작성할 때 유의해야 할 점은?

계약서 작성 전에 체크해야 할 사항을 모두 확인했다면, 이제 본격적으로 계약서를 작성해야 하는데요. 계약서를 작성할 때도 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저 공인중개사의 자격 여부와 공제보험 여부를 확인하는 것이 좋습니다.


자격을 갖춘 중개업자라면 일반적으로 잘못된 거래를 통한 손실을 보전해주는 공제보험에 가입되어 있는데요. 이를 통해 금전적 손실이 발생했을 경우 일부를 돌려받을 수 있습니다.


또한 공인중개사를 통해 계약서를 작성한다고 하더라도 임대인과 직접 대면작성 하는 것이 좋습니다. 실소유주가 아닌 대리인과 계약을 체결했을 경우, 자칫 계약이 무효가 될 가능성도 있기 때문입니다.


만약 임대인이 대리인을 통해 계약서를 작성하기를 원한다면 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서 등을 반드시 확인해야 합니다.


이외에도 자신에게 필요한 조건은 집주인과 합의를 통해 계약서에 특약으로 설정해두는 것이 좋습니다. 가령 입주 전에 발생한 하자는 입주 이전에 모두 보수가 완료될 것인지, 계약 기간 내 생기는 하자의 비용처리는 어떠한 범위까지 누가 할 것인지 등 최대한 자세하게 적는 것이 좋습니다.


특히 반려동물을 키울 예정이라면 반려동물과 관련된 특약을 꼭 넣는 것이 향후 분쟁 요소를 줄일 수 있습니다.

계약 했다고 끝난 것이 아니다!

계약서 작성을 마무리하고 해당 주택에 입주했다면 반드시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 ‘우선변제권’이 생기기 때문인데요. 우선변제권이란 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 경우 전세보증금을 채권자나 후순위 권리자보다 우선적으로 보호받을 수 있는 권리입니다.


만약 계약을 마친 후, 전입신고와 확정일자를 받기 전에 임대인이 근저당을 설정하게 되면 후순위로 밀려나게 돼 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생기니 가급적 계약을 마친 후 빠르게 처리하는 것이 좋습니다.


지금까지 전세 계약 시 주의사항에 대해 알아보았는데요. 전세 매물이 부족해지면서 빠르게 계약하는 것도 좋지만, 소중한 내 자산을 안전하게 지키기 위해서는 스스로 여러 사항들을 따져보고 계약하는 수밖에 없습니다. 리브부동산이 알려준 내용을 토대로 안전하게 전세 계약을 마무리할 수 있기를 바랍니다.


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