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7월 31일부터, 집주인과 세입자 꼭 알아둘 임대차2법 Q&A

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임차인 보호를 위한 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 담긴 주택임대차보호법 개정안이 7월 31일부터 시행됩니다. 임대차 계약 갱신이 9월부터 시작되는 임차인부터 대상입니다. 임대차 계약 기간이 6개월 이전부터 1개월 이전까지 계약갱신청구권을 집주인에게 행사할 수 있습니다. 앞으로 달라지는 주택임대차계약에 관한 사항을 국토교통부에서 발표한 Q&A로 알아보겠습니다.


계약갱신청구권이란?



세입자 입장


Q1. 7월 31일 시행 후, 임대차 기간이 남은 임차인은 계약갱신청구를 모두 할 수 있는가요?


법 시행 이후 임대차 잔여기간이 1개월 이상 남았다면 가능합니다. 갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있습니다. 주의할 점은 7월 31일부터 시행이므로 임대차 계약 갱신이 8월이라면 어렵습니다.


다만, 1개월 전까지 조건은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 계약 기간이 갱신된 계약부터는 2개월 전으로 바뀝니다. 즉, 임대차 갱신 시점이 7월 31일부터 12월 9일까지 재계약이 돌아오는 임차인은 1개월 전까지 갱신청구를 할 수 있습니다.


Q2. 6년 이상 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 연장되었는데요. 계약갱신청구는 몇 번 가능합니까?


계약갱신청구권은 법 시행 이후 1회(2년)를 연장할 수 있습니다. 법 시행 이전 임대 기간과 상관없고, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권에 해당되지 않습니다. 최초 임대차 계약 후 묵시적 갱신으로 연장되었더라도 갱신청구권을 집주인에게 행사할 수 있습니다.


Q3. 법 시행 이전에 집주인의 계약갱신 거절로 임대차 계약 연장을 하지 않기로 했다면 임차인은 계약갱신을 청구할 수 있는가요?


법 시행 이후 임대차 기간이 남은 경우 임차인은 갱신을 청구할 수 있습니다. 하지만 집주인이 이미 다른 제3자와 임대차 계약을 마쳤다면 청구할 수 없습니다. 반대로 집주인은 새로운 임차인과 계약을 하겠다는 이유로 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다.


Q4. 올해 9월 임대차 기간이 만료 예정이라 집주인과 임대료 인상 합의를 끝내고 계약을 연장했다면 개정된 5% 이내 임대료로 계약갱신을 변경할 수 있나요?


두 가지 방법으로 가능합니다. 계약갱신청구권을 지금 사용할 것이냐 2년 후 사용할 것이냐 결정해야 합니다. 먼저, 임차인은 계약종료 1개월 전에 계약갱신요구권을 행사하여 임대료 상한을 5% 이내에서 조정할 수 있습니다.


반대로, 이미 합의한 임대료 인상된 금액으로 계약을 유지하고, 계약이 만료되는 2년 후 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.


집주인 입장


Q5. 집주인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까요?


집주인은 주택임대차보호법에 따라 9가지 사유가 발행하면 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. △임대료가 2개월 이상 연체 △부정한 방법으로 임차계약 △임대인과 합의에 따른 거절(이사비 제공) △임차인이 집주인 동의없이 전대 △중대한 과실로 파손 △주택 멸실 △재건축 △집주인 실거주 △임차인의 의무 위반 등입니다.


Q6. 집주인이 직접 살기 위해서 거절할 경우 언제 통보해야 하나요?


집주인이 임대차 계약이 끝난 후 실제 거주를 원할 경우 계약기간 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 통보하고 입주해야 합니다. 다만, 실제 거주하지 않으면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.


Q7. 실제 거주하지 않으면 임차인에게 손해배상금액을 어느정도 해야 하나요?


손해배상액은 세 가지 경우 금액이 큰 것을 선택하면 됩니다. 첫 째, 갱신 거절 당시의 월임대료 3개월분에 해당하는 금액입니다. 예를 들어 월임대료가 80만원이라면 3개월분인 240만원입니다.


전세는 전세금에 전월세전환율 4%를 적용한 금액입니다.


두 번째는 새로운 임차인과 체결한 월임대료에서 기존 임차인과 계약한 임대료 차액의 2년 치 계산합니다. 예를 들어 새로운 월임대료가 100만원이고, 기존 임대료는 80만원이라면 차액 20만원을 24개월(2년) 계산하면 480만원입니다.


세 번째는 임차인이 계약갱신거절로 인해 받은 손해액입니다.


전월세 상한제 = 임대료 상한 5% 의미는?


Q8. 임대료 상한 5%는 언제든지 적용되는 건가요?


전월세 상한제는 계약갱신을 하는 경우에만 집주인과 세입자 간의 협의를 통해서 5% 이내에서 올릴 수 있습니다. 5% 이상 집주인과 협의가 되었더라도 올릴 수 없습니다. 5% 이내 범위는 지자체 조례에 따라 다르게 정할 수 있어 상한선이 낮아질 수 있습니다.


다만, 집주인이 계약갱신청구에 따른 임대차 계약 기간이 끝난 후 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 보증금이나 월세를 5% 이상 올릴 수 있습니다.


집주인이 바뀌었다면?


Q9. 7월 31일 이전에 집주인이 바뀌었다면 기존 임차인은 계약 연장을 할 수 있는가요? 반대로 새로운 집주인은 기존 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있는가요?


계약 전에 바뀌었더라도 임대차 기간 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 요청할 수 있습니다.


반대로 새로운 집주인도 같은 기간에 계약갱신 거절을 할 수 있습니다. 또한 집주인은 임차 주택을 처분할 수 있습니다.


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KB부동산 리브온

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