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6·17 부동산 대책 직전, 실수요자가 전망한 하반기 집값은?

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코로나19 사태가 길어지고 있는 가운데 정부의 고강도 규제가 잇따르면서 앞으로 ‘집값 전망’이 주택 수요자의 최대 관심사로 떠올랐습니다. 부동산 시장 불확실성이 커진 요즘, 실수요자는 2020년 하반기 집값을 어떻게 전망하고 있을까요?


주택 수요자 10명 중 4명이 올 하반기에는 집값이 하락할 것으로 내다본 설문조사 결과가 나와 눈길을 끕니다. 


KB부동산 리브온(Liiv ON)과 머니투데이가 공동으로 지난 5월 14일부터 27일까지 KB부동산 리브온 회원 7009명을 대상으로 ‘주택 구매 및 수익형 부동산 투자 의향’ 설문조사를 실시했습니다. 


올 하반기 주택가격 전망을 묻는 질문에 39.7%가 ‘하락’이라고 답했습니다. 32.4%는 ‘보합’을 전망했고, 22.4%는 ‘상승’, 5.5%는 ‘잘 모르겠다’고 응답했습니다. 하반기 주택가격이 떨어지거나 제자리 걸음에 머무를 것으로 예상하는 응답이 70%가 넘었는데요. 


지난해 12월 올 상반기 전망을 묻는 조사에서는 절반이 넘는 57.1%가 '상승'이라고 답한 것과는 대조적입니다. 당시 '하락'은 13.2%, ‘보합’은 24.5%였는데 6개월 새 상승 전망보다 하락 전망이 높아졌습니다. 


다만 이번 조사는 정부가 최근 내놓은 21번째 부동산 대책인 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 발표 이전에 실시돼 ‘6·17 부동산 대책’에 따른 수요자 인식 변화는 반영되지 못했습니다. 

하반기 부동산 시장 최대 변수는 ‘코로나19’

올 상반기를 뒤덮은 코로나19 확산은 일상 곳곳에서 큰 영향을 미치고 있는데요. 부동산 시장도 예외는 아닙니다. 코로나19 사태로 인해 주택 매매를 미루는 실수요자도 많은 것으로 조사됐습니다. 


하반기 주택시장 핵심 변수를 묻는 질문에 ‘코로나19’가 가장 많은 비중을 차지했습니다. 전체 응답자의 41.3%가 코로나19를 주요 변수로 답했는데요. 이어 ‘정부 부동산 정책’도 32.5%로 응답자가 많았습니다. ‘대출 금리’(10.3%), ‘주택 수요’(8.8%), ‘주택 공급’(7.1%)이 그 뒤를 이었습니다. 

지난해 12월 진행한 조사에서는 같은 질문에 ‘정부 부동산 정책’ 비중이 45.0%로 높았는데요. 코로나19로 인한 경기 침체가 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미치지 않을까 하는 실수요자의 우려가 반영된 것 같습니다.

하반기 주택 구입 의향을 묻는 질문에서는 ‘주택 구매 의향이 없다’가 45.0%를 차지해 ‘주택 구매 의향이 있다’는 응답 23.9%를 앞질렀습니다. ‘결정하지 못했다’는 응답도 31.1%로 높게 나타났습니다.


주택 구매 의향이 없는 이유로는 ‘주택경기 불투명’을 꼽는 응답자가 29.0%로 가장 많았습니다. 이어 '가격이 너무 올랐다’가 19.6%, ‘가격이 더 떨어질 것으로 예상한다’가 14.9%, ‘세금, 관리비 등 주거비 부담’이 13.9%로 뒤를 이었습니다. 


지난해 12월 조사에서는 같은 질문에 ‘주택경기 불투명’으로 답한 응답자가 14.4%였던 점을 감안하면 코로나19 영향으로 주택경기 전망이 불투명해지자 실수요자들이 주택 매입 시기를 미루거나 결정하지 못하고 있는 것으로 해석됩니다. 


이는 코로나19로 인한 부동산 시장 영향을 묻는 질문에서 더욱 뚜렷하게 나타났는데요. ‘집값 단기 하락’을 예상하는 응답자가 58.2%로 절반이 넘었습니다. ‘집값 장기 하락’도 18.6%가 답해 집값이 장·단기적으로 하락할 것으로 전망하는 응답자가 77%에 달했습니다. 반면 ‘영향 없음’은 15.6%, ‘집값 상승’은 7.6%에 그쳤습니다. 

