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전세대출 규제 강화, “우리집도 해당되나요?”

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정부가 6.17 부동산 대책을 내놓으면서 그 후속 조치로 지난 7월 10일부터 전세대출 규제가 엄격해졌습니다. 투기지역과 투기과열지구에서 전세자금대출을 받아 집을 매매할 시에는 기존 대출금을 다시 내놔야 하죠. 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’를 막기 위한 취지인데요.


이외에도 전세자금대출의 달라진 조건, 예외조항이 여럿 있습니다. 전세자금대출 조건, 기준이 바뀌면서 가을철 이사를 앞두고 있는 예비 전세 세입자 분들의 궁금증이 높아지고 있는데요. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 현재 시행되고 있는 전세자금대출 주요 조건, 예외 사항에는 뭐가 있는지 자세히 정리해봤습니다.

3억원 이상 아파트 매매 시 전세대출 제한

지난 7월 10일부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 3억원 이상 아파트를 매입할 경우 전세대출 보증이 제한되고 있습니다. 이로 인해 투기지역, 투기과열지구에서 시가 3억원을 초과한 아파트를 매입할 경우 전세대출금 반환 의무도 발생하는데요. 반환 의무에 따라 대출금이 즉시 회수에 들어갑니다.


하지만 어떤 상황인지에 따라 전세대출 제한, 회수의 적용 유무가 결정되기 때문에 꼼꼼하게 예외 사항을 살펴봐야 하는데요. 지금부터 전세대출 제한, 회수 적용 기준에 대해 알아보겠습니다.

투기지역, 투기과열지구의 3억원 초과 아파트인 규제대상 아파트를 매입 후 전세대출 제한을 받는다는 규정에는 3가지 예외 조건이 필요한데요. 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우, 매입 아파트 소재 특별시·광역시를 벗어나 전세 주택을 얻는 경우, 매입 아파트와 전세 아파트 모두 세대원 실거주시에는 대출 제한 예외 사항으로 인정됩니다. 이는 지난해 발표된 12.16 부동산 대책의 예외 조치와 동일합니다.


또한 전세대출을 이용 중인 사람이 규제대상 아파트를 매입한 경우 매입 아파트 기존 임대차 계약 잔여기간이 남았다면 회수 규제 적용 유예가 가능한데요. 본인의 전세대출 만기와 매입 아파트 기존 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지는 전세대출을 이용할 수 있습니다.


전세대출 회수와 관련된 규제는 임대차 기간 미스매치를 이용한 갭투자 연장을 막기 위함이 목적이기 때문에 실거주 목적으로 매입한 아파트에 대해서는 예외를 인정해주고 있습니다.

전세대출 제한 예외 적용되는 주거 시설은?

위에서 언급한 내용 외에도 전세대출 제한이 적용되지 않는 경우가 있는데요. 현재 부동산 대책 규제는 갭투자 우려가 높은 아파트만 규정하고 있습니다. 빌라, 다세대 주택 등 아파트를 제외한 주택 시설은 규제대상이 아니기 때문에 전세대출 규제가 적용되지 않습니다.


또 규제 대상 아파트라 할지라도 상속을 받은 것이라면 규제가 적용되지 않습니다. 이는 상속 받은 아파트는 규제 대상 아파트를 구입한 것이기 아니기 때문인데요. 부동산 대책 규제의 기준은 구입 행위에 기반하므로 상속 받은 아파트는 규제에서 예외입니다.

규제 시행 전에 받은 전세대출도 회수되나?

그럼 전세대출 규제 시행 전에 전세대출을 받았다면 과연 대출금은 어떻게 될까요? 여기서 제일 중요한 포인트는 규제 시행일입니다. 7월 10일 전에 이미 전세대출을 받은 것은 전세대출 회수 대상이 아닌데요. 규제 시행일 기준으로 규제를 적용하기 때문에 시행일 전에 전세대출을 받은 분들은 회수 대상으로 포함되지 않습니다. 하지만 전세대출의 만기 연장에는 제한이 걸릴 수 있으니 이 점은 유념 하셔야 합니다.


회수 규제 적용은 매입 시점을 기준으로 보는데요. 여기서 매입 시점은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전 완료일)을 의미합니다. 당해 전세대출 만기까지 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않는다면 대출 만기 연장이 가능한데요. 하지만 등기 시점에서 전세대출이 회수되기 때문에 전세대출 상환 후 매입한 아파트에 실입주가 꼭 이루어져야 됩니다.

보증기관마다 전세자금대출 한도도 달라

전세대출 중에서 은행권이 아닌 공적 보증 전세대출, 민간 보증 전세대출을 받으시는 분들도 있으시죠? 공적 보증 전세대출, 민간 보증 전세대출도 기관별로 차이가 있기 때문에 대출 전에 확인해 보셔야 합니다.


공적 보증 전세대출은 주택금융공사와 주택도시보증공사, 민간 보증 전세대출은 SGI서울보증에서 제공되는데요. 주택도시보증공사는 주택금융공사와 마찬가지로 전세대출 보증 한도가 4억원에서 2억원으로 축소됐습니다. 단, 7월 10일 이전에 전세대출을 이용하고 있는 1주택자는 대출을 연장할 경우 종전 한도가 인정됩니다.


민간 보증 기관인 SGI서울보증은 5억원에서 3억원으로 전세대출 한도가 하향됐습니다.


무주택자라면 주택도시보증공사에서 4억원, SGI서울보증에서 5억원의 대출 한도를 보장 받을 수 있는데요. 또한 유주택자는 이미 한도에 달한 전세대출을 받고 있을 경우 기한 연장이 가능합니다. 대신 이사를 하거나 대출금이 신규 대출로 바뀌면 대출 금액이 축소됩니다.

