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최근 전월세 가격 상승과 매물 부족이 심각한 상황이다. 전세 매물은 대부분의 아파트 단지에 고작 몇 건이 전부여서 부르는 게 값이다. 2년 전보다 1억~2억원에서 심지어 4억~5억원이나 오른 곳도 있다.

정부가 전세난을 진정시키기 위해 도입한 ‘임대차 3법’ 중에서 7월말부터 시행된 계약갱신요구권이 전세 물량 부족을 부추기고 있다는 언론 보도도 나오고 있다. 

전세 가격의 상승 원인과 그에 따른 대응방안을 모색해 보자. 

전세가격 상승 원인으로 첫째, 전국적인 주택 공급 감소를 꼽을 수 있다. 수도권에서는 인천을 제외하고 서울□경기 모두 종전보다 주택 공급이 줄고 있다. 지방도 지역별 편차는 있으나 큰 틀에서는 감소 추세다. 아파트 공급 감소는 전세가격 불안으로 나타난다. 문제는 내년으로 갈수록 더 줄기 때문에 우려가 크다.

둘째, 주택가격 급등에 따른 연쇄적인 상승현상이다. 주택가격이 오르면서 전세가격도 덩달아 키 맞추기에 나섰다. 일종의 갭(Gap) 메우기인 셈이다. 아파트 가격은 2년 전보다 많이 오른 곳은 무려 50~70%가량 상승했다. 전세가율은 오른 매매가격 기준으로 다시 정해지다 보니 바로 올라 버린다. 세입자의 안타까움은 이미 지불능력을 넘어섰다는 데 있다. 증가한 자금을 충당하기 위해 전세자금 대출이 급증하고 있는 추세다. 이도 여의치 않을 경우 월세로 전환해야 하는 상황이다. 

셋째, 정부가 주택시장 안정을 위해 부과하는 ‘보유세 중과’의 부작용이다. 집주인이 보유세 중과 분을 세입자에게 전가하기 때문이다. 부동산 세금이 오르면 그 금액이 집값에 반영되는 것이 일반적이다. 또한 그 부담을 세입자에게 떠넘기려 한다. 물론 2021년에 부과될 종합부동산세는 세입자에게 일부 전가한다고 해결될 수준은 아니다. 2020년보다 대략 2배 이상 인상을 감수해야 한다. 

넷째, 세입자가 전월세를 유지할 수 밖에 없는 상황이다. 그동안 너무 오른 집값 때문에 구매력은 상대적으로 감소했다. 내 집 마련을 위한 대출규제도 강화 추세라 집을 사기 쉽지 않다. 결국 세입자는 자의반 타의반 전월세로 남아 있을 수밖에 없다. 자칫 거주지도 점점 외곽지역으로 이동해야 한다. 가급적 현 지역에 머물고 싶어 하지만 정상적인 소득 상승분으로는 당해낼 재간이 없다. 물론 너무 오른 주택가격을 만회할 수 있는 가장 좋은 방법인 청약 당첨을 위해 전월세로 머물기도 한다. 

다섯째, 재건축과 재개발 등의 이주수요도 전세난에 한몫하고 있다. 정비사업 자체는 더 많은 물량을 공급하기 위한 과정이므로 나무랄 수 없는 상황이다. 

여섯째, 계약갱신요구권의 부작용이다. ‘2+2’라는 제도는 비교적 합리적이다. 하지만 권리 행사로 시장에서 매물 품귀현상이 나타나고 신규 전세가격은 급등 추세다. 기존 세입자는 2년 후 어떻게 될 지라도 지금의 집에서 움직이지 않는다. 

전세난을 해결하는 가장 좋은 방법은 공급 확대다. 다만 물리적인 건축기간 등 시간이 필요해 당장 실행할 수 없다는 것이 문제다. 공급은 신규 입주물량도 있지만 기존 물량을 회전하는 것도 있다. 즉, 다주택자의 양도세 중과를 유예하여 매물로 유도하는 것도 좋은 방법이다.

그렇다면 임차인과 임대인 각각의 입장에서 어떻게 대응하는 게 좋을까.

우선 임차인은 ‘임대차 3법’ 개정으로 종전보다 유리한 입장이 되었다. 계약갱신요구 기간에는 반드시 적극적인 의사표시가 필요하다. 또 임대인과 적절한 관계 유지도 필수다. 하지만 2년이라는 시간은 길지 않다. 결국 내 집 마련에 나서는 길이 최선의 대책이다. 무주택자로 계속 남기보다는 자금을 준비하고 매입에 나서야 한다. 1주택자가 최고의 투자다.

임대인은 법 개정으로 5% 상한, 2년 연장이라는 부담을 감수해야 한다. 하지만 크게 우려할 필요는 없다. 1회에 한하기 때문이다. 또한 본인과 직계존비속이 거주를 희망할 경우 갱신거절이 가능하다. 하지만 적절한 시기에 집을 팔지 못해 세금 피해를 볼 수도 있다. 재산권 행사를 하지 못하는데 따른 불이익도 세입자의 권리 못지않게 보호받아야 한다. 

이러한 차원에서 3기 신도시는 수도권 수급을 고려하면 물량이 부족하다. 지금이라도 용적률을 상향하고 산업용지와 공원녹지 비율을 축소해 주택용지로 전환하는 등 적극적으로 공급물량 확보에 나서야 한다. 

정부의 역할은 저소득층 주거안정이므로 공공임대 등의 공급 확충도 필요하다. 서울 도심지역은 재건축 등 규제 완화를 통해 정비사업 추진 속도를 높여야 한다. 다양한 분야의 공급에 굴곡이 없도록 늘 관리해야 한다.