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청약에 도전하기 위해서는 얼마의 자본금이 필요할까요? 청약에 도전하는 이들에게 고민이 되는 질문이죠. 또한 청약 당첨 후에 대출 상한선이 어느 정도인지도 궁금해 하는 분들도 많으신데요. 이에 리브부동산이 대출 상한선과 규제 기준에 대해 자세히 정리해봤습니다.

청약 당첨 '하늘에 별 따기'라지만 만약 청약에 당첨이 된다면 분양가는 어떻게 내야 될까요? 청약에 당첨돼도 분양가를 낼 돈이 없어 시도조차 못하시는 분들도 있으실 텐데요. 분양가는 청약 당첨이 됐다고 해서 한 번에 납부하지는 않습니다.

먼저 분양가의 10~20% 정도의 계약금을 낸 뒤 나머지 분양가 60%에 해당하는 중도금을 5~6회로 나눠서 냅니다. 그리고 나머지 차액은 입주 전에 잔금 계산을 할 때 지불하면 되고요. 중도금을 나눠서 지불한다 해도 부담이 되신다고요? 사실 중도금을 한 번에 내는 분들은 많지 않습니다. 대부분 대출을 받아서 지불하죠.

하지만 중도금 대출, 주택담보대출은 부동산 규제 정책에 많은 영향을 받는데요. 어떤 곳에 위치한 주택을 매입하는지, 다주택자인지에 따라 대출 규제 기준도 다릅니다. 그렇다면 중도금 대출과 주택담보 대출의 차이는 무엇인지 또 대출 전 체크해야 할 사항은 무엇이 있는지 알아볼까요?

중도금대출을 보기 전에 먼저 중도금이 뭔지부터 볼까요? 중도금은 부동산 거래에서 계약금과 잔금 사이에 치루는 돈인데요. 일반적으로 주택 거래를 할 때의 보증금 개념이 아닙니다. 그렇기 때문에 주택보증공사와 한국주택금융공사에서 아파트 건물이 완공되기 전까지 보증을 서줍니다.

이러한 중도금을 대출 받는 것은 부동산 뉴스에서 자주 보이는 LTV(Loan to Value Ratio)라고도 말하는데요. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이라는 뜻입니다. 개인의 소득이 아닌 담보 주택의 가치를 보는 대출 제도인 것이죠.

무엇보다 중도금대출은 입주 전 잔금이 납부되는 시점에서 모두 상환돼야 합니다. 그러면서 중도금대출이 주택담보대출로 전환되는 것인데요. 중도금대출이 주택담보대출로 전환될 때에는 개인의 상환능력에 따라 대출액이 달라질 수도 있습니다.

입주 후 전환되는 주택담보대출은 두 가지로 나뉘게 됩니다. 첫번째로 신 DTI(Debt To Income)가 있고, 두번째로 DSR(Debt Service Ratio)이 있습니다. 신 DTI는 연간주택담보대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율법인데요.

이전의 DTI는 기존 대출에서 이자만 반영했지만 새롭게 변화된 신 DTI에서는 원금까지 더해 대출 한도를 산정합니다. 신 DTI의 경우 상황 능력을 소득으로 따져 대출한도를 정한 비율이기 때문에 DTI를 올리면 대출한도가 높아지게 됩니다.

반면 DSR은 대출심사 시 차주의 모든 대출에 대한 원리금 상환 부담을 계산한 지표를 뜻합니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등과 같은 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영하는데요. 실제 대출금리, 잔액, 기간으로 실제 원리금을 산출하는 것입니다.

중도금대출, 주택담보대출을 신청하기 전에 꼭 체크를 해야할 사항이 있습니다. 신중한 체크가 필요한 이유는 중도금대출 한도가 달라지기도 하고, 어떤 기준인지에 따라 부동산 규제 적용 유무도 다르기 때문입니다.

주택도시보증공사는 중도금대출 보증한도를 인당 수도권 및 광역시는 5억원까지, 지방 도시는 3억원까지 가능한데요. 대출 가능 금액 이내에서 대출금액의 80%까지 대출도 받을 수 있습니다. 그에 비해 한국주택금융공사의 대출 보증한도는 좀 낮습니다. 수도권 및 광역시는 3억원, 지방 도시는 2억원 이내에서 분양가의 60~70%까지 대출이 가능합니다.

여기서 눈여겨봐야할 점은 이용 한도가 지역별로 나뉜다는 것입니다. 규제 지역의 경우 세대당 1건, 비조정지역은 세대당 2건을 신청할 수 있습니다. 주택도시보증공사를 통해 수도권 지역에서 중도금대출을 신청할 시에는 2인가구의 최대 대출 금액은 5억원입니다. 하지만 비조정지역에서는 2인가구의 최대 대출 금액이 6억원까지 가능한 것이죠.

그럼 비조정지역에서 중도금대출을 받고 규제지역에서 다시 대출을 받을 수 있지 않을까요? 이 질문에 대한 답은 NO입니다. 규제지역에서 중도금 대출을 받고, 다시 비조정지역에서 대출을 신청하는 것은 가능하지만 반대의 경우에는 대출이 불가합니다. 물론 규제지역에서 청약을 한 뒤 비조정지역으로 가는 것이 모두가 다 가능한 것은 아닙니다. 이는 청약 가점이 단지마다 달라지기 때문에 무조건 대출이 나온다고 보기 어렵습니다.

LTV와 DTI는 규제 지역, 비조정지역과 주택 가격대에 따라 비율이 달라지는데요. 규제가 제일 강하게 적용되는 투기과열지구는 중도금대출이 전체 60% 중 40%만 나옵니다. 20%는 대출없이 상환해야 하는데요. 그만큼 투기과열지구는 자본이 없다면 아파트 분양도 힘들어지는 것이죠.

규제 지역 외에도 대출 기준에 중요한 척도는 다주택자 유무입니다. 다주택자는 비조정지역에서 60% 중도금대출이 나오지만 규제지역에서는 대출이 전혀 나오지 않습니다. 1주택자도 원칙적으로 규제지역에서 중도금대출이 힘들지만 기존주택 처분 서약을 하면 무주택자와 동일한 조건으로 중도금대출을 받을 수 있습니다.

이처럼 청약도 어렵지만, 청약된 아파트 대출 신청도 만만치 않습니다. 어떤 조건, 지역, 기준이냐에 따라 대출 상한선도 달라지기 때문인데요. 각 자의 경제 상황에 맞는 대출 방안을 찾아야하는 것이죠. ‘청약 로또’ 바람에 휩쓸려 무조건 나서기 보다 자신에게 맞는 방안을 마련한 뒤에 지혜로운 청약 도전이 필요하다고 생각됩니다.