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아파트 브랜드와 시공능력평가순위 연관성 진짜 있을까?

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


매년 7월 말에 국토교통부는 『시공능력평가액』을 발표합니다. 토목건축, 토목, 건축, 산업환경설비, 조경에 종사하는 건설업체가 대상입니다. 대한건설협회, 대한전문건설협회 등에 위탁 조사됩니다.


오늘은 ‘시공능력평가액 의미’와 ‘평가순위로 얻는 정보’가 무엇인지 살펴보겠습니다. 세심한 평가금액의 합산으로 가려지는 순위인 만큼 참고할 사항이 있을 것입니다.  

시공능력평가액은 시공사를 선택할 때 유일한 대안

『시공능력평가액』은 공사실적, 경영상태, 기술능력, 신인도 등 4가지 항목에 대한 평가액을 합산해 공사수행능력을 금액으로 환산한 것입니다. 이것으로 6만 여개 건설업체에 과거 ‘도급순위’로 불리었던 『시공능력평가순위』가 정해집니다.


정부가 복잡한 절차를 통해 『시공능력평가순위』를 공시하는 이유는 발주자(공공 혹은 민간시행사, 건축주)가 적절한 업체를 선정하는데 도움을 주기 위해서입니다. 단순히 입찰가격과 유명세 만으로 시공사를 선정할 수는 없죠. 


발주자는 이를 통해 최저가로 입찰하는 부적격업체를 제한합니다. 정부 시설공사를 계약하고, 감독하는 조달청은 일정등급 이상으로 입찰참가자격을 제한하는 ‘유자격자명부제’와 대기업의 소규모공사입찰을 제한해 중소업체를 보호하는 ‘도급하한제’의 근거로 활용합니다. 


시공능력평가액의 산출 방식은 아래 그림과 같습니다. 

의견 1: “시공능력순위가 아파트 퀄리티를 담보하지 못한다”

평가금액의 합산이 시공능력의 본질평가에 적절하지 않을 수 있고, 전체평가액이 과장될 수 있습니다. 그러나 대체할 지표가 없어 유일한 평가지표로 활용되고, 건설업체도 시공능력순위가 수주 성과에 영향을 받으므로 자존심을 걸고 평가에 임합니다.


건설업체는 유리한 순위를 활용합니다. 시공능력순위가 오르면 이를 내세우고, 언론사 브랜드인지도 랭킹이 높으면 이를 활용합니다. 그러나 시공능력순위가 높다고 하자가 없는 것도 아니고, 브랜드가 품질을 결정하지도 않죠. 지역 입지가 더 중요할 수도 있습니다. 

의견 2: “시공능력순위가 직간접적으로 퀄리티에 영향을 준다”

나름대로 시공능력순위가 실력에 반영된다는 의견입니다. 이들은 시공능력평가액이 건설업체의 커패서티(Capacity)에 해당한다고 생각합니다. 시공량이 많을수록 커패서티가 커지고, 시공실력과 리스크관리 실력도 늘어납니다. 현장을 많이 운영하려면 재무구조와 현금흐름이 뒷받침되어야 하죠. 실제 소비자들의 선호 브랜드는 20위권 내에 위치하는 경우가 많음을 강조합니다.


시공능력평가액이 6,000억원 이상이면 조달청에서 『등급별 유자격자명부제』의 총 7등급 중 ‘1등급 업체’로 인정받습니다. 2019년 토목건축공사업 기준 1등급 업체는 총 3,043개 평가대상업체 중 54개였습니다. 종합건설사 중 1.8%에 드는 순위이므로 의미가 있습니다. 


업계에서는 100위권 1군, 200위권 2군, 300위권 3군 업체로 호칭합니다. 랭킹이 민간 및 공공입찰에 영향을 줄 수 있어 건설업체는 순위 상승을 위해 노력합니다. 결국 순위권별로 입찰 리그가 결정되면서 진입장벽이 발생되고, 그들만의 컨소시엄도 구성됩니다.  

