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KB부동산 리브온

규제의 역설... 전셋값 상승하는데 집값은 어디로?

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6월 17일 21번째, 7월 10일 22번째 부동산 대책이 발표됐다. 현 정부 들어 22번째다. 추가 대책이 나올 때마다 강력한 대책이 나오고 있지만 풍선효과와 전세가 상승은 여전하다.


6.17 대책과 7.10 대책의 내용과 영향을 알아보고, 향후 주택시장의 흐름을 전망해 보기로 한다. 

6.17 대책 이후 서울 아파트값 상승률 높아져

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 6월 27일 기준 아파트 매매가격 상승률은 전국 2.83%, 서울 3.19%, 경기도 4.98%, 세종시 11.57%이다. 전세가격 상승률은 전국 1.3%, 서울 1.52%, 경기 2.05%, 세종 5.69%로 매매가격 상승률보다 낮은 것으로 나타났다.


6.17 부동산 대책 발표 후 강남구 대치동 ‘래미안 대치 팰리스’가 3.3㎡당 1억원을 돌파하고, 송파구 잠실동의 ‘리센츠’ 전용 84㎡가 23억원에 거래됐다. 이는 토지거래허가구역으로 묶인 대치동, 잠실동, 청담동, 삼성동에서 토지거래허가 시행일인 23일 이전에 구입하려는 ‘막차’ 수요가 가격을 끌어 올린 것이다.


이번 대책으로 경기도 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 여기에서 빠진 김포와 파주시 아파트는 그동안의 침체에서 벗어나 가격이 상승하는 풍선효과가 불었다.


이번에 투기과열지구로 지정된 인천 검단신도시 아파트 분양자들은 대출이 60%에서 40%로 줄면서 잔금 마련에 비상이 걸려 연일 항의 집회를 열었다.(이후 7.10 대책에서 7월 10일 이전에 입주자모집이 완료된 사업장은 기존대로 60% 대출이 가능하도록 함)


한편, 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 15억원 이하 아파트나 소액으로 투자 가능한 재개발 물건들은 실수요자와 투자자가 연일 기웃거리고 있다. 사실상 정부 정책에 내성이 생기고 추가 규제가 나오기 전에 30대를 중심으로 내집 마련에 나서는 사람들이 많기 때문으로 풀이된다.

6.17 대책의 주요 내용과 시장에 미치는 효과는?

일부 지역을 제외하고 경기도 전역이 조정대상지역으로 지정되고, 수원, 안양, 구리, 대전, 인천 연수·남동·서구 등은 투기과열지구로 지정됐다. 대출이 20~30% 감소해 내집 마련하는데 현금이 더 필요하게 됐다.


또 실거주 요건이 강화됐다. 무주택자나 1주택자가 대출을 통해 조정대상지역과 투기과열지구 내 주택을 구입할 경우 금액에 상관없이 6개월 내 전입을 해야 하고, 기존 주택은 6개월 내 처분해야 한다. 직장이나 교육 문제로 구입한 주택으로 이사할 수 없는 경우에는 내집 마련이 어려워진 것이다.


갭투자 방지를 위한 대책도 마련됐다. 전세대출을 받은 후에 투기지역, 투기과열지구 내에 3억원 초과 아파트를 구입할 경우에는 전세대출이 즉시 회수된다. 다시 말해 서울에서 전세대출을 받아 아파트를 구입하는 것은 불가능해졌다는 의미다.


특히 투기수요 차단을 위해 규제지역에서 주택을 매입 시 금액에 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 하고, 투기과열지구에서는 거래 금액에 상관없이 자금조달 입증자료를 제출해야 한다.


이번 대책의 가장 큰 특징 중 하나는 법인에 대한 종부세율 최고세율 적용 및 종부세 산정 시 공제금액 6억원 폐지(2021년 종부세 부과분부터 적용)이다. 법인을 통해 주택을 구입하려는 수요를 원천 차단하겠다는 뜻이다.


또 법인이 주택 양도 시 법인세와 별도로 납부하는 추가세율을 20%로 인상한다(2021. 1. 1 이후 양도부터 적용). 지금까지 1주택을 가지고 있는 사람이 1인 법인을 설립해 주택을 구입하면 개인이 소유하고 있는 주택에 대해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받고, 종합부동산세도 개인 주택과 합산되지 않아 절세 목적으로 법인을 통한 주택 구입이 많이 이뤄져 왔다. 2021년부터 종부세율 인상 및 추가세율 인상이 시행되기 때문에 금년 내에 처분하려는 법인 보유 물건이 일시적으로 증가할 것으로 보인다.


마지막으로 수도권 투기과열지구 재건축에서 조합원 분양신청까지 2년 이상 거주해야 분양 신청이 가능해졌다. 이는 2020년 12월 최초 조합설립인가 신청분부터 적용된다. 아직 조합설립인가를 신청하지 못한 개포주공 5~7단지나 은마아파트, 목동주공아파트 등이 해당된다.

7.10 대책, 다주택자 주택 처분 압박

6.17대책으로도 집값이 잡히지 않고 오히려 서울의 주택가격 상승폭이 커지고 집값 상승 기대심리가 높아지자 정부는 취득, 보유, 양도 단계에 사상 최고의 세율을 도입하고 주택임대사업자 혜택을 폐지하는 내용을 골자로 하는 7.10 부동산 대책을 발표했다.


