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수도권 주택공급량 늘어나면 나에게도 기회가 올까?

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


수도권에 주택공급량을 늘리기 위한 다양한 대책이 발표됐는데요. 수도권의 주택이 지방도시에 비해 얼마나 부족한 것인지 상대평가를 할 수 있는 지표가 『주택보급률』입니다.


오늘은 각 지역별로 주택보급률을 통해 지방도시 대비 수도권의 주택수급 관계를 알아보았습니다. 내집마련을 목표하시는 지역의 주택수급은 어떨까 비교해 보세요.

수도권 주택보급률은 전국보다 5.2%p 낮고, 지방보다 10.1%p 낮아

주택이 적절하게 공급됐는지 알아보는 지표가 『주택보급률』입니다. 주택보급률은 일반가구수에 대한 주택수의 백분율로 산출합니다. 주택수는 거주주택수에 빈집을 포함하고, 멸실주택수를 제거합니다.


주택보급률은 어디에 활용될까요? 주택보급률은 절대공급량이 부족한 지역에서 가구 대비 적정한 주택보급 수준을 나타내는 양적지표로 활용됩니다.


위 그림을 보면 2010년 이후 주택보급률이 전국을 중심으로 지방은 전국 위, 수도권은 전국 아래에 위치해 있습니다. 전국, 수도권, 지방이 모두 상승 흐름을 나타내고 있는데요. 2018년까지 수도권 보급률은 100% 미만이며, 전국을 5.2%p 하회하고, 지방을 10.1%p 하회합니다.


그런데 주택보급률이 2008년을 기준으로 (신형)으로 바뀐 것을 알고 계신가요? 2008년 이전 (구형)에는 1인가구가 가구수에 포함되지 않았고, 여러 가구가 거주하고 있는 다가구주택을 한 가구로 집계하는 등 주거현실이 반영되지 못했습니다 (구주택보급률=주택수÷보통가구수ⅹ100, 다가구주택 구분거처 미반영).


(구형)에 반영되는 보통가구는 총가구에서 외국인가구, 집단가구(비혈연으로 구성된 6인 이상 가구로 기숙사, 고아원, 양로원, 특수병원 등), 1인가구, 비혈연가구(비혈연 5인 이하 가구)를 제외한 가구입니다.


2008년 이후부터는 1인가구를 포함하며, 다가구주택을 한 가구로 보지 않고 개별가구 모두를 가구수에 포함시키는 『신주택보급률』을 발표했습니다 (신주택보급률=주택수÷일반가구수ⅹ100, 다가구주택 구분거처 반영). 일반가구는 가족을 구성하는 보통가구, 1인가구, 5인 이하 비혈연가구를 포함한 가구수입니다. 다만 외국인가구와 집단가구는 제외됩니다.


그 결과 신형이 구형보다 낮아졌습니다. 예를 들어 2014년 (구형)은 전국 118.1%, 서울 103.8%, 수도권 107.5%, 지방 128.6%인데, (신형)은 전국 101.9%, 서울 96.0%, 수도권 97.7%, 지방 105.8%입니다. 구형대비 신형하락률은 전국 -16.2%p, 서울 -7.8%p, 수도권 9.7%p, 지방 -22.8%p입니다.


기준변경으로 (구) 대비 (신)의 주택수와 가구수가 증가했지만, 증가폭이 ‘주택수<가구수’였습니다. 즉, (신)주택보급률의 가구수가 더 많이 증가해 분모가 커진 것이 보급률 하락의 원인이 됐습니다.

서울 주택보급률이 수도권에서 가장 낮고, 2018년 오히려 하락

주택보급률이 100%를 상회한다는 것은 한 가구당 주택 한 채 이상 보유를 의미합니다. 그러나 한 가구가 다주택을 보유할 수 있어 주택의 배분상태를 나타내지는 않죠. 다주택자가 증가했기 때문에 100%를 상회했더라도 과잉공급으로 단정할 수는 없습니다. 적정수치가 어느 정도인지가 관건입니다.


주택보급률의 적정수준은 입지에 따라 평가는 달라집니다. 특별한 입지 강점이 없는데, 관성적으로 다주택자가 증가하는 지역은 향후 리스크가 있을 수 있죠. 주택보급률이 100% 넘어도 신축아파트 수요가 강세이면 주택수요는 양호할 수 있습니다.


