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KB부동산 리브온

포스트 코로나 시대, 상업용 부동산 시장 향방은?

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안녕하세요. KB부동산 리브온입니다.


‘KB경영연구소’는 부동산시장 동향을 분석한 ‘KB부동산시장 리뷰’를 매월 발간하고 있습니다. 이 보고서는 주거용 부동산시장, 상업용 부동산시장, 해외 부동산시장 등 3개 주제로 구성됩니다. 


아래 내용은 ‘KB부동산시장 리뷰’ 2020년 8호의 『상업용 부동산시장과 해외 부동산시장 동향』을 요약한 것입니다. 상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 영국 주택시장에 대해 각 분야별로 살펴보겠습니다.

[상가] 상가투자 수요 위축에 따른 시장침체 가능성 증대

1. 임대가격 하락, 공실률 증가 등 상가시장 임대지표 악화 지속

2020년 2분기 전국 『상가 임대가격지수』는 전기 대비 중대형상가 0.26%, 소규모 상가 0.25%, 집합상가 0.31% 하락했습니다. 코로나19의 장기화가 원인입니다. 2분기 공실률은 중대형상가 12.0%, 소규모상가 5.6%로 각각 전기 대비 0.3%p, 0.4%p 증가했습니다. 중대형상가 공실률은 2009년 1분기 이후 가장 높은 수준입니다.

2. 향후 시장여건 개선 가능성이 낮아 투자수요 위축 전망

상대적으로 하락폭이 적었던 중대형 및 소규모 상가의 『자본수익률』이 2분기 들어 크게 하락했고, 『투자수익률』 하락폭도 확대됐습니다. 시중유동성 확대, 주택시장규제 강화 등으로 상가시장에 대한 투자관심은 지속되겠으나, 보수적 투자성향 심화로 매수세는 감소될 전망입니다.

[오피스텔] 오피스텔 가격 상승 중이나, 주택규제정책 영향에 따른 변화 가능성

1. 서울 『오피스텔 가격』은 3개월 연속으로 상승폭 확대, 공급물량 감소세 

7월 서울 오피스텔의 『일반거래가격』은 2억 6,020원으로 전년동월 대비 3.7% 상승했습니다. 상반기 『입주물량』은 전년 대비 14% 감소했고, 2021년 1분기까지 예정물량도 감소가 예상됩니다. 7~8월 주택규제 정책에 따른 주거용 오피스텔의 보유 부담이 영향을 미칠 것으로 보입니다. 

2. 경기 오피스텔은 늘어나는 공급물량의 부담 지속

경기도 오피스텔 『매매가격』은 전년동월 대비 상승 추세가 지속되고 있습니다. 7월 기준 상승폭이 확대됐습니다. 다만, 하반기에 15,900세대가 입주 예정으로 일부 지역은 공급확대에 따른 부담이 지속될 것으로 예상됩니다.

[오피스] 임대가격이 하락하면서 서울 오피스 투자수익률 급락

1. 전국 및 서울 『오피스 임대가격』 하락세 확대 

2분기 전국 및 서울 『오피스 임대가격』은 전기 대비 0.2%, 전년동기 대비 각각 1.3%, 0.8% 하락했습니다. 전분기에 이어 낙폭이 확대되는 모습입니다. 서울의 지역별 전년동기 대비 변동률은 도심지역 -1.3%, 강남지역 -0.8%, 여의도마포지역 -0.6%, 기타지역 -0.7%입니다.

2. 2분기 기준 서울 『오피스 투자수익률』은 5년 내 최저 수준

2분기 전국 및 서울 『오피스 공실률』은 각각 11.3%, 9.1%로 전기 대비 각각 0.2%p, 0.5%p 상승했습니다. 서울 강남지역 공실률은 2.0%p 상승했습니다. 2분기 서울 『오피스 투자수익률』은 전년동기 대비 0.5%p 하락한 1.6%입니다. 최근 5년 내 최저 수준입니다. 

[간접투자] 시장 규모는 지속적으로 확대 중

1. 공사모리츠 시장규모는 확장세, 상장리츠는 코로나19 영향으로 부진 

전체 리츠시장 규모는 지속적으로 성장 추세를 보이고 있으며, 주택관련 리츠 규모가 지속적으로 성장하면서 시장을 견인하고 있습니다. 그러나 코로나19 이후 시가총액이 감소하면서 주식시장 내 비중은 감소 추세입니다.

2. 펀드 『신규설정액』은 1조원 이상, 해외펀드 설정은 지속 감소

7월 『신규설정액』은 전월 대비 300억 감소한 1.21조원입니다. 연초 이후 연간 이동평균선은 하향세를 나타내고 있습니다. 펀드시장 내 해외 부동산펀드 신규설정 비중은 지속적으로 감소하고 있습니다. 

[미국 주택시장] 저금리 및 부양책 등으로 주택경기 회복조짐, 리스크는 남아

1. 연준의 통화완화 정책과 저금리로 주택수요 회복 분위기

저금리가 지속되고 있고, 미국 정부가 적극적인 부양책을 추진하면서 주택가격은 소폭 상승했습니다. 6월 『S&P주택가격지수』는 224.8로 전월 대비 0.4% 상승했습니다. 미국 『신규 모기지신청지수』는 308로 2008년 금융위기 이후 최고 수준입니다. 저금리로 인한 대출수요 지속이 반영됐습니다. 

2. 긍정적 신호 많으나, 코로나 재확산 등 리스크 존재

경제활동 재개 및 고용지표 개선 등 긍정적 신호와 더불어 미국 주택건설업협회 『NAHB지수』는 72를 기록하면서 코로나 팬더믹 이전 수준을 회복했습니다. 다만, 미국 코로나 확진자수는 443만명으로 여전히 높고, 재확산 우려도 남아 있습니다. 

[영국 주택시장] 거래 재개 및 홍콩인 이주 가능성 증가로 회복세 기대

1. 일부지역 폐쇄조치가 완화되면서 런던 주택가격은 소폭 상승세

브렉시트 이후 영국 주택시장 위축이 장기화되면서 코로나로 거래시장이 냉각되자, 영국 정부는 5월부터 부동산 거래허용 및 인지세 부담 완화방안을 조치했습니다. 이로 인해 『런던 주택가격』은 소폭 상승세를 시현했습니다.

2. 홍콩 이민수요의 런던 이동 가능성으로 주택시장의 회복 기대

영국은 내년부터 홍콩 이민을 받겠다고 밝혔습니다. 이에 자산가들의 런던주택시장 관심도가 높은 편입니다. 홍콩 ‘국가보안법 시행’ 이후 홍콩 바이어들의 영국 내 아파트 구입문의가 전년 대비 25% 증가했습니다. 


이상으로 KB경영연구소가 발간한 『KB 부동산시장 리뷰 8호』 상업용 및 해외 부동산시장 (상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 영국 주택시장)을 요약해 드렸습니다. 자세한 내용은 KB부동산 리브온 홈페이지나 앱의 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.


고객 여러분! 부자 되세요. 

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝) 


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KB부동산 리브온

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