먼저 취득세율이 2주택자는 8%, 3주택 이상과 법인은 12%로 급등한다. 집이 한 채 있는 사람이 추가로 서울에 15억원 아파트를 구입 시 취득세는 1억2000만원이나 된다. 한마디로 집한 채에 집중하라는 것이다.


종합부동산세도 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해서는 1.2~6%의 세율을 적용한다. 마포 래미안 푸르지오 전용 84㎡와 은마아파트 전용 84㎡를 보유한 2주택자의 경우 종부세는 올해 1856만원에서 내년 4932만원으로 2.7배 증가하고 재산세를 포함한 총 보유세는 6811만원에 달한다. 은퇴하고 별다른 소득이 없다면 아파트를 처분하거나 보유하고 있는 주택을 반전세나 월세로 돌려 보유세를 마련하려고 할 수 있다.


양도세는 규제지역의 경우 2주택자는 36~62%, 3주택자는 46~72%로 중과한다. 1년 미만 단기 양도 주택은 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상은 기본세율을 적용한다. 시행은 내년 6월 1일로 그 이전에 양도할 경우는 현행 세율을 적용한다. 양도에 따른 차익을 세금으로 부과하겠다는 것으로 현행 양도세율도 높은데 내년 6월 1일 이전에 매물이 얼마나 나올 지는 지켜봐야 할 것 같다. 높은 양도세율과 보유세로 배우자나 자녀에게 증여하려는 수요가 증가할 것으로 보여 정부는 증여 시 취득세율을 높이는 방안을 검토할 예정이다.


7.10 대책의 또 하나의 큰 줄기는 주택임대사업자 혜택 축소이다. 몇 년 전만 하더라도 주택임대사업자에게 세제혜택을 주며 장려했으나 4년 단기매입임대와 8년 장기매입임대(아파트에 한함)는 폐지하기로 했다. 7월 11일 이후 폐지되는 유형으로 주택임대사업자 신규 등록은 불허된다. 앞으로 아파트 주택임대사업자 등록은 불가하다는 뜻이다.


한편, 기등록 주택은 등록말소 시점까지 세제 혜택을 유지하기로 하였다. 추가로 2021년 3기 신도시를 비롯한 공공택지 사전청약 물량이 3만가구로 늘어난다. 생애최초 특별공급 비율과 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화하여 30대의 내집 마련에 도움이 되도록 하였다.

전세가격 상승 불가피, 집값 하락 여부는?

향후 주택시장은 규제 지역 확대에 따른 대출규제, 규제지역 내 주택 구입시 6개월 내 전입, 자금출처조사, 자금조달 입증, 다주택자와 법인에 대한 세금 중과, 아파트 임대사업자 폐지로 거래 위축이 불가피해 보인다.


코로나19 팬데믹으로 실물 경기가 좋지 않은 점, 그동안 높아진 주택가격도 거래가 감소하는 데 일조할 것으로 전망된다.


또 양도세 중과로 매도자는 팔고 싶어도 팔지 못해 시장에 나오는 매매 물건이 적고, 매수자는 대출규제 등으로 구입이 어려워 거래가 활발하진 않을 것으로 보인다. 보유세 부담이 훨씬 높아진 다주택자의 매물이 일부 나올 것으로 기대되지만 양도세 중과가 시행되고 있는 상황에서 매물이 얼마나 나올지는 지켜볼 일이다.


KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 6월 기준 서울 아파트 매매가격 전망지수는 기준점인 100을 넘어 130으로 급등하면서 상승 기대감이 높아졌다. 전국적으로 보면 세종(146), 충북(138)이 가장 높고, 광주만 95로 낮은 편이다.(매매가격 전망지수란 전국 4000여 중개업소를 대상으로 매매가격 상승 여부에 대한 전망조사를 하여 0~200범위의 지수로 표현한 것. 100을 초과할수록 상승 비중이 높다는 의미임)


전세가격 상승은 당분간 지속될 수 있어 보인다. 분양가 상한제, HUG의 분양가 통제로 시세보다 훨씬 저렴한 분양가에 나오는 청약 물량을 기다리며 집 구입보다 전세로 눌러앉는 경우가 많기 때문이다.


또 전세자금대출을 받아 투기과열지구의 주택 구입이 불가하고, 9억원 초과 1주택자 고가주택 장기보유특별공제(80%, 10년)를 받기 위해서는 거주기간(연 4%) 추가, 재건축 조합원의 2년 거주의무 추가, 보유세 마련을 위한 전세의 반전세나 월세 전환으로 전세 물량도 줄어들 전망이다.


6.17 대책으로 대출규제와 실거주요건이 강화돼 집 구입을 포기하는 사례가 늘어난 점도 전세수요 증가에 따른 가격 상승을 예상해 볼 수 있는 대목이다. 수요는 많은데 전세 물량이 적으니 전세가격이 들썩일 수 있다.


정부가 추진하고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구권(2년+2년 연장) 제도 취지에는 동의하지만 만일 실행된다면 전세가격이 오르고 매물 부족 현상이 나타날 수 있다. 벌써부터 시장에서는 전세가격이 급등하고 전세매물이 동이 나고 있는 상황이다. 신중한 정책 접근이 필요해 보인다.


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