상가로 몰리는 유동자금.. 그러나, 향후 시장 여건은 글쎄?
안녕하세요. KB국민은행 리브부동산입니다.
‘KB경영연구소’는 부동산시장 동향을 분석한 ‘KB부동산시장 리뷰’를 매월 발간하고 있습니다. 이 보고서는 주거용시장, 상업용시장, 해외시장으로 구성됩니다.
아래 내용은 ‘KB부동산시장 리뷰’ 2020년 12호의 『상업용 부동산시장과 해외 부동산시장 동향』을 요약한 것입니다. 상가, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 홍콩 주택시장에 대해 각 분야별로 살펴보겠습니다.
[상가] 상가 투자수요 유입이 지속되나, 향후 시장여건 부정적
1. 2020년 3분기 상가거래 늘고, 평균 거래가격 상승
2020년 들어 3분기까지 거래된 상가는 전국기준 4.6만건으로 전년동기 대비 12%가 늘어났으며, 지역별로 수도권 거래건수가 2.3만건에서 2.6만건으로 13% 증가했습니다. 단위면적당 평균 상가 거래가격도 지난해 말 대비 전국기준 5% 상승했습니다.
2. 시장여건 악화 지속될 경우 상가 투자수요 위축 불가피
코로나19 장기화로 한계 상황에 있는 자영업자들의 폐업 증가가 현실화될 것으로 보입니다. 임대료 하락과 공실 증가 등 상가 임대수요 감소에 따른 리스크가 확대됐습니다. 현재 시중 유동성이 상가 투자수요로 유입되면서 자산가격을 지지하는 모습입니다.
[오피스] 3분기 들어 서울 오피스 거래규모 반등
1. 3분기 들어 서울 오피스 거래규모가 큰 폭 증가
상반기 서울 오피스 거래시장은 코로나19 충격 및 비수기 영향으로 둔화되는 모습이었으나, 3분기 들어 거래규모가 증가하면서 반등했습니다. 2019년 들어 소폭 하락한 거래가격은 2020년 들어 상승 전환하면서 최근 5년 내 최고치를 경신했습니다.
2. 여의도권 중심의 대형 오피스빌딩 준공으로 신규 공급면적 증가, 공실률 상승
3분기 들어 대형 오피스 빌딩이 여의도권을 중심으로 준공되면서 2020년 서울 신규 공급면적은 최근 3년 내 최고치일 것으로 전망됩니다. 여의도권 공실률도 동반 상승했습니다.
[간접투자] 하반기 공모리츠 규모 2배 확대, 국내펀드 신규설정 증가
1. 오피스 리츠 시장규모는 보합세, 하반기 공모리츠 시장 1.9배 확대
리츠 시장규모는 보합세를 유지했고, 지난달 대비 리테일 비중(11.3%→12.5%)이 소폭 상승했습니다. 2020년 하반기 5개 리츠가 상장되면서 시장 규모가 1.8조에서 3.4조로 확대됐습니다. 전체 상장리츠 수익률은 소폭 상승 추세입니다.
2. 국내펀드 신규 설정규모 확대로 전체펀드 시장규모 확장세
국내펀드 신규설정이 지난달 대비 1.9배 가량 늘어나면서 신규펀드 설정규모가 1.7조에서 2.3조로 확대됐습니다. 부동산펀드 시장규모는 지속적인 상승세입니다. 해외펀드 신규설정은 지난달 대비 2,500억원 감소하여 전년동기 대비 1/3 수준이 하락했습니다.
[미국 주택시장] 초저금리 및 주택수요 증가로 호조세
1. 코로나로 도시외곽 및 단독주택에 대한 수요 증가, 거래시장 활발
9월 S&P 주택가격지수는 232.5으로 지난달 대비 1.2% 증가했습니다. 10월 기존주택 판매건수는 685만채를 기록해 코로나 이전 고점(2월, 577만채)을 크게 상회했습니다.
2. 저금리 및 주택수요 증가로 주택시장 호황세는 당분간 지속 전망
저금리로 미국 주택담보대출은 14조달러를 상회하면서 사상 최대치입니다. 현재 대출은 신용 점수가 일정수준(760점) 이상에게만 제공되어 안정적입니다. 풍부한 유동성과 저금리에 따른 주택구매비용 감소 등으로 미국 내 주택수요는 당분간 유지될 것입니다.
[홍콩 주택시장] 코로나 확산 및 정치 리스크로 부동산시장 위축
1. 코로나19 확산으로 홍콩 경기침체 지속, 주택시장 부진
홍콩 실업률은 최고치를 기록하는 가운데, 정치불안으로 인해 해외로 자본 이동도 증가했습니다. 주택가격은 지난달 대비 0.42% 소폭 상승했으나, 지난해 홍콩 시위 이후 부진한 모습입니다.
2. 고용시장 불안, 경기침체로 대출상환 문제 발생 시 주택 압류로 이어질 우려
홍콩 LTV는 80~90% 수준으로 주택가격 하락시 주택 압류로 이어질 수 있습니다. 2009년 금융위기에 홍콩 부동산 압류건수는 3,600여건이었습니다. 현재 모기지 연체율은 0.04%로 높지 않으나, 경기침체 여파로 대출 상환이 어려워지면 부정적 여파가 확대될 수 있습니다.
이상으로 KB경영연구소가 발간한 『KB 부동산시장 리뷰 12호』 상업용 및 해외 부동산시장 (상가, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 홍콩 주택시장)을 요약해 드렸습니다. 자세한 내용은 홈페이지나 앱 내 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.
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