KB부동산

임대차3법을 공식화한 이후 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 지난 7월 31일부터 본격 시행되고 있습니다(전월세신고제는 2021년 6월부터 시행 예정).

다양한 규제책에도 불구하고 잡히지 않는 집값으로 인해 상대적 박탈감과 거주 불안감을 호소하는 30~40대 무주택자들에게 주거비 부담을 덜어주며 전세 시장의 안정화를 위해 시행된 법안입니다.

그런데 취지와 달리 시행 이후 전세시장에서는 매물 급감으로 인해 전세가격이 좀처럼 잡히지 않아 시장 불안이 계속되고 있습니다.

그 이유는 첫째, 전월세상한제가 신규계약 시에는 적용 받지 않기에 기존 전세계약을 갱신하려는 수요가 늘었습니다. 둘째, 재건축 실거주 요건 강화에 따라 집주인이 직접 실거주 하는 사례가 많아졌습니다. 셋째, 전세에서 월세로 전환되는 케이스가 점점 증가하고 있기 때문입니다. 

최근 2~3년내 신규 입주한 아파트를 보면 전세가가 최초 분양가를 추월하는 상황이 벌어지고 있습니다. 청약에 떨어진 사람이 그 단지에 전세를 거주하기 위해서는 그 당시 분양가를 지불하여야 하는 상대적 박탈감에 빠져 있는 상황에서, 때가 되면 그 전세금 또한 더 올려줘야 하거나 그마저도 전셋집을 구하기 어려운 상황이 도래할 수 있다는 불안감을 안고 살아야 되는 이중고가 발생하게 되는 것입니다. 

그럼 무주택자는 집을 사야 하나요? 향후 집값이 안정되어 누구나 거주 불안을 느끼지 않을 수 있다면 꼭 사야 할 필요는 없을 것입니다.

하지만 앞으로의 집값은 어느 누구도 단언할 수 없습니다. 다양한 변수에 의해 상황에 따라 가격이 안정될 수도 더 오를 수도 있어 그 변수에 상시 대응할 수 있는 준비가 되어 있어야 합니다. 그러기 위해선 기본적으로 강화된 자금출처 증빙에 대출 원리금까지 상환해야 하기에 본인 자금여력을 충분히 점검해야 합니다. 

무주택자가 느껴온 박탈감을 빠른 시일 내 회복할 수 있는 방법은 역시 분양입니다. 분양가상한제 등으로 신규 아파트를 시세보다 20~30% 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.

하지만 30~40대에게 청약은 가점제의 높은 장벽이 세워져 있으며 당첨 확률 또한 높지 않습니다. 그렇기에 그 확률을 높이는 전략을 세워야 할 것입니다. 단지 및 평면이 다소 열위에 있더라도 추첨제를 통해 상대적으로 경쟁률이 낮은 곳에 청약을 넣는 전략을 세워야 할 것입니다. 

아무리 좋은 기회라 하더라도 결과가 보장되지 않는 확률 게임에 대안없이 기다리는 것은 바람직하지 않습니다. 

분양 받는 것이 최종 목표라 하더라도 그 기간 동안 주변 관심 단지의 급매물 등 지속적으로 모니터링 해야 합니다. 경매 또한 가격 급등기에는 감정평가 시점과 시차가 있어 시세보다 10%이상 저렴할 수 있습니다. 

본인의 자금 수준 등을 고려해 미리 생각하고 있는 지역에 적정한 매물이 나왔다면 과감히 결단력을 발휘해야 할 것입니다. 집값이 지금보다 더 떨어질 것을 기대하는 것은 금물입니다. 

무주택자에게 청약이 명약(名藥)이겠지만 이와 함께 급변하는 시장을 주시하고 적절한 매수타이밍을 가져가는 동시 전략이 요구됩니다.