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부동산을 저가에 양도하면 어떤 문제가 생길까?

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보유세 및 양도소득세 과세 강화 등 최근 다주택자에 대한 정부의 부동산 규제가 이어지고 있습니다. 이에 따라 세 부담을 줄이고자 자녀에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 양도하는 사례가 증가하고 있습니다. 하지만 자칫 시세보다 너무 낮은 금액으로 양도하면 세금폭탄을 맞게 되는 경우가 발생하게 되는데요. 부동산을 저가에 양도하면 어떤 문제가 발생할까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)이 알아보았습니다.

세금 회피 목적? 부동산 저가 양도 거래하면 어떤 규제를 받을까?

다주택자인 K 씨는 최근 높아진 보유세로 인해 자신이 소유한 주택 중 하나를 자녀에게 양도하려고 계획 중입니다. 아무래도 자녀에게 양도하려다 보니 K 씨는 기존 시가의 절반 수준으로 양도해 양도소득세를 줄이고 싶어 합니다. K 씨의 바람처럼 자녀에게 부동산을 시가보다 저렴하게 양도해 절세하는 것이 가능할까요?


결론부터 말하자면 K 씨의 바람대로 소유한 주택을 기존 시가의 절반 수준으로 자녀에게 양도하는 것은 정당한 거래로 볼 수 없습니다. 그렇기 때문에 양수인과 양도인 모두에게 추가로 과세됩니다.

우선 저가 양수인에게는 증여세가 과세됩니다. 우리나라 세법에서는 부모와 자녀 사이에 부동산 거래가 이뤄질 경우 양도가 아닌 증여로 추정하고 있기 때문인데요. 따라서 부모 등 특수관계인으로부터 재산을 저가로 매수하게 되는 경우 거래금액과 시가의 차액에 대해서 증여세를 과세하도록 규정하고 있습니다.


하지만 모든 저가 거래에 증여세를 과세하는 것은 아닙니다. 세법에서는 거래금액과 시가의 차액이 30% 또는 3억원을 초과할 경우에만 과세대상으로 보고 있습니다.


예를 들어 K 씨의 자녀가 시가 10억원 상당의 아파트를 K 씨로부터 9억원에 매수하게 되면 시가와 거래금액의 차액 1억원은 증여세 과세 기준금액을 초과하지 않으므로 증여세가 발생하지 않습니다. 즉 정당한 거래로 보는 것이죠. 하지만 K 씨의 자녀가 해당 아파트를 5억원에 매수할 경우에는 차액이 기준금액을 초과하므로 과세대상에 해당돼 증여세가 발생하는데요. 이때 증여세는 차액 5억원에서 기준금액 3억원을 차감한 2억원에 대해서만 발생합니다.

저가 양도인에게는 양도소득세가 추가로 과세됩니다. 증여세와 달리 양도소득세는 정상거래 범위가 조금 다른데요. 시가의 5% 또는 3억원 내의 금액에서 거래돼야만 정상거래로 볼 수 있습니다. 여기서 한가지 주의할 점은 기준금액 초과분만 과세대상이 되는 증여세와 달리, 양도소득세는 기준금액 보다 낮은 금액으로 거래했을 경우 실제 거래금액이 아닌 시가를 기준으로 재계산하게 됩니다.


앞서 사례로 들었던 상황에 동일하게 적용해보겠습니다. K 씨가 본인 소유의 10억원 상당의 아파트를 자녀에게 9억에 매도하면, K 씨의 자녀는 정상거래 범위 내에서 거래했기 때문에 증여세를 내지 않았었는데요. 이와 달리 K 씨는 양도소득세를 추가로 더 납부해야 하는 것입니다. 양도소득세의 정상거래범위는 증여세와 달리 시가의 30%가 아닌 5% 이내기 때문이죠. 즉 K 씨의 아파트가 9억원에 거래됐다 하더라도 이를 정상거래로 취급하지 않아 시가인 10억원에 대한 양도소득세를 내야 합니다.

시가 산정 기준일은 언제일까?

이와 같이, 시가와 거래금액의 차액이 기준금액을 초과할 경우, 증여세 및 양도소득세가 과세되는데요. 그렇다면 과세 여부의 결정에 있어서 가장 중요한 시가는 어느 시점을 기준으로 산정하게 되는걸까요?


먼저 증여세는 최종 잔금 청산일 또는 잔금 청산 이전에 등기했다면 등기일을 기준으로 시가를 산정합니다. 즉 계약일 당시에 시가와 거래금액의 차이가 30% 또는 3억원을 넘지 않았다고 하더라도 잔금 청산일에 시가가 올라 기준금액을 초과했다면 증여세가 과세되는 것입니다. 따라서 기존 시세보다 저렴한 가격으로 계약할 때는 가급적 빠른 시일 내에 잔금을 청산해 거래를 마무리하는 것이 좋겠습니다.


이와 달리 양도소득세는 잔금 처리 여부와 관계없이 매매계약 당일의 시가를 기준으로 기준금액 범위를 산정하기 때문에 저가 양도 거래범위 계산에 큰 어려움이 없습니다.

저가 양도를 통해 절세하는 방법은 없을까?

1가구 1주택처럼 양도소득세가 비과세되는 자산에 저가 양도 활용하면 효과적으로 절세할 수 있습니다. 예를 들어, 1가구 1주택 요건을 갖춘 P 씨가 시가 10억원 아파트를 자녀에게 7억원에 양도했다면 P 씨는 1가구 1주택이기 때문에 양도소득세를 부담할 필요가 없습니다. 저가 양도로 인한 증여세 부담도 발생하지 않으므로 증여세 부담 없이 3억원을 증여하는 셈입니다.


저가 양도는 절세의 한 방법으로 이용될 수 있지만 자칫 저가 양도를 판단하는 기준금액을 초과해 증여세 및 양도소득세를 모두 납부하게 될 경우 정상적인 시가로 거래하는 것보다 세금 부담이 늘어나게 될 수 있습니다. 따라서 거래 전, 저가 양도 기준금액을 미리 확인해보는 습관을 기르는 것이 좋겠습니다. 이상 부동산 저가 양도 시 발생하는 문제점들에 대해 알아보았습니다.


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리브부동산

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