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리모델링, 재건축의 대안이 될 수 있을까?

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우리나라는 70~80년대 도시화 과정을 거치면서 단기간에 고밀도 개발이 진행됐다. 도시의 경관이나 지속 가능성에 대한 많은 고민없이 도시가 개발됐다.


도시로 몰리는 인구 수용을 위해 단기간에 저렴한 건물을 지어 공급하는 것이 그 시절 도시 개발의 우선 순위였다. 성냥갑으로 비유되는 아파트들이 우후죽순 지어졌다. 이러한 기조는 분당, 일산과 같은 1기 신도시 개발까지 지속되었다. 


유럽의 고택과 아기자기하게 관리된 골목길, 넓직한 광장과 수백년간 이어온 상점가는 많은 관광객들을 불러 모은다. 잘 보존하고 관리한 아름다운 도시를 지키기 위해 거주자의 정주 편의성이 제한되는 건축규제를 하기도 하지만 그 도시의 주민들은 상대적으로 불만없이 규제를 받아 들인다. 철거 후 재건축이 아닌 집을 수선해서 쓰는 문화가 정착되어 있다. 


일반적으로 콘크리트의 수명은 100년 이상으로 본다. 하지만 단순히 콘크리트의 수명이 남아있다고 건축물을 더 사용하는 것은 많은 불편이 따른다. 배관과 설비가 낡은데다 단열 성능이 낮아 에너지가 많이 소요된다. 지진과 화재와 같은 재난 상황에 대한 대비도 부족하다. 


특히 우리나라의 아파트는 벽이 건축물의 하중을 받쳐주는 벽식 구조가 대부분이다. 기둥식 구조의 유럽 건축물과 달리 수선하여 사용하기가 구조적으로 어려운 측면이 있다.

신축 아파트 선호하는 이유는?

지난 수 십 년간 우리의 생활환경은 과거의 어느 기간보다 많이 변했다. 실내에서는 김치냉장고, 세탁건조기, 의류관리기 등 새로운 가전을 수납할 수 있는 공간이 필요하다. 실외에는 주차공간, 휴식과 커뮤니티 공간 등이 필요하다. 


신축 아파트를 선호하는 것도 이런 이유에서다. 


효율적 평면, 편리한 커뮤니티, 여유 있는 지하 주차장, 지상 주차공간의 공원화, 멋진 외관 때문이 아닐까 싶다. 또 눈에 보이지는 않지만 내진설계, 강화된 소방법, 단열기준 및 소음규정 적용, 교체 가능한 배관 설비가 적용돼 재난 상황에서 조금 더 안전하다. 주차와 층간 소음에 따른 이웃간 분쟁도 줄어들 수 있다. 

재건축 대안으로 떠오른 리모델링

재건축은 인허가 절차를 수행하는데 많은 시간과 비용이 소요된다. 기존 용적률에 여유가 있어 사업성이 높은 저밀도 아파트 단지는 대부분 재건축이 완료됐다. 반면 용적률에 여유가 없어 일반분양 물량이 적은 중고밀도 아파트 단지는 재건축 사업 진행 속도가 느리고 추가분담금에 대한 소유자들의 부담이 존재한다.


이 대안으로 떠오른 것이 주택 리모델링 사업이다. 리모델링은 재건축에 비해 인허가 절차와 비용을 줄 일 수 있는 장점이 있으나 기존 골조를 재사용함에 따라 최신 평면과 단지 계획을 적용하기에는 한계가 있다.


재건축이든 리모델링이든 가장 중요한 건 소유자들의 추진 의지이다.


재건축과 리모델링은 각각의 장단점이 있다. 단지 규모나 소유자의 성향에 따라 처한 환경에 맞는 최적의 안을 선택하면 된다. 집값을 올리기 위해 추진하기보다는 주거환경 개선과 미래지향적인 관점에서 사업 방향을 정해야 한다.


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