KB부동산

“아파트 공급은 계속되어야 한다”

“대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라” 저자인 KB국민은행 박합수 수석부동산전문위원은 신축 선호 현상으로 ‘아파트 공급은 계속되어야 한다’고 말하는데요. 특히 서울 도심 개발이 늦어지면 외곽으로 이동하려는 성향이 강해져 3기 신도시를 향후 10년 내 주목해야할 지역으로 꼽고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 3기 신도시 입지 분석과 청약 전략에 대해 인터뷰를 진행했습니다.

정부는 3기 신도시 5곳과 소규모 공공택지 광명, 안산 등 수도권 공급 계획을 세 차례 발표했습니다. 수도권 공공택지에 30만호를 쏟아낼 예정입니다. 3기 신도시 물량은 17만3천가구이며 나머지 물량은 중소택지가 차지합니다. 규모가 작아도 과천 등 역세권 지역은 20~30대 젊은층들이 공략해볼 만합니다.

3기 신도시 진행상황은 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉에 이어 올해 5월 부천 대장까지 5곳 모두 지구 지정을 마쳤습니다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 3곳은 올해를 목표로 지구계획을 수립 중인데요. 토지보상도 주민들 협의가 진행된 곳은 올해 지급될 예정입니다. 사업진행이 빠르게 진행 중입니다.

3기 신도시 중 사업규모와 교통망 계획을 고려해서 세 곳을 꼽을 수 있습니다. 남양주 왕숙1,2지구가 6만6천호로 가장 많습니다. 고양 창릉 3만8천호, 하남 교산 3만2천호, 부천 대장 2만호, 인천 계양 1만7천호 순으로 공급예정입니다. 과천은 3기 신도시는 아니지만 서울과의 접근성이 좋아 실수요자로부터 관심이 많습니다.

3기 신도시의 서울 접근성은 인기 지역 판교, 위례, 광교를 제외한 2기 신도시보다 낫다는 평가인데요. 서울 동남권 끝자락에 위치한 남양주 왕숙과 하남 교산은 송파, 강남과의 접근성이 좋습니다. 서울 도심까지 30분 이내 출퇴근이 가능한 교통대책도 함께 세우기 때문입니다.

규모가 가장 큰 남양주 왕숙지구는 교통망 계획도 다양합니다. 왕숙1지구는 GTX-B노선이 지나가 서울역까지 연결됩니다. 청량리역에서 GTX-C노선과 환승하면 삼성역까지 한 정거장입니다. 장기적으로 왕숙은 지하철 9호선 연장선도 검토 중입니다.

하남 교산지구가 가장 먼저 교통개선대책을 확정했습니다. 처음 발표 때 계획했던 3호선 연장선은 빠졌습니다. 하남과 송파를 연결하는 송파~하남 간 도시철도(12km) 노선이 2028년까지 완공을 목표로 추가됐습니다.

2기 신도시 진행 상황은 성남 판교, 위례, 광교, 화성 동탄1·2기, 김포 한강은 입주가 거의 마무리 된 상태입니다. 파주 운정과 양주, 인천 검단, 평택 고덕국제화 신도시는 분양과 입주가 진행 중입니다.

3기 신도시 본청약은 빠르면 2~3년 이후부터 나올 예정인데요. 본격적인 청약에 들어가기 전 공공분양 아파트는 21년 말부터 ‘사전 청약제’를 도입합니다. 공공분양은 청약저축과 주택종합저축 가입자들이 대상입니다. 청약통장 불입금액을 매달 10만원씩 납부해야 합니다. 공공분양 청약 시 고려해야 할 것은 앞으로 수도권 내 공공분양 아파트를 받으면 거주의무기간이 최대 5년으로 강화됩니다. 이를 채우지 못한다면 공공주택사업자에게 팔아야 합니다.

민영주택은 청약 가점제로 당첨자를 선정하는데요. 하남, 남양주, 고양은 규제지역으로 지정돼 전용면적 85㎡ 이하의 청약 가점 비율이 높습니다. 가점제 공급 비율은 공공택지와 투기과열지구는 100%, 청약과열지역은 75%가 적용됩니다. 청약 점수를 어느 정도 갖춰야 3기 신도시 청약 당첨을 앞당길 수 있습니다.

당첨 확률을 높이기 위해서 신도시가 공급되는 지역으로 이사를 가는 것도 전략입니다. 수도권 투기과열지구와 66㎡ 이상인 수도권 공공택지는 해당 지역 거주자를 우선으로 당첨자를 선정합니다. 거주자 우선 공급 1순위 자격은 해당 지역에 2년 이상 살아야 합니다.

당첨자 선정 비율은 투기과열지구와 공공택지에 따라 다릅니다. 투기과열지구는 1순위에서 해당지역 거주자에게 우선으로 당첨자를 선정하고, 미달될 경우 인근지역 거주자에게 기회를 부여합니다. 6.17대책 이후 경기도 투기과열지구는 과천, 성남 분당구, 분당 수정구, 광명, 하남, 수원, 안양입니다. 수도권 공공택지의 해당 지역 거주자는 1순위 당첨자 선정 기회를 세 번 갖게 됩니다. 예를 들어 비투기과열지구인 남양주 왕숙지구 청약 시 남양주 거주자는 해당 지역 30%에서 기회가 부여되고, 떨어지면 경기도 거주자 20%에서 선정합니다. 또 떨어지면 수도권 50% 물량에서 경쟁합니다.

청약 가점이 낮다면 장기전으로 가야 합니다. 3기 신도시 분양은 단계별로 분양할 텐데요. 2기 신도시 위례는 2011년 첫 분양에 나선 후 10년 동안 분양 사업장이 나왔습니다. 현재는 조건이 불리한 예비 청약자들은 청약 불입금액과 무주택기간 등의 가점을 만들어 놓으면 3기 신도시 입성 기회가 올 것입니다. 자금계획도 꼼꼼하게 세워서 목돈도 만들어야 합니다.