KB부동산

국민이라면 반드시 지켜야 하는 ‘4대 의무’로 국방, 근로, 교육, 납세의 의무가 있습니다.

국민의 4대 의무 중 하나인 납세의 의무는 우리 헌법은 제38조에서 ‘모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다’고 명시하고 있습니다.

그렇지만 세금은 아는 만큼 적게 낼 수도 있다는 것. 꼭 내지 않아도 되는 세금을 분별해 내고 세금 납부액을 줄일 수 있는 절세기법이 재테크 못지 않게 중요해지고 있습니다.

특히 부동산 관련 세금은 복잡하기도 하고 정책이 자주 변경돼 전문가에게 의존하는 경우가 많은데요. 국민 대다수의 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 큰 만큼 기본적인 주택 관련 세금을 숙지해야 절세 혜택도 현명하게 누릴 수 있겠죠?

부동산 세금이라면 고개부터 절레절레 흔드는 ‘부린이(부동산+어린이)’를 위해 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 부동산 관련 세금 종류부터 산정 방법, 관련 정책까지 알기 쉽게 정리해봤습니다.

최근 KB금융지주 경영연구소는 ‘부린이를 위한 필수 부동산 세금’을 주제로 보고서를 발표했는데요. 이 보고서는 주택은 거래 단계(구입-보유-매도)별로 각각 세금 종류가 나뉘며, 이에 따라 납부대상과 납부시기, 금액 등이 달라진다고 설명하고 있습니다.

주택 거래 시 가장 먼저 발생하는 세금은 ‘취득세’ 입니다. 주택 구입 시 납부해야 하는 세금인데요. 계약서를 작성하는 경우 인지세, 상속 또는 증여로 인한 경우 상속세와 증여세를 추가로 납부해야 합니다.

주택 보유 단계에서는 해당 주택 건 별로 ‘재산세’를 매년 납부해야 합니다. 이와 함께 주택 가격의 총합이 일정금액을 초과하는 경우에는 ‘종합부동산세’도 매년 납부해야 합니다.

마지막으로 주택을 매도할 때에 양도차익이 발생하게 되는데요. 매도 금액과 매수 금액의 차액을 기준으로 양도소득세가 부과됩니다. 다만, 다주택자일 경우 세율이 중과되고, 일정 기준을 충족한 경우에는 양도차익을 공제하거나 할인 해줍니다. 1주택자는 양도소득세 자체를 과세하지 않는 경우도 있습니다.

복잡한 부동산 세금, 설마 여기서 끝은 아니겠죠?

주택 거래 단계에 따른 종류별 세금을 KB부동산 리브온(Liiv ON)과 함께 더 꼼꼼하게 알아보겠습니다. 

지방세에 해당하는 취득세는 주택 취득 후 60일 이내에 취득 건별로 신고 및 납부해야 합니다. 상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 납부해야 합니다.

취득세는 실취득가액에 세율(아래 표 참조)을 곱한 금액에서 지방교육세와 농어촌특별세를 합해 산정하는데요. 신고하지 않았거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액(공시가격 등)으로 계산합니다.

1주택자의 취득세율은 1~3% 수준으로 다른 부동산에 비해 상대적으로 저렴한 수준인데요.

최근 투자수요의 유입을 막기 위해 개인은 2주택 8%, 3주택 이상 12%(비조정대상지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%), 법인은 주택 수에 상관없이 12%로 취득세가 인상됐습니다.

주택을 증여로 취득(조정대상지역 3억원 이상)한 경우에도 12%까지 인상됐습니다. 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년 이내에 처분(기존주택도 조정대상지역인 경우 1년 이내)하는 경우에는 취득세율 1~3% 적용이 가능합니다.

주택을 보유할 때 납부해야할 세금은 지방세인 ‘재산세’와 국세인 ‘종합부동산세’로 나뉘는데요.

