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KB부동산 리브온

인구통계로 본 집값 하락, 2028년 vs. 2040년 언제일까?

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국내 인구 이동이 ‘신생아보다 사망자가 더 많다’는 통계가 나왔습니다. 인구 감소가 예상보다 빠른 시기에 올 것이라는 우려로 장기적으로 부동산 시장을 어둡게 바라보게 되는 통계입니다. 한편에서는 단순히 전체 인구수만 보면 시장을 왜곡할 수 있다는 의견도 나옵니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 “대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라” 저자인 박합수 수석전문위원과 인구통계 오해와 그 진실을 알아보겠습니다.

Q1. 서울 인구가 줄었습니다. 서울 인구 감소는 어떤 의미인가요?

통계청 추계인구에 따르면 전국 인구수는 2029년부터 감소합니다. 2028년까지 5194만1천까지 늘어나지만 2029년은 5194만으로 줄어들게 됩니다. 인구통계를 분석할 때 전국 단위가 아니라 시군 단위로 좁혀서 봐야합니다. 주택은 지역 간 대체할 수 없기 때문입니다.


서울도 인구가 줄면서 2016년에 천만 인구 타이틀이 무너졌습니다. 2019년 기준 서울 주민등록인구는 972만명으로 2015년 1002만명 대비 30만명이 감소했습니다. 


대신 줄어든 인구는 경기와 인천으로 이동했습니다. 경기 인구는 2015년 대비 71만명이 늘어난 1323만명, 인천 인구는 3만명 늘어난 295만명입니다. 


늘어난 경기 인구는 줄어든 서울 인구보다 두 배 이상 많습니다. 이는 지방에서도 유입됐기 때문입니다. 같은 기간 충남, 충북, 제주, 세종을 제외한 지방·광역시 인구는 감소했습니다. 수도권 인구가 늘어나면서 전체 인구 5184만명 중 절반 이상인 2592만명이 수도권에서 살고 있습니다. 

Q2. 단순히 인구 감소가 아니라 가구수 증가와 주택보급률을 봐야 하는 이유는요?

전국 단위로 인구 통계를 분석하면 오해의 소지가 생깁니다. 전체 인구수는 보조 지표에 불과합니다. 가구원수 변화를 주목해야 합니다. 1~2인 가구가 빠른 속도로 늘어나면서 전체 가구수의 60%에 육박합니다.


통계청 인구추계에 따르면 2020년 기준 전국 가구수는 2034만 가구로 2040년까지 2265만 가구까지 늘어납니다. 20년 동안 230만 가구가 늘어난다는 것입니다. 특히 1~2인 가구수 비중은 2039년 70%에 진입하게 됩니다. 


가구수 감소는 2040년 이후부터 진행됩니다. 20년 동안 가구수가 늘어나므로 가구원수 변화에 맞는 주택 공급이 필요한 것입니다.

주택보급률은 일반가구수 대비 주택수를 말합니다. 주택보급률 100% 이하이면 주택이 부족하다는 의미입니다. 전국 기준 2018년 주택보급률은 104.2%입니다. 하지만 수도권 주택보급률은 99%입니다. 서울이 95.9% 수준에 머물러 있습니다. 경기는 101%, 인천은 101.2%, 대전은 101.6%입니다.


지방으로 갈수록 주택보급률은 높아집니다. 가장 높은 지역은 경북으로 116.1입니다. 지방 집값이 잘 오르지 않는 이유 중 하나인 거죠. 


주택보급률 100%가 최선은 아닙니다. 주택은 여유가 있어야 합니다. 이사도 갈 수도 있고 별장 용도로 공실 주택도 생깁니다. 따라서 주택보급률은 105~110% 선에서 여유가 있어야 정상적으로 주택 수급을 잘 맞출 수 있습니다. 집이 부족하지 않고 집값이 급등하는 우려도 막을 수 있습니다. 서울은 주택 공급을 늘려서 주택보급률 10% 포인트 올려야 합니다. 


주택을 공급할 때도 주택의 질 문제도 있습니다. 서울에서 아파트 거주 비율은 58% 밖에 안됩니다. 연립·다세대 거주자는 30%, 단독주택은 11%인데요. 서울에서 아파트에 살고 싶어하는 비율은 거의 90%에 가깝다고 봐야 합니다. 연립·다세대 거주자 30%도 아파트에 살고 싶어 합니다. 

Q3. 가구수가 늘어나기 때문에 주택 공급도 꾸준히 늘려야 한다는 말씀인데요. 중장기적으로 주택 공급을 위해 어떤 변화가 필요한가요?

서울에서 아파트값이 오르는 이유는 희망하는 수요는 많지만 아파트가 부족하기 때문입니다. 서울 외곽으로 3기신도시 등 주택 공급을 늘릴 계획입니다. 하지만 서울 사람들이 신도시로 갈 것이냐 고민해야 합니다. 도심에 살고 싶은 사람도 있을 텐데요. 서울 도심의 주택 공급은 80% 이상 정비사업이 차지합니다.


중장기적으로 해당 지역에 맞는 공급량을 늘려야 하는 측면을 본다면 서울은 체계적으로 정비사업을 통해 공급 계획에 나서야 합니다. 재건축·재개발 사업은 시차를 두고 띄엄띄엄하면 희소가치만 높아져 그것만 기다리는 수요가 늘어나 집값이 오르는 부작용도 생기게 됩니다. 신도시와 정비사업이 동시다발적으로 진행되어야 집값을 안정화 시키는 효과를 누릴 수 있습니다. 

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KB부동산 리브온

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