실제 시공능력순위와 브랜드인지도를 비교했더니

2020년 시공능력평가 상위 100개사 중에 랭킹 1~10위권에는 큰 변화가 없었습니다. 11~20위권에는 삼성엔지니어링(↑9), 대림건설(↑13)이 크게 상승했습니다. 21~40위권에는 동부건설(↑15), 우미건설(↑9), 대발건설(↑7), 동원개발(↑7), 중흥건설(↑8)의 상승폭이 컸습니다.


그런데 시공능력순위와 브랜드인지도는 유사한 방향성을 보였습니다. 평소 익숙하고 자주 접하는 브랜드는 대부분 20위권에 위치했습니다. 


20위권의 건설사는 공사실적이 풍부하다 보니 당연히 주택공급량도 많고, 광고를 비롯해 준공된 단지가 노출되는 비율이 잦아 자연스럽게 브랜드 인지도가 상승한 것으로 보입니다. 설계 및 시공기술, 하자보수 등에 대형건설업체의 대응력이 잘 갖춰져 있을 가능성이 높습니다. 


아파트 공급량이 많은 수도권에서는 시공능력순위 한가지보다 분양지역, 분양가, 생활환경 등 다양한 투자포인트를 염두에 두고 주택을 선택합니다. 반면 공급량이 많지 않은 지방중소도시의 경우 과거 건설업체 이름으로 아파트명이 결정되다 보니 지금도 시공능력순위를 통한 1군업체와 이들의 브랜드를 선호하는 것으로 관측됩니다. 


점차 건설업체의 회사명과 브랜드가 연동되면서 브랜드 선호도가 중요한 아파트 선택기준이 될 것으로 보입니다. 이를 위해 건설업체는 브랜드 인지도 형성에 많은 공을 들이고 있고, 인지도를 높이기 위해 하자AS, 시설관리, 주거편리시설 운영 등에 집중합니다. 


다만 아파트 브랜드의 선호도는 조사기관에 따라 순위가 달라집니다. 대형건설업체의 브랜드 선호도가 어느 정도 컨센서스를 형성하겠지만, 조사지역, 연령 대상, 설문조사 기준과 절차에 따라 설문참여자의 주관적 평가가 개입될 수 있기 때문입니다. 

소비자 입장에서 좋은 시공사를 선택하는 방법은?

토목건축을 합산하는 시공능력순위와 별개로 『2020년 아파트 건축에 대한 기성액 순위 10위』도 발표됐습니다. 공사실적과 관련 없는 평가항목을 제외하고, 공사실적에서도 토목, 산업환경, 조경을 빼고, 건축 중에서도 단독, 상가, 숙박시설 등을 제외했습니다. 순수 아파트 실적만 보는데 적합한 순위입니다.


GS건설, 대우건설이 2년 연속 1~2위를 기록했고, 포스코건설, 롯데건설이 1순위씩 상승했습니다. 6~8위는 현대건설, 현대산업개발, 삼성물산이 2년 연속 동일한 순위를 유지했습니다. SK건설, 태영건설은 2020년 시공능력 순위가 각각 10위, 13위인데, 아파트 건축 기성액은 10위권 내에 진입했습니다. 


2020년 10권업체의 기성액이 2019년보다 1~5위권은 4.5% 감소했고, 6~10위권은 16.5% 감소했습니다. 지난해 전국적으로 긍정적인 분양성과에도 불구하고, 대형건설사의 아파트 기성액이 줄고 있다는 것은 아파트의 수요자 입장에서는 좋은 소식은 아닙니다. 


따라서 『소비자 입장에서 시공사를 선택하는 방법』은 이렇습니다. ① 시공능력순위가 상위 수준에 랭크되고, ② 시공능력순위가 우상향이면서 갑작스런 변동 발생 시 이유가 명확하며, ③ 아파트 건축에 대한 기성액 규모를 고려한 뒤, ④ 선호하는 아파트 브랜드를 결정하는 것이 좋겠습니다. ⑤ 물론 지역 및 교통 등 입지조건, 분양조건, 상권 등 생활편의시설 등도 살펴봐야 합니다. 


지금까지 ‘건설사 시공능력평가순위’에 대해 알아봤습니다.


고객 여러분! 부자 되세요. 

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝) 


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