모든 부동산 보유자에게 부과는 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택을 보유한 자가 7월(16~31일)과 9월(16~30일) 두 번에 걸쳐 재산세액의 50%씩 나누어 납부합니다. 주택의 재산세액이 10만원 이하인 경우에는 7월에 전액 납부할 수 있습니다.

여기서 주의해야 할 것은 과세 기준일입니다. 6월 1일을 기준으로 세금을 매기기 때문에 6월 2일 이후 주택을 매도하고 잔금 수령 및 소유권을 이전했다면 당해년도 재산세는 매도인이 납부해야 합니다. 매도 날짜가 그 이전인 경우에는 매수인에게 납부 의무가 있습니다.

재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율(세금 부과의 기준이 되는 과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율, 주택과 건물은 60%, 토지는 70%)을 곱해 산정하는데요. 재산세율은 「지방세법」에서 규정하여 전국적으로 동일하게 적용됩니다.

모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과되며, 도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분을 추가로 내야 합니다.

KB경영연구소 보고서에서는 주택가격이 상승하는 가운데 공시가격 현실화 및 공정시장가액비율까지 높아질 경우 향후 재산세 부담이 커질 가능성이 있다고 내다봤습니다.

일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게 추가로 부과하는 종합부동산세는 언제 납부해야 할까요?

재산세와 마찬가지로 기준일은 6월 1일 입니다. 이를 기준으로 보유한 주택공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 소유자는 매년 12월에 종합부동산세를 납부해야 합니다.

개인이 보유한 전국의 부동산을 3가지(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 분류하는데요. 각각 가격을 합산하여 주택은 6억원, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원을 초과하는 경우 종합부동산세를 부과하게 됩니다.

1세대 1주택자의 경우 예외규정이 적용되는데요. 주택의 합계액이 9억원을 초과하는 경우에만 납부하면 됩니다.

관할세무서장이 결정·고지한 종합부동산세 납부 시기는 12월 1일부터 15일까지 입니다. 하지만 고지 금액과 관계없이 직접 신고·납부가 가능한데요. 이 경우 결정·고지된 세액은 취소됩니다.

종합부동산세는 인별로 보유한 주택공시가격을 전국 합산한 금액에서 6억원을 차감(1세대 1주택자의 경우 9억원)한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산정된 금액에 세율을 적용해 부과합니다.

세율은 주택 수 및 주택소유지역에 따라 다른데요. 최근 다주택자(3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자) 세율은 추가 인상됐습니다.(아래 표 참조)

종합부동산세액에서 재산세의 일부 금액을 차감하여 세액을 산출하는데요. 여기에서 20%에 해당하는 농어촌특별세를 합산하여 최종 종합부동산세 산출하게 됩니다.

1세대 1주택인 고령자·장기보유자에게는 최대 80%의 세액공제 혜택이 주어집니다. 실수요 1주택자의 세 부담을 덜기 위해 고령자는 20~40%, 장기보유자는 20~50%의 세액공제가 가능합니다. 2가지 항목 모두 해당할 경우에는 최대 80%까지만 세액공제를 받을 수 있습니다.

보유세가 급격하게 증가하면서 이에 따른 부담을 줄이고자 전년대비 상한선이 있습니다. 당해 재산세와 종합부동산세의 합계액을 전년도 재산세와 종합부동산세의 합을 비교하여 1세대 1주택자는 150%, 그 외는 300%로 제한해 초과 부분은 종합부동산세에서 공제해 줍니다.

주택을 매도하면서 양도차익이 생겼다면 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세 신고 및 납부는 예정신고(매도한 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부)와 확정신고(매도한 다음해 5월 1일~31일)로 구분하는데요. 양도소득이 1건일 때는 확정신고는 생략할 수 있습니다.

양도소득세를 예정신고 기한까지 신고하지 않거나 과소 신고하는 경우 가산세가 부과되며, 납부지연가산세도 추가로 부과될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

그럼 양도소득세 산출 방법을 알아볼까요?

