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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 주택 구입시 도로 하나 차이일 뿐인데, 3.3㎡(평)당가격이 다른 경우가 있습니다. 연식, 규모, 상권 등 유사 조건의 토지가격 차이는 왜 발생될까요?

이 경우 토지용도를 확인할 필요가 있습니다. 동일 면적이라도 건폐율, 용적률에 차이가 발생되어 개발가치에 영향을 미칩니다. 오늘은 토지 개발한도에 영향을 미치는 토지용도를 알아봅니다.

『용도지역』은 토지이용, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한해 토지를 효율적으로 이용하고, 무리한 시가지 확산을 방지하며, 공공복리를 위해 결정합니다.

토지이용을 관리해 개발과 보존의 균형이 맞추려는 목적입니다. 따라서 토지를 투자하려면 먼저 건축허가의 기준이 되는 용도지역을 확인해야 합니다.

용도지역은 이용실태와 특성 등을 고려해 1. 도시지역, 2. 관리지역, 3. 농림지역, 4. 자연환경보전지역 등 4개 지역으로 대분류합니다. 도시지역은 다시 1) 주거지역, 2) 상업지역, 3) 공업지역, 4) 녹지지역으로 중분류됩니다.

『주거지역』은 총 5가지로 구분됩니다. ‘주거환경의 쾌적성’을 위한 『전용주거지역』은 ①제1종전용주거지역(단독주택중심), ②제2종전용주거지역(공동주택중심)로 나눕니다.

‘주거환경의 편리성’을 위한 『일반주거지역』은 ③제1종일반주거지역(4층이하 저층주택중심), ④제2종일반주거지역(중층주택중심), ⑤제3종일반주거지역(중고층주택중심), ⑥준주거지역(주거기능에 상업기능보완) 등입니다.

『용도지구』는 용도지역을 보완해 무분별한 건축을 제한하기 위해 지정합니다. 시, 도, 대도시 조례로 용도지구의 명칭을 정할 수 있고, 지역의 신규지정 및 변경이 가능합니다. 현재는 경관지구, 고도지구, 방화지구 등 10가지 지구로 구분됩니다.

『용도구역』은 용도지역과 용도지구를 보완해 용지개발, 도로ㆍ주차장 건설, 토지형질변경ㆍ분할, 채굴 등 각종 토지이용을 규제합니다. 『개발제한구역』, 『도시화자연공원구역』, 『시가화조정구역』, 『수산자원보호구역』으로 개발을 제한하고, 『입지규제최소구역』으로 도시정비를 촉진합니다.

용도지역에서 건축이 가능하지만, 용도지구와 용도구역 규정으로 건축행위가 불가능할 수 있습니다. 따라서 용도지역 → 용도지구 → 용도구역을 모두 확인해야 합니다.

용도지역의 지정에서 민감한 부분은 『건폐율』입니다. 토지에 대한 활용도에 차이가 납니다. 건폐율은 1층 건축바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 대지면적에 여유공간을 남겨 과밀화를 억제합니다. 건축물 넓이는 좁아지지만, 채광, 통풍, 밀도 등이 증가해 거주환경이 쾌적해집니다.

그런데 건폐율은 국토계획법, 국토계획법 시행령, 서울시 자치조례가 모두 틀립니다.

『국토계획법』은 가장 넓은 개념의 강제적 규범으로써 국회 의결을 통해 제정되는 법률입니다. 『시행령』은 행정기관이 만든 법률보다 하위 법령으로 법률 시행에 필요한 규정을 대통령령으로 제정하죠. 『자치조례』는 지방자치단체가 지방의회 의결로 제정하는 법규 성격을 가진 규범입니다.

따라서 용도지역별 건폐율 상한은 국토계획법 → 국토계획법 시행령 → 서울시 도시계획 조례 순서로 구체화되면서 한도가 낮아지며, 조례가 최종 상한이 됩니다. 예를 들어 제2종전용주거지역의 건폐율은 국토계획법에서 70% 이하지만, 시행령에서 50% 이하, 서울시조례에서 40% 이하입니다.

『용적률』은 건축물 연면적, 즉 건축물 바닥면적의 합산면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 건축물의 층고가 높아지면 용적률이 높아지면서 건축밀도가 높아집니다. 지하층과 지상주차장은 용적률 산정에서 제외되며, 용적률이 높아지면 건물의 경제성이 좋아집니다.

용적률 한도는 국토계획법 → 시행령 → 서울시 조례 순서로 구체화됩니다. 예를 들면 2종전용주거지역의 용적률은 국토계획법에서 500% 이하지만, 시행령에서 50~150% 이하, 서울시 조례에서 120% 이하입니다.

용도지역은 국토교통부 『토지이용규제정보서비스』에서 확인할 수 있습니다. 주소, 도로명, 지도로 원하는 지역의 토지용도와 토지이용계획, 행위제한정도 등을 알 수 있습니다.

개인토지도 공익차원에서 토지이용이 제한될 수 있으므로 토지구입 전 꼭 확인이 필요합니다. (후편)에서 용도지역에 따른 주택가격 차이에 대해 알아보겠습니다.

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