KB부동산

안녕하세요. KB부동산 리브온입니다.

‘KB경영연구소’는 부동산시장 동향을 분석한 ‘KB부동산시장 리뷰’를 매월 발간하고 있습니다. 이 보고서는 주거용 부동산시장, 상업용 부동산시장, 해외 부동산시장 등 3개 주제로 구성됩니다. 

아래 내용은 ‘KB부동산시장 리뷰’ 2020년 9호의 『상업용 부동산시장과 해외 부동산시장 동향』을 요약한 것입니다. 상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 일본 부동산시장에 대해 각 분야별로 살펴보겠습니다. 

1. 2020년 상반기 누적거래량 전년동기 대비 5.8% 증가 

지역별로 상반기 『누적거래량』은 서울이 전년동기 대비 2.4% 감소했습니다. 반면, 서울외 수도권은 12.8%, 비수도권은 4.8% 증가했습니다. 코로나19 이후 2월을 고점으로 감소세를 보이던 『상가거래량』은 5월부터 증가했고, 6월 들어 증가폭이 확대됐습니다.

2. 투자여건 악화로 상가 투자수요 지속은 어려울 전망

최근 상가거래 증가는 시중 유동성 확대 및 주택시장 규제강화 등으로 투자자금이 상가시장으로 유입된 것이 원인입니다. 그러나 자영업경기 침체와 임대료 하락으로 인한 공실 증가, 투자수익률 하락 등 상가 투자여건이 악화되고 있습니다. 향후 개선 가능성도 크지 않아 투자수요가 지속되기는 어려울 것으로 보입니다.

1. 『서울 오피스텔 가격』은 상승세 지속, 전세가율 3개월 연속 보합 

8월 서울 오피스텔의 『일반거래가격』은 2억 6,266원으로 전년동월 대비 4.44% 상승했습니다. 전세가격도 전년동월 대비 3.25% 상승하면서 지속적인 상승세를 보였습니다. 매매가격 상승폭이 다소 높은 가운데, 매매가격 대비 전세가율은 3개월 연속 보합세인 80.3%를 유지했습니다. 

2. 『경기 오피스텔 가격』 2개월 연속 상승폭 확대

경기도 오피스텔 『일반거래가격』은 2억 1,860만원으로 전월에 이어 상승폭이 확대됐습니다. 꾸준히 상승하던 전세가율은 지난달과 같은 수준인 83.8%를 기록하면서 보합세로 전환했습니다.

1. 전국적으로 임대가격 낙폭 축소, 지방 광역시의 높은 공실률 부담 

수도권 및 5대광역시 임대가격은 1분기 큰 폭으로 하락 후 2분기 들어 낙폭이 축소되는 양상입니다. 경기도 공실률은 자연공실률 수준인 4% 미만을 나타내 가장 안정적인 임대시장을 형성 중입니다. 반면 인천과 5대광역시는 10%대 중후반으로 높아 상반된 모습을 보였습니다.

2. 서울 거래시장은 둔화 심화, 리스크 프리미엄은 2016년 말 이후 최대

서울 오피스 거래규모는 코로나19 확산세가 장기화되면서 2분기 들어 큰 폭으로 하락했습니다. 2분기 서울 오피스 Cap. Rate는 4.39%로 전월 대비 소폭 상승했고, 국고채 수익률과의 스프레드 (리스크 프리미엄)는 2016년 말 이후 최대 수준입니다. 

1. 전체 리츠 시장규모는 유지 중, 공모리츠 성과 부진으로 투자유인 약화 

이지스자산운용이 6월에 공모리츠인 ‘이지스밸류플러스리츠’를 상장했으나, 공모리츠 시장의 약진으로 전체 리츠 시장규모는 전월과 동일한 수준입니다. 코로나19 충격 이후 주식시장은 회복세를 보였으나, 공모 리츠는 6월 큰 폭의 하락세 이후 회복하지 못하는 상황입니다. 

2. 펀드 『신규설정액』은 국내 신규펀드 급감으로 8천억원 규모로 하락

8월 시장전체 규모는 전월과 유사한 수준을 유지 중이나, 신규 설정규모는 8천억원 규모로 감소했습니다. 해외 신규설정 규모는 전월과 유사하나, 국내 신규 설정규모가 3천억원 가량 감소했습니다.

1. 역대 최저금리 수준으로 주택가격지수 및 판매량 등 주택지표 호조

주택판매량 및 향후 시장전망지수는 6월 급락 후 7~8월 모두 반등했습니다. 7월 S&P주택가격지수는 225.1로 전월 대비 0.24% 상승했습니다. 9월 첫째 주 30년 만기 모기지금리는 2.91%로 역대 최저 수준입니다. 7월 기존주택 판매량은 586만건, 신규주택은 9만건 등 예전 수준을 회복했습니다.

2. 재택근무 증가로 외곽 주택수요가 증가하면서 거래시장 회복

연준의 유동성 확대 정책과 더불어 저금리가 지속되고 있고, 고용시장이 회복되고 있어 주택시장 회복세는 당분간 지속될 전망입니다. 미국 신규 모기지신청지수는 310으로 금융위기 이후 최고 수준입니다. 저금리에 기반한 대출수요 증가가 원인으로 보입니다. 

1. 코로나19 확산에 따른 경기악화로 도쿄 오피스시장의 임대수요 감소 뚜렷 

올해 도쿄올림픽을 앞두고 오피스 건설 증가 및 공실률 0%대 등 호황세를 보였던 도쿄 오피스 시장은 코로나 지속 및 경기악화 여파로 부진한 모습입니다. 도쿄 도심 5구 (지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 시부야)의 공실률은 5월 1.64%를 기록하면서 전월 대비 0.08%p 상승해 3개월 연속 상승세를 유지했습니다. 

2. 재택근무 기업 증가로 오피스 수요 더욱 감소, 선호지역 우량건물 수요는 견고

원격근무 수요 증가와 함께 고기능빌딩 수요는 여전히 좋습니다. 텔레워크, 위성오피스, 시차근무 (유연근무제)를 권장하는 사회분위기로 기업들도 적절한 사무실 공간을 찾고 있습니다. 좋은 입지내 기술집약적인 건물에 대한 선호도는 높을 것으로 예상됩니다. 

이상으로 KB경영연구소가 발간한 『KB 부동산시장 리뷰 9호』 상업용 및 해외 부동산시장 (상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 일본 부동산시장)을 요약해 드렸습니다. 자세한 내용은 KB부동산 리브온 앱이나 홈페이지의 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.

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