한편 지방은 주택보급률과 미분양이 상호작용을 할 수 있어 미분양 추세를 같이 봐야 합니다. 수도권은 지표상 주택공급량이 부족한 상황으로 보입니다.


위 그림에서 수도권을 세분해 보면 경기도가 빠르게 상승해 인천을 추격하는 반면, 서울은 전국에서 보급률이 가장 낮고, 2018년 오히려 하락했습니다.


1) 서울: 서울의 주택보급률 하락은 구축주택이 다량 포진하고 있어 재건축 혹은 재개발이 진행하기 전에는 주택공급량이 부족한 상황을 시사합니다.


2) 경기도: 꾸준히 주택공급량이 확충되면서 2015년부터 주택수가 빠르게 증가했고, 2018년부로 주택보급률이 100%를 상회했습니다.


3) 인천: 2013~2017년까지 보급률이 감소한 이유는 활발한 재개발 진행으로 멸실주택수가 증가했고, 경제자유구역 운용으로 인구 이동이 활발했기 때문입니다. 최근 연수구를 제외한 공급량 확대가 제한되면서 보급률이 재차 상승한 것으로 관측됩니다.

지방보다 수도권, 수도권 내에서는 서울 주택보급모멘텀이 우위

주택보급률과 함께 살펴봐야 할 것이 『주택보급모멘텀』입니다. 주택보급모멘텀은 (연간 가구수증가율-주택수증가율)입니다. 가구의 주택수요와 주택공급의 압력을 통해 주택수급 탄력성, 즉 주택수요력을 살펴볼 수 있는 지표입니다. 모멘텀이 상승할수록 수요력이 높음을 의미합니다.


주택보급률이 100%를 크게 넘거나 평균치를 상회하는 상황에서 주택보급모멘텀이 하락하면 과잉공급이 우려됩니다. 주택보급률이 100%를 크게 밑돌거나 평균치를 하회하는 상황에서 주택보급모멘텀이 상승하면 공급부족이 우려됩니다.


다만 연간 보급모멘텀에는 기저효과(基底效果, base effect)가 발생될 수 있습니다. 일시적인 변동성보다는 추세적인 흐름을 같이 봐야 합니다.


위 그림에서 주택보급률은 수도권이 지방보다 낮습니다. 반면 주택보급모멘텀은 수도권이 우월합니다. 수도권 내에서는 서울 주택보급률이 가장 낮은 반면, 주택보급모멘텀은 서울>인천>경기 순서로 우위를 나타냈습니다.

대구, 부산, 대전, 인천, 경기, 서울 주택보급률이 평균치 하회

지역별로 『주택보급률』을 살펴봤습니다. 2018년 기준으로 가장 높은 곳은 경상북도 116.1%, 가장 낮은 곳은 서울 95.9%입니다. 전국평균 104.2%를 하회하는 곳은 대구, 부산, 대전, 인천, 경기, 서울 등 6곳입니다. 수치로만 보면 6곳은 주택보급률이 평균치를 수렴한다고 가정했을 때 상승 가능성이 있습니다.


『주택보급모멘텀』을 살펴보겠습니다. 주택보급모멘텀 전국평균 -0.9%p를 상회한 곳은 세종 1.5%p, 서울 0.4%p, 대구 0.2%p, 대전 -0.4%p, 부산 -0.5%p, 인천 -0.8%p 6곳입니다.


서울은 2017~2018년 2년 연속 추세적으로 이어졌고, 인천은 2013~2018년 6년 연속, 대전은 2015~2018년 4년 연속 이어졌습니다. 세종도 2016년과 2018년 격년으로 모멘텀

이 좋았습니다. 대구, 부산은 기저효과가 있었습니다.


주택보급률이 평균을 밑돌면서 주택보급모멘텀이 탄력적인 곳이 중복된 곳은 서울, 인천, 대전입니다. 기저효과까지 포함하면 대구, 부산이 추가됩니다. 세종은 주택보급률은 110%에 달하지만, 주택보급모멘텀이 가장 높아 주목됩니다.


지금까지 ‘수도권 주택보급률’에 대해 알아봤습니다.



고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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