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KB부동산 리브온

공공이 주도하는 재개발·재건축 효과 있을까?

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지난 8월 4일 정부는 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했습니다. 이번 공급 대책에 따르면 수도권에 총 26.2만호+α가 추가 공급되는데요. 이 중에는 그간 민간주도로 이뤄지던 재개발·재건축 의 공공성을 강화한 공공주도형 재개발·재건축 공급계획도 포함되어 있습니다. 정부가 끌고가는 재개발·재건축이 과연 실효성이 있는지 시장에서는 엇갈린 반응을 내놓고 있는데요. 이에 대해 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 짚어봤습니다.

8.4 주택공급 방안, 공공 재개발·재건축 공급은 얼마나 될까?

정부는 그동안 부동산 투기를 막기 위해 대출규제, 세제 강화 등 여러 부동산 규제 정책을 발표한 바 있습니다. 규제가 강화되면서 집값 안정화를 위해서는 실질적인 주택공급 방안이 뒷받침되어야 한다는 의견이 많았습니다. 이번 발표는 그 일환으로 나온 것입니다.


그럼 ‘8.4 수도권 주택공급 확대방안’은 어떻게 진행되는 걸까요? 먼저 ‘8.4 수도권 주택공급 확대방안’ 대책의 공급 규모는 신규공급 13.2만호+α입니다. 2021~2022년에 계획된 공공분양 사전 청약 6만호와 지난 5.6대책에서 발표한 공급 예정 물량 7만호가 합쳐진 규모인데요. 사업을 통해 공급되는 주택 물량은 실수요자 중심으로 공급될 예정입니다.


또한 군부지·이전기관부지 등과 같은 신규택지를 발굴하고 노후단지를 재건축하여 인구가 밀집돼 있는 서울 및 수도권에 주택을 공급할 계획인데요. 신규택지 발굴에 서울시 노원구 태릉CC, 서울 용산구 용산 캠프킴, 경기도 과천시 정부 과천청사 일대 등이 포함돼 있어 이목이 집중되고 있습니다.


다양한 주택공급 계획 중 눈에 띄는 것이 있는데요. 바로 그간 민간이 주도하던 재개발·재건축 정비사업을 공공주도로 바꾼 것입니다. 정비사업의 용적률을 상향하고 임대 비율을 높여 주택공급의 활기를 주겠다는 것입니다. 공공성이 강화된 정비사업에는 공공참여형 고밀재건축과 정비구역 해제지역 등에서 이뤄지는 재개발사업이 있습니다. 공공으로 재건축, 재개발 참여시 도시 규제를 완화해주겠다는 정부의 방안인데요. 공공기관이 사업 시행사로 참여해 재건축, 재개발 정비사업을 진행하여 5년간 7만호를 공급하겠다는 계획입니다.


이처럼 정부가 주택공급 확대방안으로 '공공참여형 고밀재건축'과 '공공재개발'을 내놓았지만 실제 효과는 '제한적'이라는 지적이 나오고 있습니다. 개발이익 환수 조건이 있는데다 임대주택과 같은 기부채납 물량이 많아서 조합들의 사업참여도가 낮을 것으로 분석되기 때문입니다.


공공이 주도하는 재개발·재건축에 대해 어떤 견해가 있는지 보다 상세히 알아볼까요?

공공 재건축·재개발 참여하면… 조합이 받는 혜택은?

공공 재개발·재건축 사업은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등의 공공기관이 공동 시행사로 참여하는 방식인데요. 국토교통부는 공공 재건축·재개발을 통해 조합 내 갈등, 사업성 부족 등으로 장기간 정체 중인 사업을 신속하게 이끌겠다는 지침입니다.


공공 재건축·재개발의 장점으로는 어떤 것들이 있을까요? 사업 속도가 단축된다는 것 외에도 공공기관이 시행사로 사업에 참여하기 때문에 재건축·재개발 사업에 투명성이 높습니다.


또 공공 재건축·재개발로 사업을 진행할 시 조합은 조합원 분담금 보장, 기부채납 완화, 용도지역·용적률 상향, 분양가상한제 제외 등 혜택을 받는데요. 다만 조합원분을 제외한 물량의 절반을 공공임대 등으로 풀어야 한다는 조건이 있습니다.


이처럼 정부는 공공으로 재건축·재개발을 진행할 경우 여러 혜택을 제공하고 있는데요. 이와 같은 장점은 공공 재건축·재개발 사업 활기를 기대케 합니다.

공공 재건축 관심 있는 단지 어디 없나요?

하지만 몇몇 부동산 전문가들은 공공기관이 주도하는 정비사업에 참여하는 조합이 드물 것이라는 예측을 내놓고 있는데요.


이러한 해석의 근거로는 여러 혜택을 제공 받을 수 있기는 하지만 상당수의 물량을 공공 임대로 풀어야 한다는 점과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 어렵다는 점이 꼽히고 있습니다.


분담금 보장과 분양가상한제 제외는 조합 입장에서 파격적인 조건이지만 분양 물량의 상당수를 공공임대로 풀어야 한다는 건 부담이 되기 마련입니다. 무엇보다 재건축·재개발 사업을 앞두고 있는 조합은 공공 기관이 사업에 참여할수록 규제 적용이 심화될 것이라는 인식이 있기도 합니다.


그렇다 보니, 몇몇의 부동산 전문가들은 과연 공공 재건축·재개발 사업에 참여할 조합이 많은가에 대해 의문을 나타내고 있는 것이죠. 사례로 과천 부동산 시장을 들 수 있습니다. ‘8.4 수도권 주택공급 확대방안’ 발표에서 과천시는 정부과천청사 부지와 유휴지에 4천가구 규모의 공공주택 예정 지역으로 선정되면서 공급 과잉 우려가 높아지고 있는데요.

이로 인해 과천시 아파트 매수세도 하락 곡선을 보이고 있습니다. 경기도 과천시 원문동에 위치한 ‘과천래미안슈르’ 아파트 전용면적 84㎡가 최근(8월 4일) 13억8,000만원으로 실거래됐습니다. 이는 지난 7월에 실거래된 금액에 비해 1억7,000만원이나 하락된 금액으로 거래된 것인데요. 이처럼 공급 과잉으로 인해 아파트 매수세 하락이 우려돼 재건축, 재개발을 앞두고 있는 조합원들은 공공 재건축·재개발을 선택하고 있지 않습니다.


서울 강남구 대치동 ‘은마’ 아파트, 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 아파트, 서울 양천구 목동 신시가지 14개 단지 등도 공공 재건축, 재개발을 하지 않겠다는 입장입니다. 서울의 주요 재건축 단지들이 공공 재건축에 참여하지 않겠다고 밝히자 전문가들은 민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제와 같은 규제 완화 방안을 거론하고 있습니다.


여러 의견이 나오고 있는 공공 재건축·재개발 사업에 국토교통부와 서울시는 선도사업을 발굴해서 공공 재건축 사업 활성화를 위해 노력하겠다고 전했는데요. 8월 10일 국토교통부와 서울시는 공공참여형 고밀 재건축의 활성화 TF를 가동하여 공공재건축 제도 정착 성공화를 시키겠다고 밝히며 포부를 드려냈습니다. 이와 같은 입장 표명은 공공 재건축·재개발 사업을 통해 주택 공급을 원활하게 이뤄내기 위한 정부의 노력이 담겨 있어 앞으로 사업 향방에 귀추가 주목됩니다.


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KB부동산 리브온

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