KB부동산

대한민국 집값의 바로미터 역할을 하는 서울 강남 아파트. 그 중에서도 재건축 단지가 밀집한 개포동은 부동산 시장에서 민감도가 높은 지역입니다.

개포동하면 오래된 저층 주공 아파트를 제일 먼저 떠올리는 분들이 많을텐데요. 이도 이젠 옛말이 됐습니다. 개포주공이 재건축을 거쳐 고층 고급 아파트촌으로 ‘상전벽해’를 거듭하고 있기 때문인데요. 

재건축이 완료된 개포주공 2,3단지는 ‘개포 래미안 블레스티지’ ‘디에이치 아너힐즈’로 이름표를 바꿔달고 강남권 새 아파트 시세를 주도하고 있습니다. 

이달에는 개포주공 1단지 재건축 단지인 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’가 일반분양에 나서면서 관심이 집중되고 있습니다. 그 이유는 다름아닌 시세보다 수억원가량 저렴한 분양가 때문이겠죠? 

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 개포주공 1단지 일반분양 청약 전략과 함께 개포동 일대 신축 아파트 동향을 살펴봤습니다. 

‘디에이치 퍼스티어 아이파크’는 지상 35층, 74개 동, 전용면적 34~179㎡ 총 6702가구 규모로 조성됩니다. 이 중 1235가구가 일반분양됩니다.

강남권 재건축 단지에서는 보기 드물게 일반분양 물량이 1000가구 이상 되는데요. 전용면적별로 34㎡ 237가구, 49㎡ 324가구, 59㎡ 549가구, 112㎡ 59가구, 132㎡ 66가구입니다. 20일 특별공급을 시작으로 21일 해당지역 1순위 청약을 접수합니다.

개포주공 1단지는 코로나19 사태에도 ‘드라이브 스루’ 방식으로 조합 총회를 성료해 분양가 상한제 시행일인 7월 28일 이전에 입주자모집공고를 낼 수 있게 됐는데요. 분양가 상한제가 적용되진 않지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받아 시세보다 수억원 낮은 3.3㎡당 평균 4750만원의 분양가가 책정됐습니다.

전용 34㎡ 분양가는 6억3363만~7억519만원, 전용 49㎡ 9억3975만~10억3640만원, 전용 59㎡ 12억1255만~13억1685만원, 전용 112㎡ 19억2880만~19억9463만원으로 책정됐습니다. 전용면적 84㎡와 96㎡는 조합원 몫이어서 일반분양분이 없습니다.

인근 신축 단지 시세를 살펴보면 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 분양가와 최소 6억~10억원 이상 차이가 나는 것을 알 수 있는데요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 개포주공 2단지를 재건축해 지난해 2월 입주한 ‘개포 래미안 블레스티지’ 전용 59㎡는 18억~19억9000만원, 전용 84㎡는 23억2500만~26억원, 전용 113㎡는 28억~31억2500만원에 형성돼 있습니다.

실거래가 역시 이와 비슷한 수준인데요. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 2020년 6월 전용 59㎡ 18억9000만원(13층), 전용 84㎡ 25억1000만원(29층)에 거래됐습니다. 분양가와 비교하면 8억~11억원 넘게 올랐습니다.

지난해 8월 입주한 ‘디에이치 아너힐즈’(개포3단지)도 몸값이 뛰었는데요. 일부 매매 가능한 매물의 가격이 치솟았습니다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 ‘디에이치 아너힐즈’ 전용 84㎡가 2019년 10월에 25억9000만원(23층)에 팔렸고 이어 11월에는 25억3000만원(4층)에 실거래됐습니다. 

이 아파트 역시 분양 당시 ‘로또’ 아파트로 불렸는데요. 주변 시세보다 저렴한 분양가가 책정돼 전용 84㎡ 분양가가 14억4900만~14억6800만원이었습니다. 분양가 대비 12억원 가까운 웃돈이 붙은 셈입니다. 

2016년 재건축 사업이 본격화되면서 개포동 일대는 고급 새 아파트가 속속 들어서 강남권 신흥 부촌으로 떠오르고 있습니다. 개포택지개발지구(이하 개포지구) 사업이 완료되면 신축 아파트 2만2000여 가구가 들어서 4만여 세대, 10만여 명이 거주하게 되는데요.

2018년 11월 입주한 ‘래미안 개포 루체하임’(옛 일원현대) 850가구를 시작으로 입주가 이어지고 있습니다. ‘개포 래미안 블레스티지’(개포2단지) 1957가구가 지난해 상반기 입주를 마무리한데 이어 ‘디에이치 아너힐즈’(개포3단지)가 지난해 8월 집들이를 했습니다. 올 9월에는 ‘개포 래미안 포레스트(개포시영) 2296가구가 입주를 앞두고 있습니다. 

개포지구에서 가장 대규모 단지인 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’(개포1단지)는 이달 20일 특별공급을시작으로 21일 해당지역 1순위 청약을 진행합니다. 입주는 2024년 1월 예정입니다. 

지난해 12월 일반분양을 마무리한 ‘개포 프레지던스 자이’(개포4단지)는 2023년 2월 입주를 앞두고 있습니다. 

