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“한강변 아파트 재건축, 동·호수 배정 어떻게 받나요?”

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Q. 5월 초 정부의 수도권 주택공급 대책 방안 발표 이후 용산 정비창 개발 등 주변 지역에 관심이 높아지고 있습니다. 저도 인근 한강변 재건축 아파트 매입에 관심이 많습니다. 무엇보다 신축 후에 받게 되는 동·호수가 중요하다고 생각하는데요. 아파트 재건축 시 동·호수 배정은 어떻게 하는지 궁금합니다.

A. 부동산 상담을 하다보면 아파트를 재건축 할 때 동·호수가 어떻게 결정되는지 문의하는 고객들이 많습니다. 다주택 보유에 대한 부담이 큰 상황에서 한 채를 가져야 한다면 입지·주변환경·접근성·조망 등이 우수한 아파트를 선택하겠다는 생각은 당연할 것입니다.

재건축 아파트가 신축을 예정하고 사업단계를 밟아 진행하고 있다면 입주시점에 차이가 있을 뿐, 큰 틀에서 신축과 재건축 아파트는 크게 다를 바가 없다고 볼 수 있습니다.


신축 아파트 거래 사례를 보면 동일한 단지 안에서도 같은 면적이 많게는 수억원씩 차이가 나는 경우가 있습니다. 보통 동·호수별로 다른 조망권이나 접근성 등에 기인합니다. 따라서 재건축 아파트를 매입할 때 새로 배정받게 되는 동·호수는 향후 자산가치에 있어 매우 중요합니다.


재건축 시 동·호수를 배정하는 방법은 법률로 따로 정해진 것은 없습니다. 재건축 사업을 진행하는 조합이 관리처분 절차에 따라 의결하고 정관에 담아 따르는 것이 전부입니다.


과거에는 저층 아파트를 재건축할 경우 조합원 물량에 대해 구분없이 추첨해서 배정해도 조합원 물량이 일반분양분 대비 양호하다면 큰 문제가 없었습니다. 그러나 시간이 지나면서 중층단지의 재건축이 활발해지고 종후자산이 동·호수에 따라 가격 편차가 커지면서 조합원 간 동·호수 배정에 따른 잡음과 충돌이 잦아지게 됐습니다.


2015년 준공 후 입주한 이촌동 첼리투스(렉스아파트 재건축) 단지의 동·호수 배정 사례는 그런 의미에서 좋은 본보기로 삼을 수 있습니다. 서울 주택시장 경기가 좋지 않았던 2010년 초반이었으나 당시 460가구 조합원들은 재건축 관리처분을 진행하면서 같은 가구 수를 유지하면서 단일면적으로만 구성된 아파트를 짓는 걸로 확정했습니다.


또 한강 조망권을 가진 단지의 조합원들은 종후자산이 동과 층수에 따라 가치에 차이가 날 수 있다는 것에 동의했습니다. 그리고 감정평가기관을 통해 기존 아파트를 동과 층수를 기준으로 10등급으로 세분화하고, 준공 후의 새로운 아파트도 동일하게 10등급으로 세분화하여 동일 등급 안에서 조합원들이 추첨하여 동·호수를 배정하는 방식을 선택했습니다.


위의 동·호수 배정방식은 전체 조합원들 중 이탈(현금 청산)가구가 한 가구밖에 되지 않을 정도로 합리적이었고 재건축을 성공적으로 완료하는 데 크게 이바지했다는 평가를 받고 있습니다.

이러한 등급별로 수평 이동하는 동·호수 배정방식은 강남의 대표적 재건축 단지인 청담 S아파트에서 12등급까지 세분화해 적용하는 등 하나의 배정 기준이 되어 상황에 맞게 진화하는 모습을 보이고 있습니다.


또 다르게는 3개 층을 하나의 그룹으로 나눠 같은 그룹 내에서만 추첨하는 방식도 널리 쓰이고 있습니다. 서초구에서 최근 재건축 진행된 다수의 단지들이 이렇게 층수별로 그룹을 나누는 방법으로 진행했습니다.


등급을 세분화하는 방식과 몇 개 층을 그룹화하는 방법은 유사한 듯 합니다. 하지만 전자인 등급을 세분화한 방식이 후자인 층별로 그룹화하는 방식보다는 조금 더 정밀하게 구분짓는다는 측면에서 조합원 간의 이해관계 충돌을 줄일 수 있는 방법으로 평가됩니다.


재건축 사업은 가구별 보유한 대지지분을 땅 값으로 거래해 신축에 필요한 건축 투입 비용을 추가적으로 부담하고 종후자산인 신축 아파트의 시장 거래가격을 예상해 그 차익을 기대합니다. 재건축 매입 당시부터 향후에 배정받게 되는 대략적인 층과 조망을 예상할 수 있어야 투자의 안정성을 가져갈 수 있을 것입니다.


앞으로도 동·호수 배정방식은 재건축 사업에 있어 매우 중요하게 여겨질 것이고, 사업시행을 준비하는 조합 입장에서는 이미 검증된 방식을 적용할 가능성이 높다고 예상됩니다.


따라서 재건축 아파트 매입을 계획한다면 해당 물건의 동·호수 수준을 세분화하고 어떤 등급에 해당할지 예상한 후 거래가격을 결정하는 것이 바람직합니다.


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KB부동산 리브온

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