양도차익 계산 후 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산하여 양도소득과세표준금액을 산출하는데요.

양도차익은 단순히 매도금액에서 매수금액을 차감한 것이 아니라 추가로 필요경비까지 차감해 산정합니다. 필요경비에는 취득세, 중개수수료 등 취득시 부대비용과 발코니 개조, 난방시설 교체 등 보유시 자본적 지출 비용 및 양도시 중개료, 공증비용 등까지 포함됩니다.

장기보유특별공제는 주택을 장기 보유하면 기간에 따라 양도차익의 일정비율을 공제해 주는 것인데요.

최근 투기수요를 막기 위해 실수요가 아닌 경우 장기보유특별공제 혜택이 줄었는데요. 최대 80%의 장기보유특별공제율이 실거주가 아닌 경우 40%로 제한됩니다. 다주택자의 경우 혜택을 받을 수 없게 됐습니다(비조정대상지역의 경우 최대 30%). 

양도소득 기본공제는 부동산의 경우 연간 최초로 양도하는 양도소득에 1회로 250만원 적용합니다.

산출한 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 양도소득세를 계산하는데요. 기본적으로 소득세법 기본세율(6~42%의 누진세율)을 적용하여 양도차익에 따라 차등적으로 과세합니다. 

최근 투기수요 규제로 2년 미만의 단기 보유 또는 분양권(청약 당첨을 통해 얻은 주택의 소유권) 거래의 경우 60~70%의 높은 양도세율을 적용하고 있습니다. 조정대상지역의 다주택자에게는 20~30%p 추가 세율을 적용하면서 양도세율이 대폭 인상됐습니다.

양도소득세는 주택수와 주택소유지역에 따라 차이가 커지는데요. 1주택자도 대상지역과 취득일(조정대상지역에서 2017.8.2 이후 취득한 주택은 2년 거주시에만 비과세 적용)에 따라 과세 여부가 다르기 때문에 꼼꼼하게 확인봐야 합니다.

또 1주택자가 비과세 요건에 해당되더라도 매도금액이 9억을 넘는 경우에는 9억 초과분에 대해서는일정비율로 양도소득세를 과세하기 때문에 주의가 필요합니다.

정부는 최근 몇 년간 주택시장 안정화를 대출규제와 함께 부동산 세금정책을 펴고 있습니다. 다주택자와 법인의 주택 거래 단계별 모든 세금을 인상하고 있으며, 그 강도도 지속적으로 강해지고 있습니다. 주택을 주거목적으로 이용하지 않는 수요를 억제하기 위한 정책이 계속되고 있는데요.

2017년 8.2 대책에서는 다주택재의 양도소득세율 중과, 장기보유특별공제 적용 배제를 비롯해 양도소득세 비과세 요건 강화, 분양권 전매 시 양도소득세 강화하는 정책을 내놓았습니다.

이어 2018년 9.13 대책을 통해 다주택자의 종합부동산세율 인상 및 세부담 상한을 상향 조정하고 장기보유특별공제 요건 및 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 요건을 강화했습니다.

이듬해인 2019년 12.16 대책에서는 종합부동산세율을 추가로 인상하고 장기보유특별공제 거주기간 요건을 추가했습니다. 양도소득세 비과세 요건도 추가로 강화하고 단기 보유 양도소득세율도 인상했습니다.

올해에도 6.17대책과 7.10 대책을 잇따라 발표해 법인과 다주택자를 대상으로 세부담을 강화했는데요. 법인이 보유한 주택의 종합부동산세율을 인상하고 기본공제를 폐지했습니다. 법인과 단기 또는 다주택자의 취득세 및 양도소득세도 인상했습니다.

이 보고서는 “실수요자의 세부담은 다주택자에 비해 상대적으로 높지 않은데다 절세 혜택도 존재하므로 기본적인 주택 관련 세금의 내용을 숙지해 개인에게 맞는 절세 방안을 강구하는 것이 필요하다”고 조언했습니다.