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노후건물 리모델링 성공 투자, 이것부터 확인하세요!

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최근 몇 년간 노후 건물에 대한 투자문의가 많았다. 저평가된 노후 건물을 매입하여 리모델링을 하면 임대수익도 올릴 수 있고 건물 가치도 상승 할 수 있다는 기대감이 반영된 투자관심으로 판단된다.


하지만 가장 중요한 리모델링의 건축행위 범위를 어디까지 고려하고 있는지, 그 건축행위가 행정 절차상 신고 사항인지, 허가사항인지 등 세부적인 검토없이 투자 건물의 위치와 매매 금액만을 고려하고 매입부터 진행하려는 경우가 대부분이었다.


노후 건물은 주변시세 대비 낮은 매매금액으로 형성되어 있고 기존 건축물의 뼈대는 남긴 상황에서 리모델링 비용도 적게 들어가는 것으로 생각하는 경우가 많았다.


하지만, 노후건물 투자는 일반적인 수익형건물 보다 더 많은 검토가 필요하다. 상담사례를 통해 그 내용을 파악해 보기로 한다. 

노후건물 리모델링하려면?

노후 건물을 매입하여 리모델링을 검토한다면 건축물대장을 발급받아 구조 및 건축 연한을 파악해야 한다. 증축을 고려할 경우 건물이 철근콘크리트 구조라면 간단한 보강만으로도 증축이 가능할 수도 있어서다. 반면 연와조 등 덜 튼튼한 구조라면 안전성 문제 등으로 인해 비용이 많이 투입될 수 있다. 또 증축 시 필요한 주차면적 확보에 필요한 대지 면적과 공간도 확인하여야 한다.

경기도 용인시에 거주하는 A씨는 사거리 코너변에 위치한 지상 2층 노후 건물을 매입하여 3개층을 증축한 뒤 3층은 상가, 4~5층은 도시형생활주택으로 리모델링할 계획이다. 현 2층 규모에서도 투자대비 수익률이 4.4%대로, 리모델링을 하면 가치가 상승할 것으로 기대해 상담을 요청한 사례다.


상기 건물은 1978년 8월에 준공된 건물로 건축물대장상 주구조가 연와조(벽돌구조)건물로 확인되어 리모델링 투자리스크가 확인됐다.


첫째, 증축이 어려울 수 있다. 대상 건물은 준공 연한이 42년 경과하여 노후화가 상당히 진행되었으며, 건물 주구조가 연와조(벽돌구조)인 경우에는 증축 하중에 따른 구조 안전성 검토 없이는 증축 허가가 제한적일 가능성이 크다.


둘째, 리모델링 비용이 신축비용보다 더 높을 수 있다. 증축 시 건물의 주요 구조부를 보강하거나 수선과 변경을 해야 하는 대수선이 예상되는 만큼 처음에 예상했던 리모델링 예산을 초과할 수 있다.


셋째, 증축 규모에 따른 건축물용도에 필요한 주차장 면적 확보도 필요하다. 증축되는 상가 부문과 도시형생활주택에 필요한 추가적인 법정주차대수가 필요하다. 하지만 대상 건물은 건폐율이 높아 추가적인 주차장 면적 확보가 어려운 상황이었다.


이처럼 건축 내외관 확인과 건축도면을 통한 전문가의 검토가 동반돼야 한다. 일반인이 확인하고 검토하기 어려운 건축행위 범위에 따라 건물의 내부구조 및 인입시설(상・하수도관, 전기, 가스시설 등 건물을 사용하기 위한 기반시설)변경 가능여부 등을 고려하여야 한다.

서울시 마포구에 거주하는 B씨, 주거밀집지역에서 일부 상권이 형성되는 권역이 확인되어 권역 내 위치한 다가구주택 매입 후 리모델링을 고려하였다. 총 4개층 건물에서 1층부 6가구만 철거한 후에 카페로 변경하면 리모델링 투자비용도 적게 들고, 건물 가치는 상승 할 것으로 기대했기 때문이다. B씨는 건축물대장상 철근콘크리트 구조이고 건축 연한도 15년이 경과되어 무리가 없을 것으로 판단하였다.


상기 건물의 경우 리모델링을 진행하는 데 무리가 없을 것으로 판단할 수 있지만 전문가의 검토가 꼭 필요했던 사례였다.


첫째, 구조변경 및 공간 확장이 제한적일 수 있다. 1층을 카페로 변경 시 공간 확보를 위하여 주요 구조부(기둥, 내력벽, 보 등)를 변경 및 보강을 하여야 한다. 하지만 대상 물건의 경우 도시 가스관 및 상하수도관이 내력벽을 통해 1층부터 상층부까지 각 가구별로 연결되어 있어 해당 연결관 이관이 어려운 상황이었다.


둘째, 상가와 주거시설 출입구는 별도로 설치해야 하는 것을 검토할 필요가 있다. 대상 건물은 출입구와 계단이 중앙 한 곳에 연결돼 1층 카페로의 출입구와 상층부 주거시설로 출입하기 위한 별도의 출입구를 설치해야 상황으로 리모델링 비용의 예산초과 및 상층부 주거 임차인의 동의가 쉽지 않아 투자를 포기하였다.

사전조사는 어떻게?

노후건물 리모델링은 대수선을 하거나 일부 증축 하는 행위이다. 법적으로 면적 증가 허용여부와 건축허가를 받아야 하는지, 신고만 해도 되는지도 건축행위 범위에 따라 상이하다.


우선 투자 지역의 조사 및 투자대상 노후 건물이 정해졌다면 투자 목적에 맞는 건축이 가능한지와 리모델링 비용을 정확하게 파악하여야 실패를 최소화할 수 있다.

사전조사 절차를 간략히 정리하면 아래와 같다.


첫째, 토지이용계획확인원 확인은 필수이다. 부동산 투자 시 가장 기본인 토지의 활용 가능 범위 및 제한사항 등을 확인하고 해당 지역・지구에 따른 건축물용도상의 허용 가능 용도를 체크해야 한다.


둘째, 건축물대장을 확인해야 한다. 건축물의 구조와 연한 등을 확인해 매입 후 건축행위 범위에 해당하는 리모델링이 가능한지 확인하여야 한다.


셋째, 전문가와 함께 현장실사 및 건축도면을 통해 리모델링 가능 여부를 체크해야 한다.


넷째, 리모델링 비용이 내가 예산으로 생각하였던 범위에서 가능한지를 확인하여야 한다.


다섯째, 토지매입 및 리모델링 비용을 고려해 향후 발생 가능한 임대수익을 검토해야 한다.


노후 건물을 매입하여 리모델링을 잘하면 신축보다 적은 비용으로 효과적인 임대수익과 건물가치를 상승시킬 수 있다. 하지만 핑크빛 기대만으로 리모델링 비용이 무조건 적게 들어갈 것이라는 생각은 바꾸어야 한다.


투자 건축물의 노후도와 구조, 위법 현황 정도에 따라 공사비 증가 및 리모델링이 불가할 수 있다는 사실을 인지하고 철저한 사전조사를 통한 투자를 검토해야 할 것이다.


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