평가 엇갈리는 정부 부동산 대책

문재인 정부 출범 이후 집값 안정화를 위해 다주택자 세제 강화를 비롯해 대출 규제, 분양가 상한제 시행, 전매제한 확대 등 고강도 부동산 대책이 연이어 나왔습니다.


그렇다면 정부 부동산 대책을 바라보는 주택 수요자의 생각은 어떠할까요? 


‘중립’으로 답한 응답자가 39.2%로 가장 많았습니다. ‘긍정적인 영향’이 31.3%로 ‘부정적인 영향’ 29.5%를 근소하게 앞선 가운데 정부 대책에 대한 평가가 엇갈리고 있습니다. 


이에 따라 정부 규제로 인한 인식 변화도 ‘집값이 더 오르기 전에 구입’(43.1%), ‘당분간 전월세로 살면서 가격 관망’(43.4%)이 팽팽하게 맞서는 것으로 나타났습니다. 이 외 의견으로는 ‘자가보다 임대주택 선호’가 13.5%를 차지했습니다. 


정부 정책을 긍정적으로 평가한 응답자들은 ‘투기수요 억제’(28.3%), ‘실수요자 중심 시장 형성’(18.1%), ‘집값 상승 억제’(17.6%), ‘공급속도 조절’(7.0%) 등을 이유로 꼽았습니다. 


반면 부정적인 입장을 취한 응답자들은 ‘부동산 양극화 심화’(29.5%), ‘거래 위축’(23.1%), ‘풍선효과 유발’(16.7%), ‘공급부족 초래’(8.2%) 등의 부작용이 크다고 봤습니다.

3기 신도시 조성, 보유세(종합부동산세+재산세) 인상, 공시가격 현실화 등 부동산 대책별 평가도 엇갈렸습니다.


3기 신도시 조성이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서는 ‘긍정적’ 영향을 미친다는 의견이 50.0%로 ‘부정적’이라는 의견 27.1%를 크게 앞질렀습니다. 


보유세 인상은 ‘바람직하다’는 의견이 49.4%로 ’바람직하지 않다’는 응답률 31.7%보다 높았습니다. 


부동산 공시가격 상승은 ‘바람직하다’는 의견이 37.9%, ‘바람직하지 않다’는 응답은 37.2%로 의견이 맞섰는데요. 공시가격 현실화로 집주인들의 세금 부담이 높아지는 것은 물론 공시가격을 기준으로 건강보험료 같은 기초연금 등이 책정되기 때문에 의견이 갈리는 것으로 풀이됩니다. 

“투자 목적으로 집 산다” 30%

주택 구입 목적을 묻는 질문에는 응답자의 56.4%가 ‘실수요’라고 답했습니다. 이어 ‘투자 목적’ 29.9%, ‘직장, 학교 등 이전’ 10.2% 등이 그 뒤를 이었습니다.


실수요 목적이 절반이 넘었지만 금리인하 등으로 갈 곳 잃은 유동자금이 주택 시장으로 몰리면서 부동산을 투자처로 여기는 인식도 상당한 것 같습니다. 


주택 매입 시 선호하는 유형은 아파트가 82.7%로 압도적으로 높았습니다. 단독·다가구(5.9%), 주상복합(4.2%), 오피스텔(3.8%), 연립·다세대(3.4%) 순으로 집계됐습니다. 


주택 구입 방식은 청약을 선호하는 것으로 조사됐습니다. 전체 응답자의 45.3%가 ‘청약’으로 집을 마련하겠다고 답했습니다. 이어 구축 매입(26.7%), 분양권·입주권 매입(19.3%) 등을 꼽았습니다. 

하지만 청약을 선택한 응답자 중에서 자신의 청약 가점이 몇 점인지 모르는 경우가 많았는데요. 서울 등 투기과열지구의 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 청약 가점순으로 당첨자를 선정하는데 가점을 ‘모른다’고 응답한 비중이 43%에 달했습니다.


이어 30~40점대가 23%, 10~20점대가 17%, 50~60점대가 12%로 집계됐습니다. 서울 수도권 인기지역 당첨 안정권이라 볼 수 있는 70점대, 80점대의 청약 가점을 갖춘 응답자는 각각 3%, 2%에 그쳤습니다.


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