KB부동산

부동산 가격 상승에 법인 투기수요도 영향을 미친 것으로 알려져 있습니다.

건물과 토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산 매매업·임대업 법인이 빠르게 증가했습니다. 매매업은 2017년 2.3만개에서 2019년 3.3만개로 증가했고, 임대업은 2017년 4.2만개에서 2019년 4.9만개로 증가한 바 있습니다.

법인이 아파트를 매수한 비중도 2017년 1%에서 2019년 3%로 증가했습니다. 특히 인천, 청주 등 시장 과열지역에서는 법인 매수비중이 2017년 1% 미만에서 올해 5월까지 인천 8.2%, 청주 12.5%로 증가했습니다.

지금부터 『6.17 부동산 대책』에 어떤 법인투기수요 근절 대책이 포함되었는지 알아보겠습니다.

지금까지 주택 매매·임대사업자 주담대는 규제지역내에서는 LTV(담보인정비율) 20~50%, 비규제지역내에서는 LTV 규제가 없었습니다.

2020년 7월 1일부터 모든 지역에서 법인과 개인사업자를 포함한 주택 매매·임대사업자에 대해 주담대가 금지됩니다.

행정지도를 시행한 이후 신규대출을 신청한 건에 대해 적용됩니다. 행정지도 시행 전 주택매매계약을 체결하고, 계약금을 기납부했거나 대출 신청접수를 완료한 차주에 대해서는 종전 규칙을 적용합니다. 

첫째, 법인이 보유한 주택에 대해 종부세율 인상

지금은 개인과 법인의 구분없이 납세자별로 보유주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과했었습니다. 그런데 2021년 종합부동산세 부과 분부터는 법인보유주택에 대해 개인세율 중 최고세율을 단일세율(2주택자 이하 3%, 3주택자 이상 4%)로 적용합니다.

둘째, 법인이 보유한 주택에 대한 종부세 공제 폐지

지금은 납세자별로 종부세가 공제되어 다주택자가 법인을 활용하면 종부세 공제액(6억원, 1세대1주택 9억원)이 확대됐습니다. 개인이 3주택을 보유했다면 공제액은 6억원인데, 법인을 2개 설립해 3주택을 분산보유하면 공제액은 21억원(개인 1주택 9억원+법인별 6억원씩)이 됩니다. 그런데 2021년 종부세 부과분부터는 법인보유주택에 대한 종부세 공제를 폐지합니다.

셋째, 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

지금은 법인이 보유한 8년 장기임대 등록주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세였습니다. 그런데 2020년 6월 18일 이후부터는 조정대상지역에 8년 장기임대등록주택은 종부세를 과세합니다.

넷째, 법인이 보유한 주택의 양도 시 추가세율 인상 

지금은 법인의 주택양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용합니다. 다만 8년 장기 임대등록주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 양도 시 추가 과세는 제외됩니다. 그런데 2021년 1월 1일 이후에는 법인이 주택 양도 시 추가세율을 20%로 인상하고, 2020년 6월 18일 이후 법인이 8년 장기임대등록하는 주택도 추가세율을 적용합니다. 

지금은 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별법률에 따라 등록요건, 보고의무 등을 두어 법정업종으로 관리하고 있습니다. 부동산 매매업은 시장교란 가능성에도 불구하고, 자유업으로 영업 하고 있습니다.

그런데 법개정 이후 2021년 말부터는 부동산매매업을 법정업종으로 관리합니다. 부동산의 매매를 주사업으로 영위하는 법인을 대상으로 설립요건, 의무사항규정 등을 마련해 체계적으로 관리하게 됩니다.

첫째, 법인대상 실거래 특별조사를 진행 중

최근 과열이 관측된 경기남부 등 자금조달계획서 미제출 거래 중에서 투기가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진하고 있습니다.

부동산매매업 법인 설립 후 6개월내 주택을 매수한 경우, 고밀억제권역 외 법인 설립 후 주택을 매수한 경우, 주택을 매수한 둘 이상의 법인대표자가 동일인인 경우가 특별조사 대상입니다.

둘째, 법인거래 조사 강화를 추진 중

지금은 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식을 사용하고, 자금조달계획서 의무제출대상 지역도 동일합니다. 법인의 주택매수는 투기활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래에 대한 조사 추진이 어려웠습니다.

그런데 2020년 9월부터는 법인 주택거래 시 별도의 ‘법인용 신고서식’을 작성하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화하도록 법률 개정을 진행 중입니다.

이상으로 『6.17 부동산대책』 중에서 ‘법인 투기수요 근절 방안’에 대해 알아봤습니다.