전세자금대출 주요 상품은?

지금까지 달라진 전제자금대출에 대해 살펴봤습니다. 금융권에서는 안정적인 주거 지원을 위한 다양한 금융상품을 제공하고 있는데요. KB국민은행에서 출시한 전세자금대출 주요 상품을 한번 알아볼까요?


KB주택전세자금대출(은행재원 협약보증)


수도권에서 임차보증금 5억원(지방 3억원) 이하 임대차계약을 체결하는 경우 신청할 수 있는 상품입니다.


임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급한 민법상 성년인 세대주 또는 세대주로 고객을 대상으로 합니다. 본인과 배우자(결혼예정자 포함)가 합산한 주택보유수가 무주택 또는 1주택(보유주택 9억원 초과 또는 규제대상 아파트인 경우 제외) 이내인 고객으로 부부합산 소득이 1억원 이하여야 하며, 주택금융신용보증서 발급이 가능해야 합니다.


대출금액은 임차보증금액의 80% 이내로 최대 2억 2천 2백만원을 받을 수 있습니다. 대출금리는 최저 연 2.20%(2020.9.22 기준, 신규COFIX 6개월 변동, 주택임차자금, 신용등급 3등급, 우대금리 최고 연 1.5%p적용 후)입니다. 대출기간은 1년 이상 2년 이내로, 임대기간을 연장할 경우 최장 10년 이내로 연장할 수 있습니다.


KB 플러스 전세자금대출


대출대상은 부동산 중개업소를 통해 임대차계약을 체결하고, 임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급한 민법상 성년인 세대주(단독세대주 포함) 입니다. 본인과 배우자(결혼예정자 포함)가 합산한 주택보유수가 무주택 또는 1주택(보유주택 9억원 초과 또는 규제대상 아파트인 경우 제외) 이내인 고객으로서 서울보증보험에서 개인금융신용보험증권 발급이 가능한 고객에 한합니다.


대출금액은 임차보증금액의 80% 이내인데요. 부부합산(결혼예정자 포함) 최대 5억원, 부부합산 1주택자인 경우 최고 3억원까지 받을 수 있습니다. 대출금리는 최저 연 2.24%(2020.9.22 기준, 신규COFIX 6개월 변동, 주택임차, 신용등급 3등급, 우대금리 최고 연 1.5%p적용 후)입니다. 대출기간은 3개월 이상 2년 이내로, 임대기간 연장 시 최장 10년 이내로 연장이 가능합니다.


KB WELCOME PLUS 전세자금대출

전세자금대출은 내국인만 받을 수 있을까요? KB국민은행은 국내 거주 외국인과 외국국적동포를 위한 전세자금대출 상품도 출시했습니다.


신규대출일 기준 비자 유효기간이 3개월 이상이며, 국내 소득 증빙이 가능한 만 19세 이상 외국인 및 외국국적동포가 부동산 중개업소를 통해 임대차계약을 체결하고, 임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급한 경우 신청할 수 있습니다.


본인과 배우자(결혼예정자 포함)가 합산한 주택보유수가 무주택 또는 1주택(보유주택 9억원 초과 또는 규제대상 아파트인 경우 제외) 이내인 고객으로서 서울보증보험에서 개인금융신용보험증권 발급이 가능한 고객을 대상으로 합니다.


대출금액은 임차보증금액의 80% 이내로 최대 2억원입니다. 대출금리는 연 2.24%(2020.9.22 기준, 신규COFIX 6개월 변동, 주택임차, 신용등급 3등급, 우대금리 최고 연1.5%p 적용 후)입니다. 대출기간은 3개월 이상 2년 이내로, 임대기간을 연장할 경우 매회 2년 단위로 최장 10년 이내로 연장할 수 있습니다.


신청 방법은 ▲ 외국인등록증 또는 외국국적동포 국내거소신고증 ▲ 확정일자부 임대차계약서 ▲ 계약금 5% 이상 지급 영수증 ▲ 외국인등록사실증명 또는 국내거소신고사실증명 ▲ 재직증명서 및 소득서류 ▲ 혼인여부 확인 서류 등을 지참해 전국 KB국민은행 영업점을 방문하면 됩니다.


※대출상품 가입 전 알아두실 사항

▶ 대출금 5천만원까지 수입인지 비용이 없으며, 5천만원 초과시 대출금액별 수입인지 비용이 차등 부과됩니다. (수입인지 비용은 각 50%씩 고객과 은행이 부담합니다.)

▶ 한국주택금융공사 보증서 발급에 따른 보증료는 고객부담이며, 임차보증금반환채권 질권설정에 대한 통지비용(30,000원)은 대출을 실행하지 않는 경우에도 반환되지 않습니다.

▶대출신청인이 신용도판단정보 등록자(신용회복지원 또는 배드뱅크 포함)이거나 은행의 신용평가 결과 신용등급이 낮은 고객일 경우 대출이 제한될 수 있습니다.

▶ 대출 고객께서는 은행 담당자로부터 COFIX에 대한 설명을 충분히 들으시고, 각 기준금리의 특징을 이해하신 후 본인에게 적합한 대출상품을선택하시기 바랍니다.

▶ 기타 자세한 내용은 영업점 직원 또는 스마트상담부(☎1588-9999)로 문의하시거나 KB국민은행 홈페이지(www.kbstar.com) 또는 상품설명서를 반드시 참조하시기 바랍니다.


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