KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

전원주택을 계획 중인 분들에게 유경험자들은 신중한 결정을 조언합니다. 아무리 좋은 환경이라도 단점이 있고, 단점을 소화하지 못하면 행복이 줄어들 수 있기 때문입니다. 

경험자들은 연습을 권합니다. 전원주택에서 1년간 전세를 살아보거나, 저렴한 중고농막으로 농촌을 경험해 보는 것이죠. 금할 것은 막대한 투자비용이 아까워 전원에 끌려다니는 것입니다. 

오늘은 전원생활을 준비하시는 고객님께 ‘농막 상식’을 말씀드리겠습니다. (전편)에서 ‘농막신고’에 대해 알아봅니다. (후편)에서는 ‘농막 제작과 설치’에 대해 알아봅니다. 

농막(農幕)은 농사에 편리하도록 논밭 근처에 간단하게 지은 이동식 소형건축물입니다. 농지에 농업생산용 창고역할을 하고, 크기 제한과 이동이 가능해야 하므로 콘크리트로 고정되면 안됩니다.

보유 농지에 건축행위를 위해서는 농지전용허가, 개발행위허가, 건축허가를 득해야 합니다. 신청서류를 구비해 시장, 군수, 구청장에 제출하거나, 전문설계사무소와 인허가용역을 체결합니다. 농지보전부담금과 용역비가 들어갑니다.

그런데 농지전용허가(농지의 용도변경을 통해 농업생산 또는 농지개량 외 목적으로 사용하기 위한 절차)를 거치지 않고 농지에 설치할 수 있는 시설물이 있습니다.

농지에 ①~③ 시설물을 규정대로 설치하는 행위는 농지의 ‘전용행위’가 아닌 ‘이용행위’이므로 신고 만으로 가능합니다. 농막 역시 『농지법』에 의한 비농지에 설치한 가설건축물이기 때문에 용도변경을 위한 허가, 협의 없이 신고절차로 사용이 가능합니다.

다만 재배시설을 규모가 큰 조립식판넬, 콘크리트 건물 형태로 설치할 경우 농지전용허가(협의) 대상이 됩니다. 만약 주거용이라면 인허가를 정식으로 받고, 농지전용도 해야하며, 건축신고와 사용승인도 받아야 합니다. 

도심 주거지역에 농막설치가 가능할까요? 농막은 농지에 설치하는 일종의 창고설비입니다. 주택 마당인 대지에는 농막을 설치할 수 없습니다. 주택에 창고를 설치하려면 건폐율 규정 내에서 증축신고를 합니다. 농막을 적법하게 사용하려면 다음과 같은 이용형태를 갖춰야 합니다.

농막을 설치하려면 해당 농지를 관할자자체 농지과 혹은 건축과, 면사무소 등 행정기관에서 필요서류를 확인합니다. 먼저 『가설건축물 축조신고서』를 작성합니다.

신고서에 3x6m의 컨테이너 농막을 설치한다면 ①’전체개요’에 건축면적 18㎡, 연면적합계 18㎡를 기재합니다. ②’동별개요’에 동별 1, 구조 컨테이너, 용도 농막, 건축면적 18㎡, 연면적 18㎡, 지상층수 1을 기재합니다. 

지차체마다 구비서류가 다를 수 있지만, 보통 가설건축물축조신고서, 배치도(지도에 농막위치 표시), 평면도(컨테이너 치수가 표시된 평면도), 부동산등기부등본, 본인확인증(신분증), 접수비 및 필증수수료를 제출합니다. 

일주일 내외가 소요되며, 3년마다 연장신청 합니다. 중요한 것은 컨테이너 치수가 20㎡를 넘으면 안됩니다. 보통 컨테이너는 18㎡이나, 조립식주택은 20㎡를 넘을 수 있어 주의합니다. 

다락방이나, 발코니를 만드는 것은 유효하나, 내부계단 확장 시 바닥면적은 20㎡를 넘지 않습니다. 높이는 4m 이내, 데크는 지붕과 벽이 설치되어 있지 않아야 합니다. 

1. 용도를 의심받는 불필요한 표현 (★★★)

전원주택 연습용, 주말별장용, 세컨드하우스용, 펜션용, 임대용 등 오해를 유발하는 설명은 불필요합니다. 정확한 용도는 농막용입니다. 잠도 집에서 주무셔야 합니다.

농업편리성을 위해 2012년 11월부로 전기, 수도, 가스, 제한적인 정화조 설치가 가능해졌습니다. 그 이전에는 주거시설 이용을 막기 위해 ‘전기, 수도, 가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 요하지 아니할 것’ 이라는 항목이 있었으나, 삭제됐습니다.

2. 정화조 신고(★★)

설치 기준이 지자체마다 틀려 해당 군청 환경과에 승인여부를 확인합니다. 정화조 설치에 제한은 없지만, 가설건축물이 주거시설 전용으로 판단되면 거부될 수 있습니다. ‘대형사이즈 정화조’는 영구적 정화조로 판단될 수 있고, 농막이 주거전용의 오해를 살 수 있습니다.

단독정화조는 연 1회 이상 내부청소와 슬러지탈수를 전문업체에 위탁합니다. 농막에 청소차량 진입이 가능해야 합니다. 또한 영구정화조가 아니므로 파쇄석과 자갈설치는 가능하나, 콘크리트 밀봉은 안됩니다. 주거용도는 지자체에 따라 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

3. 임대용 농막으로 오해(★)

농막은 농업생산자가 본인 농지에 설치하는 가설건축물입니다. 주거, 임대가 불가합니다. 농지를 주말농장으로 임대하고, 농막을 서비스 품목으로 지원하는 행위는 민박주택에서나 가능합니다. 농지가 넓으면 농막이 많이 필요할 수 있습니다. 이 경우 실제 농업용이어야 합니다.

농업인 다수가 일하면서 대규모 농산물이 생산되는 경우가 아니라면 거실 겸 주방과 화장실로 구성되어 있는 20㎡ 농막이 다수 설치된다는 것을 지자체가 얼마나 수긍할지 불확실해 보입니다.

지금까지 ‘농막 신고’에 대해 알아봤습니다. (후편)에서는 ‘농막 제작과 설치’에 대해 알아봅니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)