분당선 개포동역과 대모산입구역을 끼고 있는 중층 아파트인 개포주공5단지(1307가구)와 6·7단지(2994가구)는 지난해 2월 조합설립 추진위원회 승인을 받고 사업에 박차를 가하고 있습니다. 

개포지구는 양재천과 대모산을 끼고 있어 강남권 아파트 중에서도 자연환경이 쾌적한데요. 

중동중·개원중·구룡중·개포중(휴교)·중동고·경기여고·개포고·숙명여고·단대부고·중대부고 등 강남 명문 학군으로 통학할 수 있고 대치동 학원가도 가깝습니다. 

교통여건도 편리합니다. 지하철3호선 도곡역과 분당선 개포동역과 구룡역 등을 이용할 수 있습니다. 

KTX·SRT·GTX(예정)를 이용할 수 있는 수서역도 차로 10분 거리 입니다. 이른바 ‘삼세권(역세권·학세권·숲세권)의 주거입지를 갖췄습니다. 

7월에는 인근 대치동에서도 주변시세 대비 분양가가 싼 ‘로또’ 아파트 분양이 이어집니다.

강남구 대치동 구마을1지구를 재건축한 ‘대치 푸르지오 써밋’이 7월말 일반분양을 앞두고 있는데요. 지하철 2호선 삼성역과 3호선 대치역, 신분당선 한티역을 이용할 수 있는 입지입니다. 대현초, 대명중, 휘문중·고 등으로 통학할 수 있고 대치동 학원가가 가까워 학세권을 갖춘 입지로 주목 받고 있는데요. 

평균 분양가는 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’와 비슷한 수준인 3.3㎡당 4750만원으로 책정될 것으로 보입니다. 전용 59㎡는 12억~13억원대, 전용 84㎡ 15억~16억원대가 예상됩니다. 

‘대치 푸르지오 써밋’은 지하 2층~지상 18층, 9개 동 총 489가구 규모로, 구마을1~3 지구 중 가장 큰 규모입니다. 이 중 106가구가 일반분양 물량입니다. 전용면적별로 51㎡A 33가구, 53㎡A 10가구, 59㎡A 20가구, 59㎡B 3가구, 102㎡A 30가구, 117㎡A 5가구 등 입니다. 

‘대치 푸르지오 써밋’이 들어서는 대치동은 6·17대책으로 토지거래허가구역으로 묶인 곳입니다. 그러나 이 단지는 새로 지어 공급하는 주택이어서 허가 대상에서 제외됩니다. 실거주 의무가 없고 전세계약도 자유롭습니다.

서울은 이달 말부터 재건축‧재개발 일반분양 아파트에 분양가 상한제가 적용돼 8월부터는 분양 물량이 줄어들 전망입니다. 분양가 상한제가 적용되면 최대 5년의 거주의무 부과되기 때문에 규제를 피하려는 청약수요가 7월 분양 단지에 대거 몰릴 것으로 보이는데요.

특히 강남처럼 인기지역에서 나오는 일반분양은 경쟁률이 높을 뿐더러 웬만한 가점이 아니라면 당첨이 쉽지 않습니다.

‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ ‘대치 푸르지오 써밋’ 두 단지 모두 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 당첨자를 뽑고, 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%와 추첨제 50%로 당첨자를 선정합니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정하고 나머지 25%를 무주택자와 유주택자(기존 주택 처분 조건하) 사이에서 당첨자를 가립니다. 가점제와 추첨제 물량 모두 경쟁이 치열하고 당첨가점이 높아질 것으로 보이는데요.

‘디에이치 퍼스티어 아이파크’는 일반분양분 대부분이 전용 59㎡이하 소형주택으로 구성됐는데요. 중도금 대출이 가능한 분양가 9억원 이하 소형 물량인 전용 34㎡는 가점 경쟁이 치열할 전망입니다.

추첨제로 뽑는 전용 85㎡ 초과 물량은 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’는 125가구, ‘대치 푸르지오 써밋’은 35가구인데요. 일반분양 물량이 적지만 청약가점이 낮은 경우라면 추첨제가 있는 전용 85㎡ 초과 물량을 노려볼 만합니다.

청약홈에 따르면 지난해 12월 일반분양한 ‘개포 프레지던스 자이’의 경우 84A의 당첨가점은 68점, 최고 74점이었습니다. 강남권 아파트 당첨가점을 65점 이상을 안정권으로 예상하는 이유입니다.

우선 특별공급 자격 요건에 해당한다면 특별공급 물량부터 적극 공략해야 합니다. 또 1순위 청약에 앞서 특별공급 물량의 경쟁률을 살펴보고 인기가 적었던 주택형에 접수하는 등 당첨확률을 높일 수 있는 전략을 세우는 게 바람직합니다.

대출 한도도 살펴봐야 합니다. 서울 같은 투기과열지구에서는 분양가 9억원이 넘으면 중도금 대출이 어렵고, 15억원 이상은 대출을 아예 받을 수 없기 때문에 대출까지 꼼꼼히 점검해 봐야 하는데요. 현금이 부족한 실수요라자면 분양가가 9억이 넘는 중소형 평형보다는 9억원 이하 소형 평형을 공략하는 등 대출 여력에 맞는 면적(분양가)를 선택해 청약에 나서야겠습니다.